Саша Косова: системно о недвижимости

ВНЖ за любую недвижимость. Что? Да! Власти Дубая отменили минимальный порог инвестиций для получения двухлетнего ВНЖ. Раньше для получения этого вида резидентства нужно было купить недвижимость минимум на 750 тыс. AED. Теперь этого минимума нет. То есть ВНЖ на 2 года может получить единоличный собственник при покупке недвижимости любой стоимости, если объект соответствует остальным требованиям программы. Почему это важно? Потому что раньше многие инвесторы сталкивались с тем, что хотели войти в рынок Дубая, но не могли себе позволить что-то дорогостоящее. Приходилось либо заходить в рынок выше комфортного для себя бюджета, либо вообще отказываться от идеи резидентства через недвижимость и, например, открывать тут собственный бизнес. Теперь требования гораздо мягче, и это, скорее всего, приведёт к росту спроса в более доступных сегментах рынка. Особенно среди тех, кто хочет переехать и закрепиться в ОАЭ, чтобы получить местный ID и доступ к банковской инфраструктуре, но пока не готов покупать что-то дорогое. Но тут есть важный момент. Из-за таких новостей многие подумают, что теперь можно купить что угодно, и это автоматически станет выгодной инвестицией. Нет, ребят. ВНЖ — это бонус. А недвижимость всё ещё нужно выбирать как недвижимость. Считать ликвидность. Понимать спрос. Грамотно оценивать объект на входе и выходе. Потому что плохой объект не станет хорошим только из-за того, что в придачу к нему идёт резидентство. И ещё один важный нюанс: когда порог входа снижается, на рынок приходит много неопытных покупателей. А значит, становится ещё больше объектов, купленных «на эмоциях». Поэтому ближайшие месяцы, мне кажется, будут очень показательными и интересными. С одной стороны, Дубай станет доступнее. С другой — ценность хорошего брокера только вырастет.

Много лидов ≠ много денег Кажется, чем больше лидов, тем больше денег. На практике часто получается наоборот: десятки диалогов, куча работы — и ноль сделок. Потому что дело не в количестве, а в том, с кем и как ты работаешь. Почему так происходит. 1. Потому что лиды бывают разными Есть люди, которые реально покупают. а есть те, кто: • смотрят рынок, • прицениваются, • просто интересно, • друг попросил узнать. И если не уметь это фильтровать, можно утонуть в работе без результата. 2. Отсутствие фокуса Когда ты хватаешься за каждый объект — от студии за 150 тысяч $ до виллы за 5 миллионов $, — то в итоге ты не погружаешься ни в один кейс детально. И клиенты это чувствуют. 3. Страх потери Кажется, что каждый лид — шанс. И ты не хочешь отпускать ни одного. А в итоге получаешь перегруз, расфокус, выгорание — и мало денег. Сильные брокеры делают наоборот. Они быстро понимают, кто их клиент, а кто — нет. И инвестируют время туда, где есть вероятность сделки. Потому что в этой профессии деньги приходят не от количества контактов, а от качества работы с людьми.

Покупать собираются, а цен ждут пониже: что показал свежий опрос Property Finder Дубайский рынок недвижимости вошёл в любопытную фазу: люди не уходят с рынка, но всё чаще ждут, что входить будет выгоднее. Не «обвал», а пересчёт ожиданий — и опрос это хорошо показывает. Property Finder опубликовал свежий выпуск Market Pulse — это их регулярный опрос активных покупателей на платформе про намерения и ожидания по ценам. В мартовско-апрельском выпуске опросили 4735 человек, и около двух третей активных соискателей недвижимости планируют покупку в ближайшие полгода. Намерение купить держалось ровно оба месяца: 68% в марте и 67% в апреле — то есть спрос не просел, несмотря на разговоры о коррекции. Главное изменение — в ожиданиях по ценам. Ещё в январе–феврале мнения делились почти поровну: 36% ждали снижения, 35% — роста, 29% — стабильности. К марту–апрелю расклад резко сместился: около 73% в марте и 70% в апреле ждали, что цены пойдут вниз, и только 16–17% — что вверх. Сдвиг совпал с наблюдаемым снижением цены за квадратный метр в тот же период — то есть люди отслеживают сигналы рынка, а не паникуют. Что за этим стоит, по данным Khaleej Times: ➡️ по данным Земельного департамента Дубая, в 2025 году сделок с недвижимостью набралось более чем на 760 млрд AED — очередной рекордный год; ➡️ только продажи квартир на стадии строительства в апреле дошли почти до 20 млрд AED; ➡️ аналитики говорят скорее о более зрелом и расчётливом рынке: покупатели стали избирательнее и стратегичнее, а не спекулятивнее. Эксперты не ждут широкого спада — структурные факторы спроса (диверсификация экономики, инфраструктура, визовые реформы, рост населения) остаются на месте. Скорее рынок переходит в более сбалансированную фазу: точечные корректировки цен и больше переговорной силы у покупателя. 🔗Отчёт Property Finder и разбор Khaleej Times Мы за рынком следим без рекомендаций. А вы в каком режиме — «ждать или входить»? ❤️ — жду снижения, наблюдаю со стороны 🔥 — планирую покупку в ближайшие полгода

