Post #2886

⚡️💥🔥Продажи квартир в новостройках в РФ рухнули сразу на 40%!!! Что должен подумать любой человек, увидевший такой заголовок? Что с первичным рынком беда. Ну, и, конечно, как в такой ситуации застройщикам не начать снижать цену? Это всё классический пример того, как происходит манипуляция цифрами для создания нужного информационного фона. Давайте разберем эту спекуляцию. Попалось на глаза такое сообщение: Первичный рынок жилья продолжает сжиматься. В мае россияне, по данным «Дом. рф», приобрели 1,7 млн кв м – на 300 тыс. меньше, чем в апреле (2 млн) и на 200 тыс. по сравнению с мартом. «Реализация квартир в строящихся домах замедлилась», – констатирует «Дом. рф». В годовом выражении продажи оказались на 40% ниже прошлогодних в апреле было минус 23%. За пять месяцев падение составило 16% против 10 в январе-апреле." Давайте разберем тезисы. Манипуляция - 1. 1. Май/апрель - сокращение продаж на 15% 2. Май/март - сокращение продаж на 11%. Исходя из этого можно сделать вывод о том, что апрель/март - рост на 5% А теперь зададим вопрос, насколько сильно сокращаются покупки новостроек в период с 1 по 11 мая, в сравнении с тем же периодом в апреле? Т.е. для корректного анализа, нужно говорить не о просадке май/апрель, май/март. А о том, что в марте, апреле - за полноценный месяц было продано 1,9 и 2 млн.кв.м., в мае же за 19 дней - 1,7 млн.кв.м. Т.е. если май привести к 30 дням, то цифра будет - 2,68 млн.кв.м. И где здесь сокращение? Ладно, хорошо, можно сказать, что в праздники все равно какие-то продажи шли. Уберем не все 11 дней, а 5. Все равно получаем 2,04 млн.кв.м. Т.е. сокращения все равно не видно. Манипуляция - 2. Май 2025/май 2024 - падение продаж на 40%. Частая проблема анализа рынка недвижимости - маленький горизонт "рыночной памяти". Человек, который решил купить квартиру, интересуется рынком за полгода до покупки, ну за год. Он не очень хорошо знает, что было с рынок 2-3 года назад, да и то, что было год назад, на самом деле, тоже не очень. А что было год назад? Год назад в июне было окончание срока действия общей льготной ипотеки. Плюс еще по семейке было обещано продление, но изменение в сторону ужесточения, а как именно не понятно. Что ожидаемо привело к ажиотажным продажам. Кто не помнит, напомню, по выдачам ипотеки на первичке был рекорд, который перебил рекорд 2023 года. Было выдано 95 тысяч ипотечных кредитов. Это при том, что среднемесячные показатели 2023 года (с учетом авральных сентября-декабря) - это 57 тысяч ипотек в месяц. А в целом нормой для первички можно считать 40-45 тысяч). Так вот, начиная примерно с марта 2024 года начался сезон повышенных продаж на первичке, который закончился в конце июня. И продажи нарастали каждый месяц. И если в марте 24-го на первичке было выдано 42 тысячи ипотек, то в мае уже 58 тысяч. Вопрос. Корректно ли проводить сравнения с маем 2024 года, учитывая очевидные признаки ажиотажа? Очевидно, что нет. Более того, я вас уверяю, что по результатам июня мы увидим цифры падения продаж существенно выше. Думаю, что июнь 2025/июнь 2024 будет в районе минус 65%-70%. Но удивительным образом, продажи резко восстановятся в июле, и уже июль 25/июль 24 будет примерно плюс 30%. Манипуляция-3 январь-апрель 25/24 минус 16%. Учитывая, вышесказанное, очевидно, что всего минус 16% в сравнении с 24 годом, когда из 5 месяцев сравнения 2 месяца 24-го года уже были месяцами повышенных продаж - это не так уж и много. По сути минус всего минус 16% подтверждает то, о чем я постоянно говорю. Что продажи в новостройках упали, и всё же не так сильно, как нам пытаются доказать застройщики. Очевидно, что им сейчас не очень хорошо. И этот период "не очень хорошо" ещё продлится, как минимум до конца года, а скорее и больше (если Правительство вдруг не решит подкинуть им льготных ипотек). Но всё не так критично, как в картинках, рисуемых со стороны стройотрасли и банков, в надежде на получение дополнительных преференций от государства. @expertned