Инвестиции в недвижимость с Александром Саяпиным

Ловушка страха.. Помните, мы примерно 2 года назад говорили о том, что перевод земельных участков отдадут федералам, и ценник по переводам, а следовательно, и цена вырастет. Так вот, это случилось с 1 марта (ФЗ-295). И очевидно, что сейчас надо покупать большие участки, т.к. они первые вырастут в цене.. Как мы планировали это еще в 2024: https://t.me/sayapin_fond/74 Но чтобы что-то купить ненужное, нужно что-то продать ненужное, а у нас кризис)) и все стоит.. не мертво, но стоит. И мне страшно писать этот пост, что "давайте открывать сбор на землю и прыгать в последний вагон", притом что еще куча не распроданных объектов. Но, как сказал мой мудрый друг, "ты же никого не обманываешь, а по поводу сбора спроси у инвесторов, наверняка найдутся люди, кому интересно!" Вот спрашиваю: Нужно примерно 5-7 млн на задаток, и после победы еще 30-40 млн. Кому интересно, пишите/звоните, будем обсуждать.. P.S. А ловушка в том, что мы из-за страха теряем возможности..

1 июля 2026: Новые правила игры на торгах 🔨 Друзья, напоминаю: через пару месяцев вступают в силу единые правила имущественных торгов: 1. Конец «партизанщины»: Процедуры унифицируют. Станет меньше лазеек для «своих», но и нам придется перестраивать привычные схемы поиска. 2. Ипотечный вопрос: Теперь банкротам могут оставлять до 10% от продажи единственного жилья. Для инвестора это риск затягивания сроков и новых судебных споров. 3. Прозрачность vs Доходность: Чем понятнее рынок, тем выше конкуренция и ниже маржа. Время «легких» лотов уходит, пора включать мозги и ИИ на полную. Мой вердикт: Рынок становится цивилизованнее. Зарабатывать будут не те, кто «знает человечка», а те, кто быстрее всех адаптирует стратегию под новые регламенты. Как думаете, станет проще работать или гайки закрутят окончательно? 👇

12 пунктов проверки лота на торгах. Перешлите тому, кто решил «попробовать». 🏠 За 9 лет в торгах мы участвовали в 3000+ аукционах и выиграли около 40 объектов. Деньги теряли не НА торгах — на том, что было после. Собрал список, который отделяет инвестицию от пожертвования арбитражному управляющему. 🙊 1. Кадастровая стоимость vs цена покупки. Если покупаете как физлицо и кадастр выше цены продажи — налог посчитают от 70% кадастра. Купили за 5, продали за 7, налог — как с 9.. Прибыль схлопывается. Считаем ДО подачи заявки. 2. Земля под объектом (№ 58-ФЗ). С 1 марта 2025 нельзя отчуждать здания и нежилые помещения без передачи прав на землю. А землица почти всегда муниципальная, не размежёвана, договора аренды нет. Покупаете объект — получаете 2-3 года судов с администрацией. Мы по Калуге это проходим прямо сейчас. 3. История переходов и аффилированность. Расширенная выписка ЕГРН + проверка должника через ЕФРСБ и КАД. Если за год до банкротства объект 2+ раза перешёл «своим» — это вывод активов. Сделку оспорят по ст. 61.2 ЗоБ, и Вы окажетесь в реестре кредиторов с шансом на возврат 5-7%. 4. Залоговые кредиторы. Если объект в залоге у банка — 80% выручки уйдёт залоговому. Это нормально, но влияет на устойчивость торгов: банк может давить на снижение цены и переторговывать. Считаем риск отмены ДО внесения задатка. 5. Этап торгов. Первичные — переплата 30-40%. Повторные — норма. Публичка — лучшая цена, но самые «грязные» лоты, потому что профи отвалились раньше. Если на публичке остался жирный объект — спросите себя: ПОЧЕМУ? 6. Прописанные жильцы. Архивная справка. Текущая выписка ничего не значит. Заказываем архивную за 10+ лет. Особенно опасны: несовершеннолетние, отказавшиеся от приватизации в 90-х, отбывающие наказание. Вышел через 5 лет — постучался в Вашу дверь. 7. Долги «вне реестра». ЖКХ формально не переходит, но управляйка будет обзванивать покупателей. Капремонт — переходит. Долги перед эксплуатацией ТЦ, охраной, по членским взносам — переходят. Считаем ВСЁ. 8. Риски оспаривания сделки. По ст. 213.32 ЗоБ сделки за 3 года до банкротства можно оспорить. После победы могут «всплыть» наследники, бывшие супруги, забытые кредиторы. Проверяем КАД на активные споры по конкретному объекту. 9. Арбитражный управляющий. Гуглим ФИО, проверяем на bankrot.fedresurs.ru. 3+ жалоб за 2 года — торги, скорее всего, отменят. Хороший АУ — половина сделки. 10. НДС с 2025 и форма покупки. ИП на УСН с оборотом от 60 млн теперь платят НДС. По нежилой — минус 20% с продажи. По жилью и земле НДС нет. 11. Стратегия выхода. Главное, что забывают 90% новичков. Кому Вы продадите? За сколько? Через сколько месяцев? Если аналоги в локации висят по 8-12 месяцев, а Вы заложили продажу за 3 — Ваши 35% годовых превратятся в 9%. Правда так по всей стране, в последний год. 😢 12. ЭТП и задаток. Сбербанк-АСТ, Фабрикант, РАД, МЭТС — проверенные. ЭЦП оформляем заранее (3-5 дней). Задаток — только на реквизиты из карточки лота. После отмены торгов задаток может зависнуть на 2-3 месяца. И главное правило, которое стоит дороже всех 12 пунктов: Если Вы не можете за 2 минуты на салфетке нарисовать математику выхода — не заходите. Эмоции на торгах — самый дорогой актив.🙏 Сохраните пост и перешлите тому, кто собрался «быстренько что-нибудь выиграть на торгах в Москве за 5 млн на физлицо..». 😅