Интересный пост в сообществе ДЗЧ 👇

Одна из самых недооценённых проблем рынка недвижимости в Дубае — это не цены и не ставки. Это дискоммуникация. Брокеры со стороны продавцов и брокеры со стороны покупателей часто не умеют нормально взаимодействовать. И дело тут даже не в плохих людях или непрофессионализме, а в асимметрии информации. Например, брокер со стороны продавца говорит: «У меня есть объект». Брокер со стороны покупателя сразу хочет знать, какова реальная цена, уместен ли торг, свободен ли объект, можно ли его сразу посмотреть, какие условия по ипотеке и комиссии. И очень часто не получает чёткого ответа. Либо получает что-то типа «давайте созвонимся», «сначала пришлите клиента», «обсудим позже». Селлер со своей стороны тоже не находится в вакууме. К нему приходят байеры, которые не раскрывают клиента до последнего, не подтверждают бюджет, заходят «просто посмотреть», подолгу не возвращаются с фидбеком или вовсе пропадают после показа. И у брокера-продавца формируется логичная линия защиты: не делиться лишним, не раскрывать всё сразу, фильтровать входящие. В итоге одни не дают информацию, потому что не доверяют, а другие не могут работать, потому что нет информации. Получается замкнутый круг. Но самое важное, что в этой системе страдают не брокеры. Страдает сделка. Потому что показы срываются, решения затягиваются, клиенты теряют интерес, а рынок становится менее эффективным И это тот случай, когда проблема не решается ещё одним звонком или личным обаянием. Это системная история. Нужна среда или платформа, где: ✓ информация верифицирована, ✓ условия прозрачны, ✓ статус объекта понятен, ✓ правила игры одинаковы для всех. Место, где не нужно выбивать данные или держать оборону. Потому что пока рынок живёт на личных договорённостях, он всегда будет терять в скорости и деньгах. И в конечном итоге — в развитии.

В прошлый раз я упоминала свежую аналитику по рынку недвижимости Дубая за 2025 год. Решила посмотреть, а как обстоят дела со сроками сдачи объектов? 43% за 2025-й сдано с задержкой. Почти половина. Поделюсь инсайтом: это тот момент, где рынок не очень любит быть честным. Потому что все хотят верить в даты из презентаций. Но реальность такова, что шанс, что ваш объект не сдадут вовремя, — 50/50. И это нормально. Важно же не то, что есть задержки, а понимаете ли вы это на входе. Именно поэтому хороший брокер по никогда не скажет: «Всё сдадут точно в срок». Он скажет: «С высокой вероятностью будет задержка. Вопрос — ок ли вам это». И вот тут начинается самое интересное. Потому что задержка — это не всегда плохо. Иногда это выгодно! Например, если вокруг проекта ещё стройка: пыль, шум, недостроенная инфраструктура. Вы получаете ключи — и что дальше? Сдавать такую квартиру сложно. Продавать — тоже. Объект простаивает, изнашивается, забирает сервис-чардж и не приносит доход. А теперь рассмотрим другой сценарий. Проект задерживается на год. За это время район дозревает: ✓ достраиваются соседние здания, ✓ открываются объекты инфраструктуры, ✓ появляется нормальный спрос. При этом вы платите финальный платёж позже. Деньги это время лежат у вас и могут работать. А объект выходит на рынок уже в более сильной точке. Я часто привожу пример с Саадиятом в Абу-Даби. Там сейчас много классных проектов, но район ещё формируется. И честно — лучше получить ключи позже, чем пытаться сдавать квартиру в окружении стройки. Ещё один момент, о котором почти никто не говорит: в ОАЭ застройщик официально может задержать сдачу на год. И ему за это ничего не будет. Никаких штрафов. Никаких компенсаций. И, как мы видим по статистике, застройщики активно этой пользуются опцией. Что с этим делать? Не паниковать. Не идеализировать. И закладывать это в стратегию. Покупка off-plan — это всегда игра с временем. И если вы в неё заходите, важно играть по правилам.

