🟧Как я анализирую рискованные ЖК на практике
Чтобы оценить новостройку, недостаточно сказать:
“нравится / не нравится”.
Нужны факты, цифры и логика.
Покажу на нескольких примерах, как я смотрю на рынок.
🏘 1. Ice Tower
🟧🟧🟧🟧🟧
На первый взгляд все выглядит привлекательно:
юго-запад Москвы, рядом парк, метро, высокий ценовой сегмент.
Но дальше начинаются вопросы.
🟧 Что настораживает меня как аналитика:
— проект заявлен как премиум/элитный, но по характеристикам ближе к бизнес-классу
— очень низкая распроданность
— стартовые цены не росли, а снижались
— генподрядчик не выглядит очевидным выбором для такого сложного проекта
— срок до ключей длинный, а доверие рынка слабое
Для меня это не “плохой дом по определению”.
Это проект с высоким уровнем риска, где инвестору и покупателю нужно быть очень осторожным.
🏘 2. Our Own Time
🟧🟧🟧🟧🟧🟧
Красивые рендеры, громкое позиционирование, башни из стекла и бетона.
Но если копнуть глубже — вопросов больше, чем ответов.
🟧 Что вижу я:
— предброни были, а разрешения на строительство долго нет
— заявлен премиум, но локация вызывает большие сомнения для такого класса
— архитектура сложная, а значит нужен очень сильный подрядчик
— покупатель зависает в неопределенности: ждать, не ждать, откроют продажи или нет
Для меня неопределенность — один из главных рисков в недвижимости.
Деньги могут и вернуть, но время — нет.
🏘 3. Solos
🟧🟧🟧🟧
Хорошая локация на карте, рядом Сокольники — звучит неплохо.
Но по факту важно, где именно стоит проект.
🟧 Что смущает:
— близость к ТТК
— длинный горизонт строительства
— слабые продажи
— неизвестный генподрядчик
— сложный высотный проект в непростой рыночной фазе
И вот здесь важна моя ключевая мысль:
я не делю проекты на “хорошие” и “плохие” по эмоциям.
Я делю их на понятные и рискованные по цифрам.
Сегодня покупка новостройки без анализа — это реально бетонное казино.
Особенно если вы заходите на весь капитал, покупаете квартиру в семейную ипотеку или берете объект “на последние”.
🟧 Поэтому перед бронью я всегда рекомендую ответить на 5 вопросов:
1. Кто реально строит проект?
2. Как идут продажи?
3. Соответствует ли класс реальности?
4. Насколько ликвиден объект на выходе?
5. Что будет, если рынок станет еще слабее?
Если хотите, следующим постом могу сделать разбор конкретных ЖК Москвы по этой методике — без рекламы, только по фактам.
🟧 Пишите в комментариях!
#новостройки#москва
Квартиры будут меньше, чтобы спрос был больше
🏠Число студий и однушек на рынке московской первички выросло за год в 1.5 раза. По мнению аналитиков, застройщики активно выводят на рынок малоформатное жилье, чтобы сократить ценник и поддержать спрос.
🏢 В прошлом году на рынке первичного жилья Москвы насчитывалось 3,6 тыс. студий. В 2023-м их количество выросло на 50,2 ,%, до 5,4 тыс.
🏡 Количество однушек и «евродвушек» в новостройках тоже увеличилось в 1,5 раза больше. В этом году доступно 2.3 тыс однокомнатных квартир, это на 48,4% больше, чем в прошлом году, когда предлагалось только 1,5 тыс. Количество же двухкомнатных квартир евроформата выросло за 12 месяцев на 45,6%, с 4,7 тыс. до 6,8 тыс.
@moscow_stroi#новостройки
Встреча с Метрис
Встретился с нашими замечательными партнёрами. Через платформу Метрис проводим большую часть наших сделок на первичном рынке.
С руководителем Метрис Натальей Шаталиной много лет работали рука об руку в центральном офисе МИЭЛЬ. Я руководил подразделением МИЭЛЬ-франчайзинг, а Наталья возглавляла МИЭЛЬ-новостройки.
Благодарен всей команде Метрис за сотрудничество. За два года провели вместе порядка 20 обучающих мероприятий и круглых столов. Отдельные слова благодарности Василию Богачёву, активно нас развивает все эти годы.
По нашей региональной программе на новостройки работаем по той же схеме: 30% с комиссии будет переведено партнёру, кто порекомендовал нам покупателя. Пишите: @muradian_roman
#новостройки
❓ Что ждет рынок недвижимости после 01 июля?
