Post #145

Как ведет себя в динамике цена на дома разных годов постройки? Я там чуть выше выложил график роста стоимости комнат в сравнении с квартирами в период с 2015-го по настоящее время. Вы впечатлились, и я попросил Михаила Хорькова, руководителя аналитического отдела УПН и автора канала REBURG сделать такой же график по разным типам домов и новостройкам. График на картинке – с 2015 по 2020. До безумного ралли цен, начавшегося с пандемией. Он самый наглядный. Обратите внимание, это индексный график. То есть он берет за точку отсчета определённую дату и потом показывает процентную динамику по каждой категории. С помощью этого графика мне хотелось вам проиллюстрировать такую мысль 👇 Чем старше жилой фонд, тем менее устойчив он в цене – в периоды снижений всего рынка. И тем медленнее он растет вместе с рынком. Мысльдостаточно очевидная, но я часто вижу как риэлторы из разных агентств на кого я подписан, транслируют идею покупки вторички под сдачу в аренду и говорят, что год постройки не сильно влияет на цену сдачи. Типа: решает ремонт. И я тут соглашусь, он и правда решает. Разница между домами 2020+ и 1960 в стоимости метра может отличаться в полтора раза, а в аренде процентов на 10. Но в аренде жилья, если вы инвестор, всегда нужно учитывать оба фактора: и денежный поток с аренды, и рост (падение) стоимости вашего актива. Что можно сказать, глядя на этот график? Новые дома - самые устойчивые по цене. А самые новые (после 2015-го года) даже могут расти, когда весь рынок стагнирует. А когда весь рынок растет - они растут, опережая его. Но вот хрущи - они хоть и обладают высокой ценовой доступностью - тем не менее, я бы не рекомендовал их к покупке именно как долгосрочную инвестицию под сдачу в аренду. Знаете, есть такие люди, у них рождается ребенок, они берут маткап, покупают в ипотеку квартиру, сдают в аренду и забывают про нее, а потом к 18-ти годам у ребенка как бы своя недвижимость. И вот в такой стратегии, я бы настоятельно рекомендовал рассматривать жилой фонд поновее. По причинам, описанным выше.