Дубай: уехать или остаться? Недавно увидела в Линкдине пост известного хедхантера Алёны Владимирской, что брокеры из России уезжают из Дубая. Поймала себя на мысли, что со стороны всё выглядит проще, чем есть на самом деле. Брокеры по недвижимости в Дубае не получают оклад. Мы живём на комиссию от сделок. И да, в любой стрессовой ситуации рынок замирает. Покупатели берут паузу. Продавцы тоже. А жизнь в Дубае дешевле не становится. Поэтому часть брокеров реально уезжает. И это абсолютно нормальное, рациональное решение. Но важно понимать, кто именно уезжает и почему. Есть ребята, которые работали только на первичке — на подборе объектов от застройщиков чисто для русскоязычных клиентов. Их модель выглядела так: привести покупателя к застройщику → продать объект → получить комиссию. И когда поток клиентов резко сократился, у них просто исчезла работа. Но это произошло не вчера и не месяц назад, когда началась военная операция в Заливе. Эта схема изжила себя уже пару лет как. Но есть и второй тип брокеров. Те, кто в 2022–2023 тоже зарабатывал на хайпе, но в то же время понимал, что стрессовый спрос закончится и рынок станет… нормальным. И дальше для них, то есть для нас началось самое интересное. Мы освоили вторичку. Мы начали работать не только с покупателями, но и с продавцами. Мы разобрались в рынке глубже. Да, это сложнее. Да, в таких сделках меньше комиссия. Зато это даёт устойчивость. И, если честно, среди таких брокеров почти нет таких, кто сейчас уехал. Все на месте. И все работают. И сейчас как раз начинается наше время. Потому что на рынок выходят продавцы. Если раньше многие «держали» объекты и не хотели двигаться ни по цене, ни по условиям, то сейчас их мотивация резко выросла. Люди стали быстрее отвечать, они готовы обсуждать цену, платить комиссии и реально продавать, а не «прощупывать рынок». Поэтому да, часть брокеров уехала. Но это не кризис профессии. Это момент, когда поверхностные стратегии перестают работать, а системные — наоборот, начинают давать результат.

Кэш или ипотека? Вечный для рынка недвижимости Дубая вопрос. Изучила свежую аналитику за полный 2025 год и нашла в ней ну очень показательную цифру. 26% сделок на вторичке — ипотека То есть каждая четвертая сделка — это человек, который покупает объект не за полный кэш. О чём говорит эта цифра Во-первых, это сильный сигнал спроса на готовые объекты. Потому что ипотеку в Дубае можно взять только на то, что уже построено. Да, формально в статистику вторички попадает и off-plan, но по факту если вы инвестор и думаете о ликвидности, продать готовый объект всегда проще. Во-вторых, есть интересная деталь, как именно люди берут ипотеку. Средний LTV (какой процент от стоимости объекта бурт) — около 73%. Это значит, что люди вносят примерно 25–30% своих денег, а остальное добирают кредитом. Хотя по законам оаэ можно взять до 80%. Что это значит Большинство берёт почти максимум. То есть заходит в сделку с минимальным кэшем. Это тоже тренд. Раньше в Дубае чаще покупали инвесторы за наличные. Сейчас всё больше людей покупают для себя. И это подтверждается ещё одной цифрой: количество ипотечных сделок выросло на 22,6% год к году. почти на четверть. Потому что люди стали планировать на больший срок. Не «поживу пару лет и посмотрю», а «я здесь надолго». В этой логике ипотека начинает иметь смысл. На практике это значит: Для покупателей: если вы живёте в Дубае и планируете остаться — ипотека может стать отличным инструментом. Для инвесторов: если вы думаете о выходе из рынка, то знайте, что готовый объект всегда ликвиднее. Потому что вы продаёте его не только кэш-покупателям, но и тем, кто готов взять ипотеку. а это огромный кусок спроса. Что в итоге Прямо сейчас, когда рынок затаился и ждёт окончания кризиса в Заливе, некоторые продавцы дают скидки даже на готовые объекты. Если вы живёте и работаете в Дубае и уверены, что, несмотря ни на что, вам будет чем платить ипотеку, возможно, для вас это золотое время купить объект, который потом будет служить вам долгие годы. Если вы хотите купить объект в ипотеку, приходите в мое агентство Wonderdom — найдем для вас классный вариант. А если вы продаете свой объект, тоже приходите: мы знаем, как найти покупателя даже в текущих сложных условиях.

