Post #2724

Обсудим нестандартные подходы в продаже недвижимости. Сегодня про загородку поговорим. Очень красиво у нас получилось. Задача. Продать дом 140 кв.м. с участком в 13 соток, 20 км. от МКАД. Место хорошее, участок хороший дом новый. Есть небольшие минусы, но в целом, в определенном смысле "дефицитный товар". Но, есть отягчающий фактор - часть жилого дома, которая расположена на этом же участке. Т.е. изначально был большой участок в 50 соток со старым домом. Затем все это было разделено на две неравные части. 1/3 у нас оказалась, 2/3 у соседа. Почему отягчающий? Потому что выглядело это так, что заходишь на участок, а там дом чужой стоит. Да соседская часть была огорожена забором, и все же какой-то кусок с соседскими окнами на участок. В общем сложно объяснять, но реально было не очень. Плюс участок из-за этого было не прямоугольный, а с закутком. Не критично, но все же.. Мы сначала попробовали в лоб выставить объект, как есть, попробовали обыграть это в рекламе, как преимущество в виде доп.домика, который может быть использован, как гостевой (правда там ремонт пришлось бы делать и все же) или как отапливаемый сарай (дом отапливался газом). Но жизнь сразу показала, что такое из потенциальных покупателей никто не оценивает. Несколько человек посмотрели. Всех часть дома смущала. И тогда мы подумали, что надо от этой части дома избавиться! Два варианта: или разделить участок на два: 5 соток и 8. Часть дома с 5 сотками продать отдельно, а 8 с домом - отдельно. Второй - продать соседу часть дома и кусок в районе 2-2,5 соток, а остальное продавать отдельно. Тогда мы получим красивый прямоугольный участок и новый дом. Плюс этой идеи был еще и в том, что в любой из этих концепций мы можем снижать цену нашего дома. Она тогда уходит в уровень 20 млн (а если идти по первому варианту, то в уровень 16-17 млн). И это становится прям уникальным предложением в этом районе. Причем еще один момент, если убрать часть дома, то ликвидность увеличится. И цену можно попробовать получить большую. Т.е. мы увидели в объекте потенциал того, что продажа двух частей отдельно даст в сумме больше денег, чем продажа всего целиком. Как итог, после переговоров сосед купил у нас часть. Поставили по границе новый сплошной забор. Потратили 100 тысяч на посадку туй и кустарника, которые прикрыли старый дом. И очень быстро после этого нашелся покупатель. В итоге суммарно получили примерно на 1,2-1,5 млн больше, чем рассчитывали. Единственный нюанс. Так как проводились манипуляции с участком. То новый образовался новый участок. А значит, срок владения начал истекать с момента его образования. И при продаже возникает налог от цены земли. Как решили. Во-первых, в цене дома цену земли указали пониже. Покупателю не важно, а нам норм. Сильно ниже не могли, так как соседу в этом же году землю продавали. Не хорошо сильно ниже, чем там делать. Но чуть ниже сделали. Плюс вычет в цене затрат. В итоге налога получилось тысяч на 50. Учитывая общую цену продажи - вышло сложнее, но выгоднее и скорее всего быстрее, чем если бы продавали всё целиком. В общем, иногда нестандартный подход - это хорошее решение. @expertned