Эксперт недвижимости Константин Барсуков

А хотите интересную задачку? Продавали мы тут квартиру, ниже приведу переходы прав. Я, наблюдая, как нас проверяли, в очередной раз убедился, что риэлтор без юр.образования или напарника-юриста - не может (и не должен) проводить юр.экспертизу. Потому что не было ни одного вопроса или запроса о том, что реально важно. И была куча волнений по поводу того, что было вообще не важно. Хотя не, вру. Вечером накануне сделки попросили от нас один документ, который реально был нужен (правда я бы попросил абсолютно другой). И, который мы очевидно не успели сделать, и будем делать после сделки (хотя уже не понятно зачем...). Вопрос, а что бы вас заинтересовало в этих переходах? Где скрывается самый большой риск? Какие бы проверки попросили от продавца? Итак, история. Даты точно такие как есть. Изменил только ФИО. 1) с 25.02.1998 Поляков Александр Александрович 1946 г.р. Основание — справка ЖК/ЖСК о выплаченном пае от 12.02.1998 года 2) с 26.02.1998 Аксакова Валентина Михайловна 1928 г.р. и Аксаков Валерий Владимирович 1950 г.р. - общая долевая собственность по 1/2 на основании договора купли-продажи от 25.03.1998. 3) с 16.01.2001 Аксакова Валентина Михайловна 1928 г.р. - 1/2 наследство по закону от декабря 2000 года. При этом Аксаков В.В. умер, св-во о смерти от января 2000 года. 4) с 13.05.2004 Арбатова Зинаида Семеновна 1950 г.р. - 1/2 наследство по завещанию от марта 2004, реестр 55456 и Кавылькова Тамара Викторовна 1948 г.р. - 1/2 наследство по завещанию от марта 2004, реестр 55457 (есть пометка о наличии судебного спора) 5) с 09.07.2008 Кавыльков Алексей Валерьевич 1973 гр. - 1/2 наследство по закону от июня 2008 6) с 29.07.2014 Арбатова Зинаида Семеновна 1950 г.р. - 1/2 договор купли-продажи доли квартиры от июля 2014 7) 03.09.2021 по настоящее время Арбатов Сергей Борисович 1986 г.р. Основание — договор дарения квартиры от августа 2021. что знает агент покупателя со слов продавца. Что Арбатова З.С. его мама, она жива, проживает и прописана в другой квартире, где прописан продавец. Продажа, потому что продавец живёт заграницей, хочет там покупать жильё. Что волновать нас будет больше всего? @expertned 👉мой канал в МАХ

⚡️ ключевая 14,5%

⚡️ ключевая 14,5%

Несколько дней назад писал пост об ошибке, которая может привести к финансовым потерям. Речь про покупателей и особенно покупателей, которые продают свою квартиру, чтобы купить другую. Написал статью на Дзен, в которой подробнее разобрал эту ошибку. Рекомендую всем покупателям. И особенно продавцам альтернативных квартир. @expertned 👉мой канал в МАХ

