Post #3211

Сбер поделился статистикой за октябрь "По результатам октября 2025 года мы видим рекордный рост интереса к базовым программам ипотеки. Выдачи на приобретение жилья по рыночным ставкам увеличились почти на 38% к сентябрю. Это объясняется поэтапным снижением ключевой ставки и, как следствие, снижением ставок Сбера по рыночным программам..." - Алексей Лейпи, директор департамента «Домклик» Сбербанка Здесь, конечно, нужно отметить, что Сбер к тому же сделал рывок от ставок по верхней границе рынка, к ставкам, не совсем прям по нижней границе, но очень близко к ней. Учитывая это, очевидно, что такой прирост частично связан и с увеличением доли самого Сбера в общей выдаче ипотеки. Однако, цифра +38%, все равно достаточно велика, чтобы даже с учетом этого фактора говорить о значительном приросте ипотеки на вторичном рынке. И этот прирост напрямую отражает увеличение активности рынка, т.е. числа сделок. Обратите внимание, я не говорю, увеличение только числа покупателей. Сегодня ипотека на вторичке - это в безусловно подавляющем числе случаев (прямо критично подавляющем) - ипотека на доплату после продажи своей недвижимости. Да, есть и те, кто продали что-то не являющееся недвижимостью или заработали где-то, или продали квартиру ранее и полгода-год держали деньги на депозите, или продали не квартиру, а другую недвижимость. Все эти люди считаются внешними для рынка покупателями. Но их пока еще не так много. Так как вера в то, что уже пора покупать, обычно массово приходит, когда цены уже очевидным образом выросли процентов на 25-30%. Обратите внимание. Если покупатель продал свою квартиру месяц, два, три назад, он не внешний покупатель. Он еще в рынке. А вот более, уже перестает влиять на текущий спрос, а будет потом влиять на будущий. И так. Смотрите, что выходит. Пришел внешний покупатель. Купил квартиру. Его продавец купил другую квартиру. Продавец которой купил другую квартиру. И так цепочка пробежала по рынку. Заканчивается она продажей свободной квартиры, продавец которой ушел в длинный депозит, в другой тип недвижимости или что-то иное. Т.е. вывел деньги с рынка квартир. Т.е. один покупатель запускает цепочку из нескольких ипотек. И сегодня нельзя говорить о том, что рост выдачи ипотеки = росту числа внешних покупателей. Однако, он очевидно означает увеличение числа сделок. Не линейно увеличению кол-ва выдач по ипотеке, но в любом случае увеличение. А это значит, что на нашем полупустом сентябрьском рынке пройдут сделки, вымывающие предложение. И его и так было немного, а активность выросла. Да, вслед за повышением активности пойдет и увеличение предложения. Но оно пойдет с временным лагом. А число сделок в ноябре и декабре станет еще больше. Например, декабрь у нас довольно часто давал +50% (и бывало 70%) к числу сделок в сентябре. Предложение просто не успеет добежать. Что будет, когда покупатели будут видеть, что остались только квартиры по цене, выше, чем были вчера? Поднимать цену на то, что продают сами. А если это уже продано? или не продавалось вообще? Что будут делать продавцы, которые на следующий день после выставления квартиры в рекламу будут получать по 3-4 просмотра и еще больше звонков или сообщений? Несмотря на то, что я писал вчера, некоторые из них захотят поднять цену. Сегодня, когда мы берем объект в продажу, мы выставляем его по верхней границе рынка, а чаще и ниже. Мы уже давно перестали давать рекомендацию встать чуть ниже среднего по рынку, чтобы продать быстрее и уйти в депозит. Потому что и по верхней границе рынка нормально покупают. У нас сегодня бывает ситуация, когда при оценке квартиры, в ближайшем окружении в моменте вообще аналогов нет. В общем, вы еще не верите в рост цен на вторичке в ноябре-декабре? Как по мне, он уже начался. Я не говорю, ждите повторение 20-го или 21-го года, ждите 4-5% в месяц. Пока мне видится, что такого не будет. Будет локальный подскок цен в периоды сезонного повышения активности. Или медленный рост по 1%-2% процента в месяц. Но своё рынок доберёт.