Post #2646

Вышел обзор ЦБ по проектному финансированию за 4 кв. 2024 года. Основные тезисы (примечания мои): 1. Объем запуска новых проектов в 4 кв. 2024 остался на уровне 3 кв. 2024 (прим. ): При этом и в 2022 и в 2023 в 4 кв. был рост новых проектов, в 2023 аж в два раза. 2. Объем продаж стабилизировался, а рост цен на жилье замедлился. (прим.): Тезис про стабилизацию объемов продаж, на мой взгляд не раскрыт. Честно не понял, что они имели в виду. Видимо о том, что продажи есть. Ну, так я это тоже говорил. Хотя ниже, чем в 1 полугодии. ЦБ даже сказал на сколько: 2 млн. кв.м. в месяц против 2,4 млн.кв.м. в первом полугодии. При этом любопытно, что сокращение продаж на 17% не привело к снижению поступлений на счета эксроу. ЦБ делает вывод, что это за счет роста цен по заключенным ДДУ. Но я бы выразился более корректно: за счет роста цен и увеличения продаж дорогого (элитка) жилья. Кстати, звучит ссылка на цены очищенные от инфляции: "Рост номинальных цен на первичном рынке замедлился (+1,6 против +2,3% в 3к24 6). При этом с корректировкой на инфляцию цены снизились на 2,3%"Я выше как раз сегодня говорил, что такое мы теперь часто слышать будем, особенно от чиновников. Потому что это красиво звучит, вроде как жилье доступнее становится. ага.. 3. Рост кредитного портфеля замедлился из-за значительных погашений (прим.) ЦБ говорит, что это из-за того, что в конце года произошло существенное погашение ранее полученных кредитов из-за большого ввода жилья в эксплуатацию. Что же, это вполне возможно. И коррелируется с цифрами 22 и 23-го года. Правда, думаю, что мы увидим спекуляции на тему того, что это свидетельствует о сокращении нового строительства. Но я бы пока не стал спорить с ЦБ о его выводе, хотя я и говорил, что сокращение новой стройки - это один из вариантов действий застройщиков. Кстати, разговоры о том, что стройка сокращается и нас скоро ждет дефицит - это же намек на то, что скоро цены начнут расти, да? А кому эти разговоры выгодны? То-то же.. Так что пока считаем, что ЦБ прав. 4. Покрытие задолженности средствами на счетах эскроу заметно уменьшилось. (прим.) минимальный уровень покрытия задолженности с 2021 года - 72%. Т.е. прирост кредитных средств на проектное финансирование выше, чем приток на эскроу = рост долговой нагрузки на застройщиков. ЦБ пишет: "В 2025 году можно ожидать роста остатков средств на счетах эскроу в пределах 10%, прежде всего за счет замедления ввода жилья и повышения цен. " В общем ЦБ ждет повышения цен. Правда оговариваются они тут же, что рост менее уровня инфляции (!), т.е. считай падение.. ну-ну.. 5. Рост стоимости ПФ ускорился на фоне снижения уровня покрытия. (прим.) Средневзвешенная ставка выросла до 9,4%. Кстати, снижение уровня покрытия из предыдущего пункта здесь тоже играет свою роль. Да-да, 9,4%. А то я иногда слышу разговоры про жуткие рыночные ставки по кредитам у застройщиков, которые неминуемо приведут к банкротствам. При проектном финансировании ставка критично зависит от уровня наполнения экроу-счетов. И вообще, может и нулю равняться. 9,4%, конечно, не так приятно, как 6,39% в 4 кв. 2023-го или 4,3% в 2022-го. Но, на фоне текущей ключевой, ещё вопрос, что лучше: 4,3% при ключевой 7,5% или 9.4% при ключевой 21%. Как думаете? Полный обзор можете здесь посмотреть. Общий вывод: у застройщиков 2024-й прошел не так ужасно, как многие расписывали. В принципе стыкуется с моим мнением. При этом я жду, что в 2025-м им будет сложнее. Но вот ЦБ считает, что цены могут подрасти, правда ниже уровня инфляции.. @expertned