Post #3413

Кстати, давайте поразмышляем, что будет с графиками в январе–феврале📊 У нас есть разрыв: 13,5% рост цен в объявлениях за год (по данным ГРМ на основе анализа предложения) и 5–6% рост цен реальных сделок. При этом учтем две вещи. 1️⃣ Я говорил, что до конца года увидим около 10% роста. Если меньше — остаток уйдёт в весну. Сейчас, по моему мнению, это и происходит. 2️⃣ Рынок, на котором вымывается предложение (что видно и «на земле», и по статистике), становится переоценённым. Так как в первую очередь уходят объекты с адекватной ценой и чуть выше рынка. Остальное не покупают. И добавим ещё одну общую вводную. Новые объекты, выходя сейчас на рынок, в массе ориентируются на цены объявлений, а не на цены сделок. Это нормальное поведение продавца. Т.е. цены в новых объявлениях тоже будут завышаться. Итого — два сценария. 1️⃣ Покупатели покупают по новым ценам 2️⃣ Покупатели не покупают по новым ценам В первом сценарии важна скорость. Если приток новых объектов идёт со скоростью, сопоставимой со скоростью ухода купленных (предложение не вымывается), то мы увидим скачкообразный рост цен. Причём он вполне может прийтись на январь–февраль. При этом графики цен в объявлениях могут почти не измениться. Если приток новых объектов ниже скорости ухода (предложение продолжает вымываться), скачкообразный рост будет сопровождаться и ростом цен в объявлениях, и дальнейшим ростом цен реальных сделок 📈. Т.е. графики будут показывать рост цен в объявлениях. Во втором сценарии часть покупателей по новым ценам всё же покупает, но в массе своей выжидает. Рынок постепенно наполняется предложением. Но, как и говорилось выше, предложение всё равно выходит по новым ценам. Квартиры висят. Со временем продавцы понимают, что покупок по этим ценам нет, и начинают снижать цены в объявлениях, стремясь вернуть их к уровням сделок декабря. В этом случае графики сначала могут показать стабильную цену, а затем её снижение (и максимальная глубина снижения — те самые 7–8% разницы между ростом цен в объявлениях и в реальных сделках). Учитывая, что рынок у нас сильно альтернативный, продавцы смотрят на продавцов тех квартир, которые они хотят купить. Поэтому я не вижу поводов для быстрого снижения цен даже при слабом спросе в январе–феврале. Так что вывод простой: в ближайшие 2–3 месяца анализ только графиков цен не даст нормального понимания рынка ❌ В двух сценариях из трёх графики не совпадают с реальностью. Поэтому сейчас важно смотреть не только на цены, но и на показатели активности (количество сделок и объём предложения). А кто на них не смотрит, анализу того - не верьте) @expertned