Post #2928

В комментариях к предыдущему посту обсудили с коллегой "ценопад" на вторичке. Поясню мысль, которая у нас с коллегой вызывает полное взаимопонимание. Нужно отличать приведение цены в объявлении к реальности от снижения. Вот как это выглядит на живом примере. Обращается к нам клиент за продажей квартиры. Мы говорим, цена вашей квартиры 18,5-19 млн. На текущем рынке с низким предложением, учитывая особенности вашей квартиры, можно попробовать получить выше 19 млн. Рекомендуем выставить за 19,5 и посмотреть на спрос. Далее, если что снизиться. Т.е. мы говорим, что 19,5 уже в целом выше рынка. Но свободная трешка в окружении альтернатив выглядит привлекательно. Что говорит клиент? Смотрите, вы говорите, что цена 19,5, а на самом деле, я открываю ЦИАН и вижу там кучу предложений за 21-23 млн. И состояние моей квартиры не намного хуже, чем у них (на самом деле существенно хуже). Да, есть за 19 и даже за 18, но они существенно дальше от метро, чем моя квартира. Разбираем все эти предложения, мало того, что и состояние квартир за 21-23 млн лучше, так они и в рекламе висят в текущей цене от 2 до 4 месяцев. А еще до этого висели по более высокой цене. Ну, если квартира висит 4 месяца в какой-то цене, то очевидно - эта цена не рыночная. Да и потом, с чего там квартира должна стоить более 20 млн, если мы в этом районе несколько квартир разной комнатности продали в прошлом году, и точно понимаем цену за метр. Роста цен не было. Но, клиент не согласен с нашей оценкой. Значит, мы ставим по той цене, которая ему кажется правильной, чтобы попробовать. Да, я понимаю, что это не очень хорошая стратегия, и считаю, что лучше сразу поставить по нормальной цене и быстро продать, чем висеть несколько месяцев. Тем более, что ставки по депозитам еще хороши. Но, очевидно, что попробовать нужно, чтобы у человека не было сомнений. В итоге мы выходим в цену в районе 21 млн. И сидим в ней. Через какое-то время мы снизимся до 20 млн, затем до 19,5 и вот здесь начнется продажа. Сторонний наблюдатель (или аналитик, который смотрит на цены объявлений) скажет, что цена упала на 1,5 млн. Я скажу, что завышенная цена приведена к рынку. Учитывая, что сегодня рынок переполнен объявлениями с завышенной ценой, то такие истории у нас сегодня норма. Уверен, что и у коллег тоже самое. Не говоря уже о людях, продающих недвижимость без риэлтора. Так что обязательно смотрите на срок продажи объекта-конкурента в последней цене при определении стоимости своей квартиры. @expertned