Post #3295

Раз пост выше вызывал большую дискуссию, то давайте пройдемся ещё раз по главному тезису: "покупатель не должен быть детективом". Очень часто слышу я это. Но повторюсь, решение судов подавляющее большинство тех, кто эту мысль транслирует - не читали. А если бы прочитали, то увидели бы, что в большинстве случаев никаких особых детективных расследований проводить не нужно было. Нужна была элементарная осмотрительность и соблюдение технологии совершения сделки. Но, если человек действует самостоятельно, то о какой технологии проведения сделки он может знать? Если человек для юр.проверки нанимает риэлтора, который не работает в связке с юристом или не имеет юр.образования, то какой результат он ждет от такой юр.экспертизы? Это всё не про "нужно стать детективом", а про наличие должной осмотрительности, которая нужна при совершении сделки с недвижимостью. Обратите внимание статья 177 ГК РФ (не осознавал значение своих действий) существует с 1994 года, как и 178 и 179 ГК. За это время КУЧА решений судов была по ним, где сделки признавали недействительными. И этих дел за все время было на пару порядков больше, чем дела с ведомыми продавцами. И только в последние два месяца вдруг появилась истерия на тему, что сделки оказывается признают недействительными. И что покупатель должен проверять квартиру. Подумайте, почему вдруг именно сейчас? Теперь давайте разберем тезис: "покупатель должен быть детективом" Возьмем дело Долиной, которое, по сути, и позволило сформулировать этот тезис. Убираем в сторону влияние продавца. 3 факта: 1. Для юр.экспертизы со стороны Лурье был нанят риэлтор. Не риэлтор +юрист, ни хотя бы юрист-жилищник. Риэлтор. 2. На дату заключения ДКП в квартире были прописаны Долина, её дочь и её несовершеннолетняя внучка (!!!) и это при продаже свободной квартиры! Учитывая факт 1, на факт 2 не было обращено никакого внимания. И это обыденность, очень много риэлторов, пренебрежительно оценивают наличие прописанных детей в свободных квартирах, не понимая последствия. Я это часто встречаю. При этом был бы в сделке юрист-жилищник, он бы дал рекомендацию или перепрописки ребенка по новому адресу до сделки (что было бы самым верным решением) или хотя бы получение от матери и отца ребенка обязательств о перепрописке после сделки с удержанием денег "под выписку". То, что я пишу - это адекватная схема сделки с ребенком прописанным в свободной квартире. Да, ею можно пренебречь. Но при этом могут наступить негативные последствия. В данной ситуации - это было критичным фактом. Из решения суда следуюет, что Долина скрывала от родных факт продажи. И вопрос о перепрописке ребенка был бы критичным для вскрытия ситуации. Так же на наличие прописанных в квартире был сделан акцент, как на одно из доказательств отсутствия намерения продавать квартиру. Нужно для работы с этим фактом играть роль детектива? Нет! факт 3. Наличный расчет. Здесь риэлтор Лурье - молодец. Дала рекомендацию проводить расчеты через аккредитив. Но Лурье не послушала специалиста, которого сама же и наняла, увеличив рисковость операции. Нужно здесь играть роль детектива? Тоже нет! Факт 4. Какие мотивы определяют расчет именно наличными? Причем это было требование и я где-то видел, что этим была обусловлена скидка в цене (в решение суда явно это не сказано, но косвенно подтверждается). Обращу ваше внимание. Это май 2024 года. Всё, скажем, так "интегрированные в сообщество" риэлторы в Москве знают, что такое продавец под влиянием. И требование по расчету именно через ячейку является довольно серьезным мотивом задуматься о том, не заколдован ли продавец. Но, сделка делается. Момент этот не проясняется. В качестве ремарки отмечу, риэлтор Лурье в этой ситуации похоже сделала правильный шаг, там было две ячейки с зеркальным доступом, обычно так делают, чтобы в одной ячейке деньги были, в другой расписка. Правда в решении суда про расписку ничего не говорилось, может быть вторая ячейка для другого использовалась. Но вряд ли. В любом случае, нужно было настаивать на безналичных расчетах. И адекватно оценивать причину отказа. ⤵️ @expertned