12 пунктов проверки квартиры на вторичке. Перешлите тому, кто сейчас выбирает.🏠 За 18 лет в недвижимости я видел всё: и наследников из тюрьмы, и затопления “транзитом”, и квартиры, проданные трижды одному и тому же покупателю.. 🙊 Собрал список, который реально спасает деньги и нервы. 1. Выписка из ЕГРН — не та, что от продавца. Заказывайте сами, актуальную на сегодня. У продавца на руках может быть выписка месячной давности — а за месяц объект успел переехать в залог, под арест или к новому собственнику. 2. История переходов права. Если за последние 3 года квартира меняла хозяев 2+ раза — это красный флаг. Часто так “отмывают” проблемный объект перед продажей добросовестному покупателю. 3. Срок владения текущим собственником. Меньше 3 лет — прошлый собственник может оспорить сделку. Меньше года — почти всегда схема. Идеал: 5+ лет. 4. Основание права. Купля-продажа — ок. Наследство, дарение, приватизация, решение суда — изучаем под лупой. По наследству можно “всплыть” через 6 лет после открытия — и Ваша квартира станет предметом спора. 5. Прописанные жильцы. Не “выписаны на момент сделки”, а никого не было прописано последние 10 лет. Особенно опасны: несовершеннолетние, осуждённые, отказавшиеся от приватизации в 90-х (этих не выписать никогда — Борис Николаевич им такое право дал.. 🙊). 6. Дееспособность продавца. Справка из ПНД и НД на дату сделки. А лучше освидетельствование у коллегии врачей. 7. Согласие супруга. Даже если в браке не состоит сейчас — проверяем, состоял ли в момент покупки квартиры. Бывшие супруги могут заявить права в течение 3 лет после развода. 8. Долги по ЖКХ и капремонту. ЖКХ — не переходят, но управляйка будет пакостить (читали мой пост про 5 причин убыточности 😅). Капремонт — переходит автоматически, проверяем обязательно. 9. Перепланировка. Сверяем планировку из техпаспорта с тем, что Вы видите на осмотре. Несогласованная перепланировка — это от 50 до 350 тыс. штрафа + предписание вернуть как было. А если несущая стена тронута — снос за Ваш счёт. 10. Выписка БКИ. Сейчас очень много прлдавцов, на грани банкротства. Внимательно изучаем выписки, на финансовое состояние собственника. 11. Технические скрытые косяки. Заходите в квартиру дважды: один раз днём, один раз вечером после дождя. Смотрите углы, стыки, плинтусы, потолок в санузле. Свежая краска в углу — почти всегда замазанная плесень или трещина. 12. Деньги — только через аккредитив или эскроу. Никаких “наличными в день регистрации”, никаких ячеек “под честное слово”. Аккредитив раскрывается только после регистрации права на Вас. Стоит 3 тыс. — экономит нервы. Если продавец торопит - не даёт времени на проверки, обещает скидку “только сегодня” — разворачивайтесь и уходите. Хорошие квартиры так не продают. Никогда. Сохраните и перешлите тому, кто сейчас смотрит квартиру. Сэкономите ему миллионы и пару лет жизни.🙏 P.s. Если зайдёт — соберу такой же чек-лист по новостройкам и по торгам. Ставьте 👍, если нужно.

