Post #4935

По ситуации на рынке недвижимости: ▪️https://t.me/ecworld/4927 ▪️https://t.me/ecworld/4918 ▪️https://t.me/ecworld/4876 - и в продолжение темы "математики недвижимости" (для тех, кто инвестирует в недвижимость, не умея считать): ▪️https://t.me/ecworld/4752 ▪️https://t.me/ecworld/4730 Если отсмотреть в Youtube ролики "экспертов" рынка о новостройках Москвы, то можно заметить несколько одинаковых нарративов, которые выдают опрашиваемые в роликах покупатели новостроек: - дома очень красивые и выглядят современно; - здесь совсем другой контингент, нет "глухих пенсионеров", алкашей и прочих элементов "старого фонда"; - здесь хорошие люди, мы все примерно одного социального уровня. Нахваливает свои новые "гнёзда" таким образом и достаточно молодая категория (30-40 лет), и люди постарше (50-60 лет). И, даже не дергая глазом, продолжают: - боремся с УК из-за постоянного мусора в подъездах, на подземных парковках - все проблемы от УК; - нет нормального консьержа / охрана часто пьяная - поэтому в фойе могут распивать спиртные напитки; - вокруг много старых домов, которые будут сносить, там много эмигрантов, от метро вечером страшно идти. К сожалению, наши люди со школы не приучены пользоваться логикой [поэтому покупают недвижимость невыгодно, занимаются флиппингом порой в убыток себе и без возможности затем перепродать недвижимость, а сдают в аренду с доходностью не выше 3-5% годовых]. Мыслить не логикой, а шаблонами - так учили со школы: "Просто зазубри". Отсюда в их голове нет понимания, что они противоречат сами себе: ▪️ нравится отсутствие в новостройках шумных бабушек, которые есть в старом фонде, но при этом, получается, что готовы терпеть шум от ремонтов на следующие 5 лет или шум от соседних строек; ▪️ нравится, что нет алкашей в соседней двери, но при этом готовы терпеть алкашей и эмигрантов по пути домой из магазина или метро и по вечерам закрывать глаза на то, что кто-то опять зашел в фойе их подъезда и распивает на "красивых диванах" в фойе; ▪️ уехали от "низкосоциальных элементов" и забывают, что в новостройках дают квартиры ребятам из детских домов, которые потом начинают водить сюда компании; ▪️ нравится наличие консьерж сервиса, но месяцами или даже годами ругаются с УК из-за того, что те не могут найти консьержа или хорошую охрану, которая не будет бухать или водить в ЖК своих соплеменников из региона. Люди увидели в рекламе и обзорах экспертов "мечту", переехали ... видят, что всё не так, но продолжают нахваливать свой новый ЖК. Большинство не замечает отсутствие логики в собственных размышлениях. А кто-то просто рекламирует свой ЖК, потому что уже повесил объявление на продажу квартиры в этом ЖК и просто мечтает вернуться в "плохой старый фонд". И самое главное - любители и инвесторы в новостройки никак не хотят понять, что: 1️⃣ новостройка стала вторичкой, как только вы ее купили; а значит, она упала в цене сразу на 10-20% (продать вторичку при высоких ставках можно только с большим дисконтом и ждать придется долго) и несет в себе все те же самые риски, что и вторичка "от бабушки"; 2️⃣ весь новый фонд через 10-20 лет превратится в ободранный старый фонд, где коммуникации будут стареть быстрее чем в старом фонде из-за качества материалов и кривых рук современных строителей; 3️⃣ через 20 лет все сегодняшние "молодые" станут "громкими пенсионерам" или около. Станут, шумными, агрессивными от нищеты и нереализованности (финансово преуспевают в жизни не более 5%). Многие начнут бухать, квартиры сдадут мигрантам, а позже и наркоманам; ЖК на окраинах города, где нехватка медицинских учреждений и сотрудников полиции ощущается сильнее всего, превратятся в "зоны ожидания помощи". В результате цена квартир не будет успевать даже за инфляцией или даже упадут. И это только самые очевидные последствия. Могу написать и не очевидные. Только пока перечитайте тексты по ссылкам выше. Логика (математика) должна рулить в вашей голове, а не нарративы от таких же, но более ранних "мамкиных инвесторов" из Youtube. Считайте и смотрите вперед на 5-20 лет. | подписывайтесь на @ecworld | прогнозы и аналитика