Post #8496

🪖 Обвала цен на новостройки до конца года не будет — эксперты После прогноза«Базы» о возможном падении цен на первичном рынке до 30% участники рынка называют такой сценарий малореалистичным. По их оценке, массового снижения стоимости жилья ждать не стоит даже на фоне слабого спроса. ⬇️Девелоперы указывают на рост себестоимости строительства, дорогие кредиты и ограниченный запас маржи, который не позволяет резко уводить цены вниз. ©️ Александр Ослопов, финансовый директор ГК «БЭЛ Девелопмент: Банки и сегодня оценивают графики согласований и темпы продаж при открытии финансирования и выдаче траншей, поэтому новые нормы ЦБ во многом закрепляют уже сложившийся подход. Главный принцип в том, что соблюдение сроков и наличие полной проектной документации не потребуют от банка повышенных резервов. Если же по проекту накапливаются отставания, банк будет обязан доформировать резервы до 15–20 процентов, что напрямую удорожает обслуживание кредита для застройщика. Для самых надёжных заёмщиков минимальный резерв может снижаться почти до нуля, тогда как для проблемных объектов он способен вырасти кратно, усиливая разрыв в доступности денег. Рассрочка в этой системе считается фактором риска по простой причине: покупатель заключил договор, но деньги на эскроу-счёт поступают медленно и частями, а значит, реальное покрытие кредита оказывается заметно ниже цифр в отчётности о продажах. Этот разрыв вынуждает банк закладывать дополнительную «подушку» на случай, если платежи от дольщиков прекратятся, поэтому высокая доля рассрочек автоматически ведёт к росту резервов. Чтобы поддержать спрос в условиях дорогой ипотеки и при этом не портить резервную позицию банка, девелоперы могут делать упор на совместные программы субсидирования ставки, траншевую ипотеку, трейд-ин и прямые скидки, которые быстрее наполняют эскроу-счета. Рост резервных отчислений в сочетании с нынешней стоимостью фондирования может заставить небольших и средних застройщиков отложить запуск новых проектов, что сократит будущий ввод жилья. Для сохранения рентабельности застройщикам придётся активнее оптимизировать затраты, менять квартирографиюи ужиматься в сметах, то есть давление на себестоимость строительства действительно усилится. При этом прозрачным проектам с устойчивыми продажами и чётким графиком новые правила угрожают мало, лишь формализуя ту оговорку, которую рынок во многом уже выполняет. ©️ Алексей Артошин, коммерческий директор «Главстрой Регионы»: Сценарий падения цен на первичном рынке на 15-30% до конца года нереалистичен. У девелоперов нет запаса маржи для такого маневра. Себестоимость строительства и стоимость проектного финансирования продолжают расти, цены в целом следуют за инфляцией. Существенная коррекция вниз означала бы выход за пределы экономической модели проектов. В текущей ситуации - это не может быть реализовано. Что касается индивидуальных скидок и специальных условий под конкретного клиента, то такой сценарий вероятнее всего может быть применим в низколиквидных проектах. Ценовой разрыв между котлованом и высокой стадией строительства перестает быть существенным. В некоторых случаях готовые варианты от девелоперов могут быть даже дешевле. В целом же, по итогам первого квартала в Московской области более трети сделок приходится на корпуса в высокой стадии строительства. 🏠 Виктория Кардаш, руководитель территориального управления продаж "Восток" ГК "А101": Резкое падение цен на новостройки на 15-30% действительно маловероятно: себестоимость растёт из‑за подорожания материалов, рабочей силы и инфляционного фона. При стабильном спросе на жильё застройщик не станет работать в убыток. Вместо ценового обвала девелоперы активно развивают партнерские предложения и индивидуальные условия: рассрочки, траншевая ипотека, персональные скидки. Дополнительным фактором для сохранения текущего темпа ценообразования станет и действующая политика ЦБ по поэтапному снижению ключевой ставки — рынок недвижимости ожидает видимого оживления уже осенью.