Друзья, я вас поздравляю, наконец оно наступило, это долгожданное первое июля!
Виюне я была на Форуме недвижимости «Движение», где на 17 площадках было более 6 тыс. участников рынка недвижимости.
И конечно же, говорили о преобразованиях рынка недвижимости в связи с отменой господдержки и изменением условий других льготных ипотечных программ с 1 июля.
Расскажу основные мысли с форума, и свои.
Сначала про новостройки.
Как это отразится на рынке новостроек?
Я думаю, зависит от региона, а в Москве и Санкт-Петербурге - никак.
Ну то есть, конечно, спрос немного спадет, из-за повышенных продаж с апреля по июнь включительно, но в целом, ничего страшного не произойдет.
Почему я так думаю?
1. На рынке новостроек бизнес и премиум класса (а в Москве это практически все проекты до МКАД, в Питере до КАД), - отмена господдержки не отразится никак.
6 млн кредита по господдержке никак не влияют на спрос в этом сегменте.
Семейная ипотека чаще встречается, но по моему опыту, кто хотел ею воспользоваться, взял еще в пошлом году, когда можно было взять вместо 12 млн - 30 млн, по ставке 6% с незначительным удорожанием.
2. На рынке комфорт-класса (в Москве это Новая Москва, и проекты за МКАД, в Питере это проекты ближе к КАД, ЗСД, и за ними), - здесь доля использования господдержки гораздо больше, особенно в Питере.
Но после введения с 01.01.23 ограничения - «одна господдержка в одни руки», здесь тоже - кто хотел, уже квартиру купил.
3. В регионах, где стоимость недвижимости значительно ниже - здесь может отмена господдержки повлиять больше, но обещают адресную ипотеку, а так же поддержку застройщиков в малых городах.
Застройщики не настроены сдаваться.
1. Льготные программы все равно остаются - IT ипотека, семейная ипотека.
Просто они станут не для всех желающих, а в формате более адресной помощи конкретным категориям заемщиков.
2. Рассрочки.
Этоглавный на мой взгляд инструмент покупки новостроек.
Рассказывала здесь
Будет еще больше развиваться программа рассрочек.
И возможно, застройщики пойдут дальше, и предложат рассрочки не только до конца строительства - на 3 года, а на срок больше - 5-10 лет, например.
3. Развивается программа трейд ин.
Многие покупатели новостроек продают свое жилье. И здесь трейд ин в помощь.
4. Жилищные вклады.
В коллаборации банки-застройщики сейчас в разработке проект закона «О жилищных вкладах».
По этому закону покупатели смогут хранить деньги для первоначального взноса, на вкладе под повышенный %, а потом взять новостройку по сниженной ставке.
Можно подробнее почитать
Часть 1
Часть 2
5. Субсидированные ставки от застройщиков.
Это более низкие ставки на этапе строительства.
Конечно, таких ставок, как 0,01%, или 0,1% и т.д, мы уже не увидим, но тем не менее,
застройщики уже думают в сторону того, как не потерять спрос, и чем привлекать покупателей в новостройки.
6. Траншевая ипотека.
Опять же с более низкими платежами на этапе строительства.
7. Аренда жилья с правом выкупа по лизинговому договору.
Эта модель давно обсуждается. К ней постоянно возвращаются, но какого-то воплощения она, пока было изобилие льготных ипотечных программ, не нашла.
Возможно сейчас к ней вернутся и проработают.
Как видите, рынок новостроек может сохранить свою привлекательность для покупателей.
Застройщики такие затейники, что-нибудь придумают.
А вы как думаете, что станет с рынком? Поделитесь своими мыслями в комментариях. ✍️
#новостройки
@AlexeevaRealty
📉Продажи новостроек в Новой Москве рухнули на 60% за год
В Новой Москве в апреле было продано менее тысячи строящихся квартир и апартаментов (970 шт.) , что на 59% меньше, чем годом ранее, отмечается в отчете сервиса DataFlat.
🔹В Старой Москве продажи новостроек снизились на 30% — 3,4 тыс. ДДУ;
🔹В Подмосковье число сделок с жильем в новостройках сократилось на 27%, до 2,8 тыс.
🔷Всего в апреле 2026 года в Москве и Подмосковье застройщики продали около 7,1 тыс. квартир и апартаментов в новостройках, что на 35% меньше, чем годом ранее, отмечается в отчете сервиса DataFlat.
