Post #2215

Российский ипотечный пузырь надувается. Часть 2 — что будет, когда он лопнет? Как мы уже писали, в России появился полноценный ипотечный пузырь. До масштабов США образца 2008 года нам далеко, но проблема очень и очень серьезная. Справедливости ради, говорили о нем чуть ли не с момента запуска программы льготной ипотеки. И пузырь надувался: в 2021 году стоимость квадратного метра на первичном рынке выросла аж на 30%. Известные политические события и падение фондового рынка только подстегнули процесс — недвижимость стала одним из самых привлекательных защитных активов, что также разогнало рост цен. В итоге, к ноябрю мы имеем самое большое предложение за всю историю российского рынка. А главное — как мы уже писали, имеем чудовищно переоцененные квартиры, продать которые по цене покупки будет практически невозможно, а ликвидность объектов, взятых под однопроцентную ипотеку, вообще ниже плинтуса. И вот здесь со всеми этими кредитами возникают две огромные проблемы. Во-первых, квартиры находятся в залоге у банков. В случае, если сейчас начинаются дефолты заемщиков, банки получают залог, который они вынуждены реализовывать с ощутимым дисконтом, и в итоге — дыра в капитале. С учетом того, что у некоторых крупных государственных банков ипотека сейчас составляет около половины розничного портфеля (и около половины всех новых выдач), — это огромная проблема, так как реальная ликвидность объекта залога меняется. Во-вторых, банки получают длинные активы. Если раньше ипотечные заемщики старались как можно быстрее погасить кредит и избежать ненужных переплат, то для новой ипотеки такого стимула нет — она близка к 30-летней рассрочке. А вот с пассивами на сопоставимый горизонт у банков есть проблемы, и это тоже создает дополнительные риски. В итоге, льготные программы необходимо постепенно сворачивать и совершенно точно нельзя их расширять. В следующей части мы поговорим о том, как Россия может выйти из сложившейся ситуации.