Чему меня научил вайбкодинг Недавно у моего первого нетоксичного агентства по недвижимости в Дубае Wonderdom появился сайт. Если бы я решила делать его год назад, то процесс выглядел бы примерно так: ✓ Найти разработчика ✓ Объяснить, что я хочу ✓ Написать ТЗ (которое я сама до конца не понимаю, ведь я не программист) ✓ Подождать ✓ Подождать ещё немного ✓ Получить что-то «не совсем то» ✓ Переделать ✓ Снова подождать И всё это не потому что кто-то плохо и медленно работает. А потому что между идеей в моей голове и её реализацией был бы кто-то третий. В данном случае — разработчик и, возможно, дизайнер. И это очень тормозит. А сейчас у Wonderdom появился сайт. И я сделала его сама. Не в том смысле, что теперь я ещё и разработчик. Просто я больше не завишу от того процесса, который описала выше. Спасибо искусственному интеллекту и вайбкодингу. Теперь я знаю, что если у меня есть идея, я могу сесть, разобраться и сделать всё сама. Без недель ожидания. Без бесконечных правок. И без ощущения, что это слишком сложное, чтобы пойти в это самой. И знаете, что я поняла? Для меня эта ситуация вообще не про сайт и вайбкодинг. На самом деле она про ощущение, что ты можешь взять что-то для себя совершенно новое, в любой области — и не испугаться, а разобраться. Да, сначала сделаешь что-то криво, потом будет лучше. Но ты сделаешь это сама. Мне тут очень просто провести параллель с работой брокера по недвижимости. И это, если честно, очень меняет мышление. Ты начинаешь быстрее тестировать идеи. Меньше откладывать. Больше делать руками. И в какой-то момент понимаешь: дело не в том, что какой-то инструмент сделал процесс проще. А в том, что ты стала смелее и уже без тревоги и ненужного страха заходишь в новое. И это, пожалуй, самый ценный апгрейд из всех. Что думаете?

Как посчитать реальную доходность, а не ту, что в презентации застройщика В презентации у застройщика всё всегда будет красиво: 12% годовых, высокий спрос, прирост капитала. Но презентация — это маркетинг. Реальная доходность начинается с вопросов: ✓ Сколько стоит вход на рынок полностью, включая комиссии и сборы? ✓ Какая реальная ставка аренды, а не максимальная? ✓ Сколько месяцев в году объект будет занят? ✓ Какие есть расходы на сервис, управление, обслуживание? И главное — по какой цене вы реально сможете продать через несколько лет? Доходность — это не цифра на слайде. Это кэш, который останется у вас после всех расходов. Если вы считаете только по верхам строчку, вы обманываете себя. Если считаете весь цикл и привлекаете к работе профессионального брокера — поздравляю, вы настоящий инвестор, и ваши инвестиции — под контролем.

Рынок Дубая будет расти всегда? Что будет с рынком недвижимости ОАЭ, если замедлится приток экспатов? Дубай живёт за счёт международных инвесторов. Экспаты — это кровь местного рынка недвижимости. Но если их приток замедлится, рынок не рухнет в один день. Он станет другим. Сначала замедлится аренда. Потом станет больше конкуренции среди собственников. Потом инвесторы начнут внимательнее просчитывать доходность от инвестиционных инструментов. Цены не обязательно упадут резко. Но исчезнет иллюзорное ощущение, что этот рынок растёт всегда и при любых условиях. И вот тогда станет видно, кто покупал сильные объекты, а кто просто оседлал волну хайпа. Сильные локации спокойно это переживут. Слабые — почувствуют первыми. Поэтому я всегда говорю: покупайте так, будто рынок станет сложнее уже завтра. Если объект выдерживает стресс-тест — значит, он вам подходит. А чтобы найти такой объект наверняка, обращайтесь к проверенному брокеру, который закладывает в сделку и такие риски. Приходите в мое агентство Wonderdom — найдём для вас оптимальный вариант и сопроводим на всех этапах сделки 🤝

Ребята из Дубая здорового человека завтра проводят закрытое мероприятие для бизнеса, чтобы помочь сориентироваться в новой реальности. Я на нем буду рассказывать про то, что сейчас делать и чего не делать с недвижимостью в Эмиратах. Подробности и регистрация тут 👉🏻https://partiful.com/e/OKVpUItWxvTH68vFbUZX