Post #2528

Об использовании кредитного плеча в инвестициях. Вообще, взять кредит, чтобы сделать инвестицию в недвижимость - штука заманчивая. Ну, вот к примеру, строим мы дом на продажу. Если вкладывать полностью собственные средства, то, условно, математика такая: вложил 9 млн, продал за 12 млн = доход 3 млн, Т.е. 33% за цикл. Ну, пусть он 6 месяцев будет. Итого 66% годовых. Теперь берем и вместо 9 млн своих, вкладываем своих средств процентов 10, а остальное берем в кредит. итого получается: 900 тысяч своих, по 200 тысяч выплаты по кредиту - это за 6 месяцев 1,2 млн. Продаем за те же, 12 млн, из которых возвращаем 8,1 млн кредитные и свои траты в 0,9 и 1,2. Итого прибыль 1,8 млн. вложено было 900+1,2 = 2,1. Прибыль 1,8. Т.е. 85% за цикл или 170% годовых. @expertned А если еще выплаты за кредит вложить в кредит, т.е. взять кредит не 8.1 млн, а 9,3. Пусть даже платеж увеличится, то можно и в районе 500% годовых получить. И вот такие расклады настолько заманчивы, что часто заставляют людей действовать неразумно. Потому что чем больше кредитное плечо, тем сильнее нужно перезакладывать на риск. Так как любое сокращение доходности операции, точно так же увеличивает уход в минус, как увеличение доходности увеличивает плюс. Приведу пример. Обратился недавно человек, говорит что делать продавать уже или ждать? Начинаем оценивать ситуацию. Покупал квартиру в новостройке за 34,5 млн. года полтора назад. Сейчас таких по 34-35 там висит штук 50 в его же метраже. А еще штук 10 по цене от 26 до 27 млн. И у него две проблемы. Проблема первая, рассрочка заканчивается в конце года и нужно или платить, или в ипотеку переходить. Проблема вторая, рассрочка была с 10% первоначальным взносом + небольшие ежемесячные платежи. Т.е. был расчет на то, что вложу своих 10%, продам с доходом от цены квартиры в 20%. Итого плюс 100%. Соответственно, если квартира продается в той же цене, то доход 0%. Если дешевле, то уже не плюс 100%, а минус 100 или 200%. При этом, если бы кредитное плечо было меньше, то и убыток был не такой критичный. Поэтому аккуратнее с кредитным плечом. Аккуратнее.