Так сколько должен получать риэлтор? Вчера в разговоре на Радио Спутник меня спросили, а какой размер комиссии нормальный для риэлтора. Ведь есть те, кто берут 1% (а то и меньше), а есть кто называет 4%. Абстрагируясь от региональных особенностей (в России в целом разная база по размеру комиссионных), я сказал, что оценивать нужно по параметру цена/качество. Потому что за разной ценой находится и разный набор услуг. А вот и свежий пример, который я наблюдал со стороны. Делаем ипотечное сопровождение продавца (мы иногда оказываем коллегам услуги по ипотечному брокериджу). Почему мы сопровождали по ипотеке продавца, а не покупателя? Потому что коллега продавал объект, владельцем которого были банкроты (один 3 года назад, другой 5 лет - два собственника). А покупатель - ипотечник. И все банки отказывают в кредите на такой объект. Ну, как все. Те, куда риэлтор покупателя вела своего покупателя. Вернее куда он сам шёл, а она стояла рядом. Вот агент продавца пришёл к нам, и попросил помочь найти банк, который прокредитует их объект. Мы такой банк нашли. Очевидно это был не Сбер. Так вот, агент покупателя ТРИ (!!!) раза просила агента продавца добавить её в сделку! И это после того, как ей уже с первого раза объяснили, что в этом банке нет общей сделки, куда добавляют. Но она продолжала настаивать.. Это всего лишь один из моментов общения. Там была куча неграмотности. И, очевидно, что у агента покупателя был опыт работы только со Сбером. И то довольно ограниченный. И я вижу это очень часто, когда весь опыт конкретного агента - это сделки в Сбере, что ипотека, что без ипотека. И другого он даже не знает... И вся эта сделка состоялась только потому, что агент продавца был опытный, увидел, что риэлтор покупателя не вытягивает и за свой счет обратился к нам за помощью. Вот вам и ответ на вопрос, что такое цена/качество. Потому что, лично на мой взгляд, не должен покупатель зависеть от грамотности агента продавца. Тем более, что грамотный агент продавца ведь и торги провел грамотно - очевидно в пользу своего продавца. Конкретно, в этой ситуации, покупатель не получил тот торг, который мог бы получить, будь у него реально профессиональное сопровождение. Я не знаю сколько заплатил покупатель своему риэлтору в этой сделке. Но точно знаю, что: а) он потерял на торге б) он понес не нужные расходы на страхование титула ( оно там вообще не нужно было, но учитывая уровень агента они появились) в) его агент еще чуть не повесила на него расходы по еще одному аккредитиву ( 15 тысяч), который там не нужен был вообще.. Т.е. грубо, здесь только по деньгам я вижу потерь тысяч так на 300-400.. А сколько раз я встречал, когда "при живом агенте", люди сами ходят на просмотры, без него.. или показы проводят сами, думая, что это так и должно быть... К сожалению, слова, которые все слышат "я помогу купить" или "я помогу продать" - одинаковы. Но за ними стоит совершенно разный набор услуг. Когда вы выбираете риэлтора смотрите не только на цену. Спрашивайте, что конкретно он будет делать. И что он умеет делать. Например, как это не удивительно, но риэлтор продавца должен уметь работать с ипотекой (т.е. или быть ипотечным брокером или при необходимости знать к кому обратиться), а также уметь делать юр.экспертизу (т.е. или иметь юр.образование, или работать в связке с юристом). И тоже самое должен уметь риэлтор покупателя. Поэтому вопрос о составе услуг - обязателен для качественного выбора. Если вам этот состав услуги избыточен, выбирайте того, кто оказывает меньший состав и стоит дешевле. Но это должен быть осознанный выбор. А то я часто я вижу другое,- сравнивают только цену на услуги (вообще не спрашивая про состав и качество), а потом расстраиваются, что самый дешевый риэлтор плохо отработал.. Так он поэтому и дешевый, что выполняет меньший комплекс работ и/или обладает меньшими компетенциями. @expertned 👉мой канал в МАХ

🔔Напоминаю: всем подписчикам моего канала действует скидка 10% на высококлассные профессиональные риэлторские услуги, которые оказывает моя компания. 🏙🏡Мы умеем: — продавать, — покупать, — обменивать квартиры. 🔄 Отдельно специализируемся на обмене городской недвижимости на загородную и загородной — на городскую. 🤝 Если вам нужны такие услуги — обращайтесь. Я лично гарантирую высокое качество и профессионализм работы своих экспертов. 📩Заявку можно отправить: 👉в телеграмм-бот

Кто финн?

📈Что происходит с рынком недвижимости Москвы прямо сейчас? Свежая аналитика от Комитета ГРМ по статистике: в марте цены на вторичку снова пошли вверх – уже +2,5% за месяц. Но интереснее другое: предложение продолжает сокращаться, дешёвые варианты «вымываются», а активность покупателей остаётся высокой. При этом на первичном рынке совсем другая картина: резкое падение сделок и корректировка цен на фоне изменений по ипотеке. 📌С мая 2022 года Гильдия Риэлторов Москвы ведёт собственный индекс –«Индекс московской однушки». Каждый месяц мы замеряем стоимость самого массового объекта на рынке: типовая «однушка», спальный район, не первый этаж, до 15 минут от метро. Именно такие квартиры — точка входа для большинства покупателей и главный индикатор того, что реально происходит с рынком. Март 2026 Индекс зафиксировался на уровне 14 400 000 ₽. Это на +370 000 ₽ больше, чем в феврале! Казалось бы один месяц. Но +370 тысяч это уже ощутимо. Именно это и стоит говорить клиенту, который думает: «подожду, вдруг подешевеет». ➡️Полный отчёт по рынку — читайте на сайте. #Комитет_по_аналитике_и_статистике

