Post #201

​О том, как для нас проявляется глобализация На той неделе мы вплотную подошли к самому острому и горячему вопросу с просторов Интернета: ипотека или инвестиции+аренда? Я обещал цифры и они уже здесь. Но прежде хочется обратить ваше внимание на то, что любые цифры - это какой-то конкретный, а ещё чаще средний, случай. Поэтому любую ситуацию стоит рассматривать индивидуально, волшебной таблетки или универсального решения не будет. То, что будет полезно одному, другого погубит. Стоит перепроверить, когда вы в очередном месте слышите: Все на фондовый рынок, ETF, IPO, Forex! Также стоит задуматься, когда вас безапелляционно склоняют к недвижимости, ведь она – наше все (как и газ, и нефть). Так уж сложилось, что квартирный вопрос в нашей стране был и остается одним из ключевых, а вложения в бетон доступнее и понятнее, чем в финансовые рынки. Поэтому я и хочу уделить ему такое внимание и приглашаю вас в мир, где доллар стоит 30 рублей, ставки по ипотеке на уровне 22%, а мы сами - моложе на 11 лет. Добро пожаловать в Россию и Петербург, в сентябрь 2009 года! Почему 11 лет назад? Именно этот срок считается средним сроком погашения ипотеки в России. Поэтому, вернувшись в 2009 год, мы сможем, как настоящие мастера по левой части графика, увидеть развитие чьей-то реальной истории. Тем более, что развивалась она, на первый взгляд, даже очень хорошо. Если верить данным ЕМЛС, средняя стоимость квадратного метра на 07.09.09 составляла порядка 76 тысяч рублей. А значит гипотетическая однушка в 35 квадратов обошлась бы на вторичке в 2,66 млн. рублей. Месяц назад, в сентябре 2020 года стоимость того же среднего петербургского метра поднялась до 158 тысяч. Браво, квартира выросла в цене больше, чем в 2 раза: долой инвестиции, даешь многоэтажки! 📢 Хотя простая средняя годовая доходность этой истории составила всего порядка 7%, что весьма скромно. В 2009 году можно было положить депозит на год под 13%, значит даже на такой долгий срок, как у нас, ставка составила бы процентов 8-10%. И это первый звоночек. Второй звоночек связан с глобализацией. Не секрет, что сегодня страны и рынки связаны друг с другом теснее, чем раньше. Если упростить эту мысль, то даже цена на буханку хлеба сегодня зависит от курса доллара или евро, за которые была куплена технология выпекания или сама хлебопечка (или технология хлебопечки). Даже там, где нет никаких расчетов в валюте, есть валютный риск. И вот, что он делает с нашей питерской однушкой. Еще в сентябре 2009 года она стоила целых 84 тысячи долларов, а через 11 лет ее цена упала до 73 тысяч. Отрицательная доходность, однако. На графике хорошо видно, как обманчивы доходы в рублях: реального падения не видишь, а оно есть. И если даже это для нас не аргумент, то завтра будет настоящее мясо. 🥩 Покажу вам расчеты сценариев с ипотекой на эту самую однушку и альтернативы в виде аренды и инвестирования первоначального взноса в фондовый рынок. #траты#долг#инвестиции