Что-то моя идея с монетизацией контента не пошла.. 🥲 Хотя очень странно, до этого посты с объектами заходили на ура.. Ну да ладно, не будем «идти» против ветра.. поэтому ловите отчет безвозмездно, т.е. даром(!) Несколько интересных лотов там есть.. Желаю удачной рыбалки.🎣

Друзья, подготовили отчет: 10 живых объектов по каждому: — рыночная оценка на апрель 2026 — расчёт доходности — конкретные риски и подводные камни — уровень риска от «умеренный» до «высокий» — итоговый вердикт: брать или бежать)) Наслаждайтесь, я знаю, вы такое любите! 🆒 Теперь самое интересное: подготовили еще один отчет с ссылками и анализом на 27 объектов по символической цене 2900 руб. Это чистый эксперимент, поэтому такая цена будет только для первых 10 инвесторов(!). Дальше, если понравится (не если, а точно) - можно будет по конкретному объекту купить мою консультацию исходя из стоимости 5000 рублей за 30 минут. Ну, и по запросу (обговаривается индивидуально), можем подготовить отчет с объектами по конкретному городу, или офисами / земельными участками в конкретном ценовом диапазоне. Оплачивать можно сразу сюда: ИП Саяпин А.В. 5534200053406740 Присылать вопросы и скрины об оплате: @sav12

Нужна ваша помощь… 🙏 Дело в том, что за последнюю неделю очень сильно увеличился спрос, примерно раза в полтора, а то и два. 📈 В Москве и Московской области, так точно(!) Из хороших новостей - что это увеличение докатится и до регионов, примерно через месяц.. но речь сейчас не об этом. Объективных причин к такому росту нет.. ставка не сильно изменилась, никаких геополитических изменений тоже не произошло, сезонные колебания обычно в рамках 10-15%. Кроме как на отложенный спрос "грешить" (радоваться) не на что.. Теперь вопрос к знатокам: как по-Вашему, в чем дело?) За самый обоснованный ответ подарю подписку пока еще в разрешенном телеграме)) P.s. ИИ уже мучил, ответ совокупность факторов не принимается..😈

ИИ против человека! Есть у меня один очень хороший человек среди друзей, по совместительству специалист по ИИ, у которого куча регалий и экспертизы в этой области.. Дмитрий Твердохлебов. Так вот, год назад я его попросил сделать не то агента (не Смита), не то систему, которая бы находила интересные объекты и оценивала риски и потенциальные возможности.. Дима не забыл (почти без напоминаний), и завтра в 12:00 мы будем тестировать его систему. И смотреть, насколько она уступает или превосходит человека, а конкретно - вашего покорного слугу..😇 Даже немного страшно, посмотреть на мой позор/триумф, можно будет тут: https://luma.com/w4vyi1sr Все подробности первоначального запроса и ссылку на Димин канал, а также трансформированное ТЗ, можно тут: https://t.me/sayapin_fond/174 P.s. Недавно я познакомился с еще одним ИИ-гением, и он уже вел разработки в этом направлении, у него очень интересная система оценки. С его системой мы тоже познакомимся, надеюсь, не через год..🤭

Квартир в Москве мало, но что-то еще можно найти: 1. Идеальный вариант для прописки, сохранения капитала, а если повезет с соседями, то и неплохой капитализации - комната, 11.9 м2 на 8-м этаже, ул. Широкой, д.1. Рыночная стоимость 4-4.5 млн., купить можно за 3.3-3.6 млн. 2. 80 м2 в "сталинке", напротив знаменитого Сбера на Вавилова.. Придется выселять жильцов и снимать арест, но цена в 25 млн, при рынке в 40-45 млн., того стоит. 3. 75 тыс за квадратный метр, хотите?)) Правда, Балашиха не совсем Москва, но таких цен я давно не видел.. 87.4 м2, на 4-м этаже, по адресу: ул. Чистопольская д.24. Квартира в бетоне, идеально под флиппинг.. P.S. Кадастровые номера на картинках. Я не особо вижу смысла выкладывать такой развлекательный контент, но народу нравится, ставьте 🆒 если хотите продолжения))

27 Га за 3.5 млн хотите?) 70 км от МКАД по Ленинградскому шоссе, за деревней, частично лесной.. Правда прелесть..?) 😈 Но есть нюанс: нет обременений, построек тоже, не болото, не в оврагах.. Дело в том, что назначение - для сельскохозяйственного производства. А это значит, что строить на нем нельзя, нужно менять назначение, а это практически невозможно в нынешних условиях.. Но земли становится все меньше, и условия меняются (правда, пока в худшую сторону), и, может, лет через 10 строить на нем разрешат.. представляете, сколько он будет стоить..? Кстати, несложно посчитать: сейчас цена под дачку в том районе около 50-70 тыс. рублей за сотку, за 10 лет цена минимум увеличится втрое.. а сейчас можно купить чуть дешевле 1300 рублей за сотку(!) Правда, будут затраты на перевод, но явно меньше чем 15000% или 1500% годовых))) Эх, были бы «ненужные» 3-4 млн… Ставьте 🆒 - если нужно больше таких постов)) P.s. если нужен кадастровый номер, нажмите на фото.