Post #3282

Смотрите, как изящно Центробанк подминает под себя строительную отрасль. Сначала проектное финансирование было таким: «Банк мониторит, но не контролирует. И отвечает за "сохранность" денег». То есть банк смотрит на риски, но не лезет в коммерческую политику застройщика. А потом тихо начался 2024–2025 год. Сначала появляются методички и обзоры про «рисковость схем» и рассрочек. Далее, уже конкретные инструкции, закрывающие "серые схемы". Затем признание активной продажи квартир в рассрочку повышенным риском для банка а значит — больше резервов, выше внутренняя стоимость кредита и выше ставка для застройщика или (!) отказ в финансировании проекта. То есть ЦБ через регуляцию банков уже начинает диктовать застройщику, какие схемы продаж “правильные”, а какие “зло”. Рассрочка из удобного инструмента для покупателя и девелопера плавно переезжает в разряд токсичных: «Хотите дешёвое проектное — убирайте свои рассрочки, идите в ипотеку и в “белую” схему». Или, подчиняйте рассрочку банкам. Следующий шаг ещё изящнее. ЦБ говорит: мало контролировать стройку через проектное финансирование, надо регулировать все способы оплаты. Принцип «деньги в обмен на право собственности» — застройщик получает деньги только после регистрации права на покупателя, рассрочки — в трёхсторонний формат с участием банка и отражением долга в кредитной истории. Регулирование доходит не только до строящегося, но и до уже построенного жилья: даже там хотят подчинить расчёты единым правилам. Фактически это означает, что любой более‑менее массовый способ заплатить за квартиру в новостройке должен пройти через банковский контур и через логику ЦБ. Не только когда дом строится, но и когда он уже стоит. И вот тут становится интересно. У нас рынок новостроек - в целом монопольный, но девелоперов все же существенно больше, чем банков. Особенно тех, которые реально занимаются проектным финансированием. И все мы понимаем, что значительная доля проектного финансирования сосредоточена в руках трёх-пяти банков. Если у этой небольшой группы появляется монополия на “правильные” способы расчётов, то банки постепенно начинают диктовать не только условия кредита, но и условия продаж и даже стройки. Понятно ведь, что если застройщик идет за проектным финансированием, то банк может отказать в нем. Сейчас на основании одних критериев. А завтра ЦБ может увидеть системный риск в строительстве большого количества студий, или низкой доли новостроек в каком-то регионе или сегменте жилья. В целом, в рамках оценки устойчивости бизнес-модели можно завести любой критерий. Вплоть до цены продажи или количества этажей в доме. То есть через регулирование банков ЦБ пытается аккуратно получить (а где-то уже и получил) рычаги управления всей стройкой — от того, какие схемы расчёта допустимы, до того, какие проекты и по каким моделям вообще получат деньги. Посмотрим, конечно, выйдет ли всё это у ЦБ. Хотя замечу, что многие шаги в эту сторону уже сделаны. Похоже, что государству сильно не понравилась та вольница, которую устроили застройщики в последние три года. Поэтому решили создать ограничительные механизмы. @expertned