Post #2596

Часто видите такую фразу в ДКП со стороны покупателя? Стороны, руководствуясь ст. 421 (Свобода договора) ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца или вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателю об изъятии Объекта недвижимости, по основаниям, возникшим до исполнения настоящего Договора, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия Объекта недвижимости у Покупателя, Продавец обязуется приобрести Покупателю равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе Москвы или предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения Объекта недвижимости, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего Договора. У меня нервный тик уже от неё) Есть всего два объяснения, когда риэлтор, предложивший вставить её в ДКП - грамотный. Первое. "Всё понимаю, но клиент настаивает, давайте вставим" Второе. "Вы продаете по заниженной стоимости, хотим морально воздействовать на продавца". Объяснения же из разряда, а вдруг квартиру отнимут, а цены выросли, мы хотим, чтобы продавец компенсировал. Это защита покупателя. А чаще всего я слышу именно такие объяснения. Показывают абсолютную правовую безграмотность того, кто такое предложил. А так же его лень и нежелание узнавать новое)) Потому что, если бы такой человек открыл ту самую 421 статью ГК РФ, на которую он ссылается, веско размахивая "свободой договора", то увидел бы, что в ней эта свобода ограничивается императивными нормами (через ссылку на ст. 422 ГК РФ). Т.е. в договоре можно писать любые условия, если они не противоречат закону. А как раз вот это вот "продавец вернёт не то, что получил, а то, сколько оно примерно сейчас стоит по рынку", полностью противоречит понятию двусторонней реституции, по которому при признании договора недействительным, каждая из сторон приводится в первоначальное состояние. Т.е. получает только то, что отдала по договору другой стороне. Не больше и не меньше. Именно так суды и будут рассматривать эту фразу. Т.е. вообще никак. И ничего сверх выплаченной суммы покупатель не получит. Особенно не получит покупку другой квартиры "с аналогичными характеристиками". Т.е. эта фраза вообще никак покупателя не защищает. И появилась она именно, как моральное воздействие на продавца при покупке квартиры с занижением. И те, кто её придумал, точно понимали, что кроме морального воздействия, толку от неё никакого не будет. И я даже, скорее всего знаю, кто именно её придумал, по крайней мере кандидатур не так много было в то время, когда она появилась. А потом эта фраза вдруг понравилась кому-то и пошла в рынок, как супер защита покупателя... Проверять квартиры лучше нужно, чем такую дичь писать в ДКП. Кстати, заметил, что чаще всего эта фраза у тех, кто как раз нормальную проверку и не делает. Что же касается разницы в ценах, то теоретически её можно засчитать, как убыток покупателя. И попытаться уже именно как убыток в суде и взыскать. Однако, ни я, ни мой юрист, не знаем ни одного случая, чтобы суд изменение цены покупки засчитал убытком, и присудил взыскать с продавца. Если видели такое, буду признателен за ссылку на решение. @expertned