Post #3451

Теперь конкретика. Дом. РФ У них расчет идет прямым сравнением: Цены сравнивают по каждому дому и каждому типу квартир отдельно. Общее изменение цены считают как среднее, где больший вес имеют группы с большим числом сделок. Т.е. условно, выбрали некий дом. Сегодня в нем двушка продавалась по цене А, через полгода по цене А*1,1. Значит рост индекса за полгода - 10%. И так по всем двушкам в конкретном доме. И берут от этого среднюю динамику двушек в доме. И так по квартирам другой комнатности. А потом по типам домов. Выглядит вроде хорошо. Но в новостройке есть цикл строительства. А значит в тех 10% за полгода, очевидно сидит прирост не только от изменения рыночной цены. Но и рост за счет изменения стадии строительства. И это только одна проблема. Проблема 2 - изменение структуры рынка. Увеличение бизнес-класса и элитки, за счет снижения типового жилья и комфорт-класса, уменьшает веса последних и увеличивает веса первых. В итоге это тоже тянет медиану вверх. А у нас в 2025 году по сделкам так и было. Вот вам и ошибки. Причем одна умножает другую и дает искажение статистики. Так значит - это плохой индекс? Нет. Это хороший индекс, но в коротком промежутке он показывает не рост рыночной цены. А оценку привлекательности инвестиций. И читать его нужно не "цена на новостройки выросла на 22%", а "доходность инвестиции на первички за 2025 год составила 22%". Т.е. если человек купил квартиру в первичке в начале года, то в этом же доме у него квартира стоит в конце года на 22% больше. Правда да но есть. 1) Он купил объект на такой стадии строительства, при которой дом строится как минимум весь этот год. Если дом простроится раньше, то такой доходности он уже не получит. 2) Сегодня проблема в переходе из первички во вторичку. Поэтому это некая абстрактная прибыль. Как только вы захотите ее реализовать у вас из-за разницы цен первичка/вторичка, большая часть прибыли "исчезнет". Примерно процентов 15% (опять же условная величина). Т.е. сегодня всё же бесполезный индекс? Нет, вы можете с его помощью понять, почем примерно вы можете продать квартиру, купленную в новостройке в прошлом году. Берете свой тип жилья, смотрите значение индекса и отнимаете 15%. Остаток - это ваш рост цены. Плюс-минус цифра совпадет. @expertned