У некоторых покупателей на вторичке сегодня большие проблемы с пониманием рынка, которые очень им мешают при покупке. В первую очередь я говорю о тех, кто продает своё, чтобы купить другое. Не первый раз наблюдаю такие истории. Смотрите. Продает человек свою квартиру, выставил её существенно выше рынка. Она висит. Висит, висит, висит.. Он немного снижает цену. Через полгода дошёл до рыночной цены. Появился у него покупатель и он выходит в активный поиск. Наш "продавец-покупатель" пока висел в рекламе, поглядывал на рынок и видел, что там тоже квартиры по полгода висят. Да, были те, кто быстро уходили. Но цена у них была ниже, чем те, что висели. Какой вывод сделал наш "продавец-покупатель"? Что рынок ужасный. Продаж нет. Нужно очень долго висеть в рекламе, иначе не продашь, ну или продавать с дисконтом. Он ведь именно такую картинку видел. Т.е. человек не понимает, что сегодня вторичный рынок переполнен объявлениями по завышенной цене. Что у него полгода не покупали квартиру, не потому что покупателей нет, а потому что цену он завысил. Что то, что быстро продавалось - это не продажа с дисконтом по бросовой цене, а квартира выставлена по рынку и улетела за пару недель. Он не понимает, что находится в фазе растущего рынка, и что сейчас (в апреле) очередной подскок, при котором квартиры, во-первых, стоят уже дороже чем в январе (он же свою как раз и продал), во-вторых, уходят быстрее, если цена адекватная. И какой итог? А такой какой я очень часто сейчас наблюдаю. Выходим мы с квартирой по адекватной цене (причем сегодня мы считаем адекватной - это рыночная цена плюс немного больше). Собираем группу на просмотр (о технологии этой я рассказывал в одном из последних своих видео). И продаем, часто с первого показа кому-то из этой группы. НО! Вот обязательно, по каждой квартире есть тот самый "продавец-покупатель", который начинает люто торговаться.. Ведь в его логике мы только вышли в рекламу, значит будем долго висеть.. Кто-то еще до просмотра предлагает нам на полмиллиона-миллион меньше. Мы говорим, мол может быть посмотрите вначале, потом подумаем можно торговаться или нет. В ответ, а смысл терять и наше, и ваше время, если вы не готовы к конструктивному диалогу (в смысле не хотим им сходу цену сбросить). Кто-то после просмотра (даже видя, что до него просмотр был, и после него просмотр есть), начинает нам рассказывать о том, что если мы не скинем, то будем полгода висеть. ОН же висел!!! Через два дня они всё же возвращаются, а это почти всегда происходит, другого ведь реально нет или потому что вообще нет, или потому что висят с завышенной ценой. Ну, и говорят, мол хорошо, готовы торговаться не так сильно. И у них шок, потому что мы отвечаем, что квартира под авансом. "Как под авансом? Вы же только вышли в рекламу".. Вот так. А у них покупатель найден. А кто-то ещё хуже, разорвал сделку и сидит "на деньгах", и нервничает. что своё продал, а купить не может. Бывает, что предоплату мы не взяли, на момент возврата, но уже ведем переговоры. Тогда нам не верят, думают, что мы цену набиваем, когда говорим, что их предложение не такое интересное, так как мы сейчас обсуждаем с другими людьми цену выше. Тогда шок у них происходит чуть позже, когда мы в итоге предоплату берем. Я к чему всё это. Оценивайте трезво обстановку. Если вы продавали свою квартиру полгода, то сегодня это значит одно, она была у вас сильно завышена в цене. Потому что нерв при покупке - плохая вещь. У нас была парочка людей "на грани". Их видно. Только выставили, уже пришли и без торга схватили. Хотя реально, попросили бы торг, и с большой вероятностью небольшой, но был бы.. @expertned 👉мой канал в МАХ

Сделки со вторичным жильем в Москве выросли за месяц на 12% 🌇 В марте 2026 года столичным Управлением Росреестра зарегистрировано 12 123 перехода прав на основании договоров купли-продажи жилой недвижимости. +12% к февралю 2026 года (10 785) -1,9% к марту…

Сделки со вторичным жильем в Москве выросли за месяц на 12% 🌇 В марте 2026 года столичным Управлением Росреестра зарегистрировано 12 123 перехода прав на основании договоров купли-продажи жилой недвижимости. +12% к февралю 2026 года (10 785) -1,9% к марту 2025 года (12 355) +1% к аналогичному месяцу 2024 года (11 976) «С начала года в столице сохраняется устойчивый интерес на вторичное жилье. Помимо «старого» фонда Москвы, покупатели активно рассматривают готовые варианты квартир в новых домах, преимущественно с ремонтом. Только в марте число переходов прав в этом сегменте выросло за месяц на 1,3 тысячи сделок, а по сравнению с январем показатель увеличился в 1,6 раза», — сообщила Мария Макарова, заместитель руководителя Управления Росреестра по Москве. 🔑 Всего в январе-марте 2026 года зарегистрировано 30 347 переходов прав по договорам купли-продажи. -10,5% к I кварталу 2025 года (33 909) +0,6% к трем месяцам 2024 года (30 155) 💬Росреестр по Москве в MAX #РосреестрМосква#Статистика#ВторичноеЖилье