❗️Примечательно, что самый большой рост цен произошел там, где продажи снизились существеннее всего. По данным DataFlat, средняя цена проданного в апреле квадратного метра увеличилась за год:
на 28%, до 361,7 тыс. руб.— в Новой Москве;
на 24%, почти до 606,9 тыс. руб.— в Старой Москве;
на 15%, почти до 246,8 тыс. руб. — в Подмосковье.
#новостройки
Подпишитесь на «Про квадраты»
«Дом. РФ» отметил сокращение переносов сроков сдачи жилья в России
Застройщики в целом стали реже сдвигать сроки ввода и/или выдачи ключей, утверждают аналитики компании. По данным института жилищного развития, в первом квартале ежемесячный объем переносов сократился на 3 млн кв. м, что на 26% меньше, чем в конце 2025 года.
Однако, если зайти в статистику Росстата по вводу МКД, то можно увидеть следующие цифры: в четвертом квартале 2025 года застройщики ввели около 12,2 млн кв. м многоквартирного жилья, включая пиковые 5 млн кв. м в декабре. Уже в первом квартале 2026 года ввод сократился до 7,7 млн кв. м. Таким образом, объем ввода новостроек сократился на 58,4%.
Вопрос: на сколько реально сократился объем срыва сроков сдачи новостроек, если такое вообще уместно говорить? )))
Ввод МКД, млн кв. м
Октябрь: 3,9
Ноябрь: 3,3
Декабрь: 5,0
Январь: 2,6
Февраль: 2,4
Март: 2,7
#новостройки
Подпишитесь на «Про квадраты»
❓Цены вышли на плато: что будет с рынком новостроек Москвы к лету
В первом квартале рынок новостроек столкнулся с резким падением спроса — число сделок упало более чем на 50%. Влияние оказали изменение условий по семейной ипотеке, дорогая рыночная ипотека, осторожность покупателей и высокая стоимость проектного финансирования для самих девелоперов, рассказали редакции эксперты. По их прогнозу, все перечисленные факторы будут и в дальнейшем сдерживать спрос и рост цен на рынке новостроек.
🔹Есть показатели, которые не позволяют снижать цены на новостройки — это рост себестоимости строительства и проектное финансирование. Сюда же эксперты относят ограниченное предложение на рынке новостроек, особенно в комфорт-классе.
🔹Спрос на новостройки во втором квартале продолжит постепенно восстанавливаться после падения в первом квартале. Поддержку может оказать и информационный фон: до 1 июля 2026 года должен быть подготовлен проект по дифференциации ставки по семейной ипотеке, и сопутствующие новости способны дать краткосрочный стимулирующий импульс.
🔹Несмотря на сдержанный спрос, цены на новостройки продолжат повышаться, но сдержанно. По мнению экспертов, за квартал рост может составить от 2 до 6%.
🔹Важным инструментом продаж на рынке новостроек во втором квартале останутся комбинированные ипотечные программы, рассрочки и скидки. Некоторые девелоперы будут делать акцент не на скидках, а на запуске программ рассрочек и комбо-продуктов, делая упор на снижение ключевой ставки и возможность для покупателя в будущем перейти на ипотеку или рефинансироваться.
#новостройки
Подпишитесь на «Про квадраты»
📉В России сократился запуск строительства новых жилых проектов
В апреле было запущено строительство 3,4 млн кв. м жилья. Это на 18% меньше, чем годом ранее (4,1 млн кв. м), отмечается в отчете «Дом. РФ».
По оценке аналитиков, основное снижение в апреле наблюдалось в регионах-лидерах по объему строящегося жилья — на 38% г/г. В остальных регионах (вне топ-10) рост составил 2% г/г.
В целом в России за январь–апрель 2026 года застройщики вывели на рынок 13,9 млн кв. м жилья, что на 18% больше, чем годом ранее.
Несмотря на снижение, текущий объем запусков близок к среднемесячным значениям прошлого года, что указывает, скорее, на нормализацию после периода высокой активности нового строительства и повышенного спроса на новостройки в конце 2025 — начале 2026 гг., чем на резкое ухудшение ситуации, отмечается в отчете «Дом. РФ».
#новостройки
Подпишитесь на «Про квадраты»
Начало ⬆️
Продолжение ⬇️
В остальном комплекс прекрасен: состоит из 3-х бережно реконструированных исторических особняков 19века, и 4-х современных изысканных особняков.
