Post #3045

А вот интересно, какую траекторию снижения ключевой ставки ЦБ выберет в этот раз? С одной стороны, кажется логичным идти небольшими шагами по 100–200 б.п. Это, во-первых, снижает риск разгона инфляции. А во-вторых, регулятор может наблюдать за реакцией рынка и аккуратно корректировать курс. С другой стороны такой подход формирует значительный отложенный спрос из тех, кто уже готов брать и по текущей ставке (я не про сегодня, а про будущую ставку), но не берет, потому что через полтора месяца ипотека станет еще дешевле. Да, на фоне небольшого роста цен на недвижимость (который я прогнозирую) - эта логика будет реализована не до конца. И кто-то предпочтет зафиксировать цену даже путем дорогой ипотеки, с пониманием, что в будущем можно будет рефинансироваться. И всё же, очевидно, что много людей не поверит в рост. До масс ведь этот факт дойти должен. При этом практика показывает, что дойдет месяца через три после того, как рост начнется. Итого, мы такими шажками в условную весну придем с массой отложенного спроса из тех "кто уже давно мог бы купить с ипотекой, но не покупал, потому что ждал лучших условий", соединенных с теми, "кто смог взять ипотеку только сейчас". Бууух.. Взрыв спроса.. И цены полетели... Альтернатива — один крупный шаг (например, на 5–6 п.п.) с жёсткой коммуникацией: «Дальше — долгая пауза, наблюдаем». Такой сигнал: «следующее снижение возможно будет через полгода, а может быть и год», очевидно может быстрее конвертировать «выжидателей» в сделки. При этом, чтобы не допустить перегрева кредитования, регулятор мог бы параллельно ужесточить макропруденциальные надбавки точечно по риск-слоям (ПДН/LTV/сегменты) — то есть смягчить ставку, но удержать риск-профиль выдач. Эффект? Разделение спроса. Часть людей, не понимая, что не будет доступных кредитов за счет лимитов и надбавок, испугается роста цен (все ведь говорят, что снижение ключевой = рост цен). И прибежит на рынок. А часть все так же, просто физически не сможет взять ипотеку, потому что при ужесточении требований и спред банков над ключевой станет выше. И значит, что при ключе в 12% средняя ставка по ипотеке будет в районе 16-17%, и лишь для немногих (белых и незакредитованных) счастливчиков будет в районе 13,5%. Да, на фоне такого скачка вниз, определенный приток спроса подметет рынок. И теоретически может вздернуть цену выше 10%. Но скорее нет, так как за повышением спроса повысится и предложение. А ипотечников, как я и писал выше, все же существенно больше не станет. Т.е. в целом, может пройти довольно мягко. Зато, когда в условную весну ЦБ решит снизить ключевую до 10% и немного ослабить лимиты и надбавки, часть отложенного спроса уже реализуется. И "Бууух" не будет. Рисковая схема, конечно, учитывая склонность граждан к паникерству. Поэтому, сомнительно, что ЦБ рискнет идти по второму сценарию, особенно учитывая, что кроме рынка недвижимости есть и другие. Да и большой шаг по ставке резко снизит доходность рублевых инструментов, а так же окажет влияние на курс рубля и инфляционные ожидания. НО! Ведь в нашей истории уже были, хоть и не такие большие, но все быстрые по 3 п.п. снижения. Да и куча мнений уже прозвучала, что 100 рублей за доллар было бы лучше сегодняшних 80-ти.. В общем любопытно, но скоро узнаем. Хотя ЦБ конечно, не позавидуешь... @expertned