Post #205

​О том, кто в левом углу ринга Когда я понял, что в России доходность и стоимость актива лучше измерять в долларах, то увеличил долю длинного инвестирования в американский рынок с 40% до 60%. Обычно вопрос о том, в каких пропорциях делить инвестиции, остается открытым, так как привязан к личным целям, моделям потребления и готовности к риску. Но цифра 60% нам еще с вами встретится. Вернемся к нашей однушкес видом в питерский колодец или на промзону в уже далеком сентябре 2009 года. Она стоит около ₽2,66 млн, и чтобы купить ее, давайте возьмем ипотеку на 11 лет и посмотрим, как изменится величина наших собственных активов к 2020 году. В то время ипотечные ставки были на уровне 20-22%, а сегодня уже 6-6,5%. Тогда рефинансирование было не особо развито, даже сейчас к нему больше вопросов, чем прозрачных ответов, поэтому возьмем среднюю ставку 15%. Будем считать, что в течение следующих 11 лет мы следили за ипотечным рынком, но снижать ставку вслед за ним у нас получалось далеко не всегда. В качестве первоначального взноса будем рассматривать 20% от стоимости квартиры – минимальную сумму по условиям стандартной ипотеки. Как фору, не будем учитывать расходы на покупку (например, комиссии, пошлины, доверенности и пр.), а также расходы на получение и существование ипотеки (оценка, справки, страхование). Ну и не будем включать сюда расходы на обновление ремонта, мебель, технику и т.п. С такими вводными у нас получается следующее: 💵 первоначальный взнос ₽532 тыс размер кредита ₽2,13 млн 📆 ежемесячный аннуитетный платеж около ₽33 тысяч 😕 сумма процентов за весь срок ₽2,229 млн 🏠 итоговая стоимость квартиры для нас ₽4,36 млн 🕰 срок, когда квартира перешла в нашу собственность полностью – 132 месяца Плюс как мы выяснили вчера, сама по себе квартира на рынке к сентябрю 2020 года будет стоить около ₽5,54 млн. Что же значат все эти цифры вместе? Наши собственные активы на начало периода ₽532 тыс, активы на конец (стоимость квартиры) ₽5,54 млн, средняя годовая доходность (с использованием сложного процента) составила 24%. Но если вспомнить о понесенных расходах в виде процентов, то чистые активы на конец окажутся всего ₽1,18 млн, а чистая годовая доходность – на уровне 7,6%. Не густо. Несмотря на то, что мы помним о временной стоимости денег, я специально не учитываю здесь дисконтирование денежных потоков, дабы не усложнять. Как видно на графике, в определенный момент наши чистые активы даже уходили в отрицательную зону, т.е. общие расходы перекрывали доход от возможной продажи квартиры по рыночной цене. И длился такой период ни много, ни мало – почти 6 лет (!). В реальности ситуация, конечно же, отличалась бы от модели, но не значительно – в жизни есть и все опущенные нами расходы, есть и более точное следование за рыночной ставкой по ипотеке. А досрочное погашение, кстати, мы уже заочно учли в среднем сроке ипотеки, который как раз-таки и формируется за счет того, что кто-то гасит досрочно, а кто-то нет. Несмотря ни на что, 11 лет и квартира наша. А ипотека дает определенную надежность: знаешь, сколько платить и когда, вынимаешь из зарплаты и не паришься за финансовую дисциплину, знаешь наперед свою долю после продажи квартиры, все на бумаге, все понятно, а если что – банк подскажет (ага, конечно). 🤔 А что было бы, живи мы в арендованном жилье с первоначальным взносом, инвестированным в фондовый рынок? #траты#долг#инвестиции