Всего 55 апартаментов,
по 1-2 на этаже.
5 роскошных пентхаусов и
2 частных особняка на одну семью с отдельными входами и каминами.
Очень уютный приватный формат для жизни в самом центре Москвы.
Тишина и спокойствие в самом центре событий.
Высота потолков до 6,1м.
Окна из ценных пород дерева с изысканными латунными вставками.
Фасады из натурального камня, будут украшены культовыми хранителями: Грифон, Лев, Птица Сирин, Пардус - барельефами - точными копиями с фасадов древнего Георгиевского собора.
Барельефы ручной работы, выполнены женщиной-каменотесом, специально для этого приглашенной из Ирана.
В окружении такой роскоши и изысканности, созданной действительными ценителями и высококлассными специалистами, вопрос вида из окна становится не актуальным.
Кто жил или живет в центре большого мегаполиса, думаю, со мной согласится.
А для вас важен вид из окна при выборе квартиры?
Или другие характеристики более важны?
Напишите в комментариях. ✍️
Задать вопрос @EAlexeevaBot
@AlexeevaRealty
#новостройки
🔝Топ-10 девелоперов России и Москвы на начало мая
Впервые с лета 2024 года топ-10 застройщиков жилья России не изменился. К маю 2026 года все крупнейшие девелоперы сохранили не только присутствие в рейтинге, но и те же места, что занимали в списке в начале апреля.
В Москве первая тройка осталась без изменения — ГК «ПИК», «Самолет» и MR Group. По сравнению с прошлым рейтингом в первой десятке произошли незначительные изменения - компания ЛСР поднялась с девятой позиции на восьмую, а девелопер «Абсолют» переместился с восьмого места на девятую позицию.
Подробнее в инфографике
#новостройки
Подпишитесь на «Про квадраты»
Шикарные виды на центр.
Которые жильцы не увидят.
Наднях смотрели комплекс прекрасных клубных особняков в центре Москвы, недалеко от Кремля.
С крыши великолепные виды на самые красивые доминанты центра: Кремль, Храм Христа Спасителя, другие достопримечательности, даже Сити увидели.
Но есть нюанс.
По высотному регламенту крыша не эксплуатируемая, свободного выхода на нее у жильцов не будет.
А здания так близко друг к другу расположены, что виды будут «окна в окна» на расстоянии вытянутой руки.
Продолжение ⬇️
#новостройки
@AlexeevaRealty
Исчезающий сегмент: что можно купить в новостройках Москвы до ₽10 млн
В столице уже исчезло предложение в бюджете до 5 млн руб., а квартиры до 10 млн руб. становятся новым исчезающим ценовым сегментом в новостройках Москвы. По данным экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», сейчас в таком ценовом сегменте в столичных новостройках (без учета апартаментов), включая Новую Москву, представлено чуть больше 1,2 тыс. лотов: в Старой Москве доступно 376 лота, в Новой — 839 лотов, за год это предложение сократилось почти 6,6 раз, а в границах Старой Москвы падение было в 8,4 раза.
❗️Главная причина сокращения квартир в новостройках Москвы по цене до 10 млн руб. — это вымывание самых дешевых предложений. Количество новостроек в массовом сегменте сокращается, при этом новые ЖК выходят по более высоким стартовым ценам. Особенно эта тенденция заметна в старых границах. С таким бюджетом в московских новостройках можно купить небольшое жилье — студии, однушки и двушки. Трехкомнатных квартир в этом ценовом сегменте уже не найти.
Не исключено, что через год-два в новостройках в исторических границах столицы таких квартир не останется вовсе, считают эксперты.
#новостройки
Подпишитесь на «Про квадраты»
Загородная жизнь в городе.
Сегодня смотрели с клиентками квартиры в ЖК «Примавера», на берегу Москва-реки.
Влюбила в проект и локацию.❤️
Один из моих самых любимых ЖК на северо-западе Москвы.
Застройщик сделал красивую эконабережную, с храмовым комплексом, дорожками, площадками, - невероятная красота.
Планируется обустройство собственного пляжа, пирсов со смотровыми площадками.
Выходишь из дома и попадаешь а атмосферу загородной жизни.
Идеально.
Продолжение следует…
Подпишись ⬇️, чтобы не пропустить что дальше.
О НЕДВИЖИМОСТИ ВСЕ
Задать вопрос @EAlexeevaBot
#новостройки