Post #3600

Росреестр по Москве опубликовал: 🏠Февральские результаты на рынке вторичного жилья в Москве 📈 В этом феврале Росреестром по Москве зарегистрировано 10 785 переходов прав по договорам купли-продажи жилья. ▫️+45% к январю 2026 года (7 439) ▫️-11% к февралю 2025 года (12 058) ▫️+1% к февралю 2024 года (10 710) (данные взял отсюда https://t.me/rosreestr77/4721) Много это или мало? С точки зрения февраля - бывало и лучше. Цифры на уровне февраля 2024 года, который был не самым хорошим, после шока от поднятия ключевой и таких сильных осенних продаж 23-го года, что с августа по октябрь было ежемесячно сделок больше, чем в декабре 23-го же. Но, как я постоянно говорю, важно (а сейчас еще и критично важно) смотреть не на голое число сделок, а на их отношение к числу предложения. Причем сегодня правильно к этому всему добавлять и "коэффициент завышенных цен". Только так можно делать какой-то анализ и прогноз цен. О чём это я? А я о том, на что различные блогеры рынка недвижимости, постоянно ждущие падение цен на рынке недвижимости, вообще не смотрят. Хотя почему-то и аналитики типа ИРН так же редко поглядывают. В общем, я о том, что в феврале 2024 года было порядка 50 тысяч предложений (по данным Гильдии Риэлторов Москвы) на вторичке в Москве. В феврале 2023 года - 52,5 тысячи. А вот в феврале этого года, 44,5 тысячи.Причем сейчас, на ЦИАН я вижу вообще всего 36 тысяч предложений... Если ещё январь присовокупить, в котором с 23 по 25 год было 51, 51 и 47 тысяч предложений, то картинка еще печальнее будет, так как в январе этого года на вторичке в Москве была всего 41 тысяча объектов. Декабри даже трогать не буду, чтобы не усугублять картинку. При этом нужно вспомнить еще одну вещь, о которой я весь год рассказываю в своей аналитике (или два года?!) - это завышенные цены в объявлениях. Смотрите, берем 2024 год с его 50 тысячами предложений. Был ажиотажный спрос в конце 23-го года. Цены подросли. При этом куча народа ждет падения цен еще процентов на 50%, ну или хотя бы 30% (кто не помнит - гляньте все эти безумные прогнозы весны-осени 23-го). Т.е. продавцы не склонны завышать, они насторожены. Покупатели активно покупают. И сравните этот фон с 25-м годом, где падение цен уже, конечно, не такое сильное ждут, и то только покупатели. Продавцы точно не ждут. Рынок очень в целом малоактивен. Сроки экспозиции растут. Продавцы не хотят цены снижать, ну в общем всё то, о чем я говорил в своих обзорах. Очевидно, что доля объявлений с завышенными ценами в 2025-м году выше, чем в 2024-м. И выше чем в 2023-м. И вот на этом фоне происходит декабрьский всплеск. Покупатели выбивают с рынка то, что стоит по рыночным ценам. В итоге, в том, что осталось в январе, доля завышенных цен вырастает сильнее. Ну, и новые продавцы, приходя на рынок, видят эти завышенные цены, а не те рыночные, что были. А что такое завышенная цена в объявлении? Это по сути, квартира, которая не продается, она не участвует в рыночном обороте. В общем, её как бы нет... Т.е. на фоне и так небольшого числа объявлений в сравнении с прошлыми годами, нужно ещё предложение уменьшить и на большую долю квартир, не участвующих в рыночном обороте. Теперь понимаете, насколько сильно число сделок сегодня отличается от числа сделок год-два-три назад? И именно, поэтому я говорю о том, что на цены на вторичке оказывается давление, которое тянет их вверх. И которое не выстреливает только потому, что ЦБ сильно ужимает ипотеку. Но даже на фоне этого, я всё равно жду апрельского "подскока" в ценах реальных сделок. Всё так же считаю, что цифра в районе +5% будет наиболее вероятной. Посмотрим, осталось немного ждать. @expertned 👉мой канал в МАХ