Post #3470

🏠 Покупка объекта, который находится в ипотеке банка Давайте пробежимся по основным моментам, чтобы понять есть ли здесь существенные риски для покупателя. ⚠️ 1️⃣Схема банка У большинства банков, выдающих ипотечные кредиты, есть собственные схемы покупки квартир, находящихся в залоге. Как правило, это самые безопасные варианты сделки. Минус у таких схем один — они обычно платные. Но чаще всего расходы несёт продавец. 👉 Поэтому первое, что стоит сделать, — уточнить у банка, есть ли подобная схема. Причём правильнее, если этим займётся продавец ещё на старте продажи. 2️⃣Если покупатель тоже с ипотекой Если вы покупаете квартиру с ипотечным кредитом, то у вашего банка, как правило, есть утверждённая схема покупки: — объекта в залоге этого же банка, — объекта в залоге другого банка. Выбора здесь нет: необходимо идти по схеме банка, который выдаёт вам кредит. Если такая схема невозможна, остаётся либо менять банк, либо отказываться от выбранного объекта. ⚠️Самая рискованная схема (которую я не рекомендую) Покупатель передаёт деньги продавцу → продавец гасит кредит → снимается обременение → проводится сделка. Риск здесь очевиден: продавец может погасить кредит и отказаться выходить на сделку, либо с ним может что-то случиться. Возврат денег в такой ситуации превращается в отдельную и крайне неприятную историю. 🛡 Как снизить риски, если других вариантов нет Если по каким-то причинам использовать можно только эту схему, то рекомендую её видоизменить: И проводить сделку следующим образом: Мы выходим на сделку с объектом в ипотеке. Подписываем ДКП → покупатель передаёт деньги в качестве задатка (!) на погашение кредита → продавец гасит кредит прямо на сделке → документы сразу подаются на гос. регистрацию. Дальше два варианта Если обременение снято до того, как документы попадут к регистратору (крайне редкий случай), регистрация проходит в стандартном режиме. Но чаще регистратор принимает документы с обременением и выносит приостановку. После снятия обременения регистрация завершается. В этой конструкции отсутствует риск того, что продавец «убежит с деньгами». Остаётся один риск — смерть продавца до завершения регистрации. 💡 Альтернативный вариант Поэтому, как вариант, можно предложить продавцу проложиться чужими деньгами для погашения кредита. Есть люди, которые оказывают такую услугу. Продавец "занимает" деньги у них для погашения кредита. А дальше или первая, или вторая схема для покупателя уже не очень страшны. Так как деньги покупателя лежат на аккредитиве в полном объеме. @expertned