Post #1683

С коллегами из отрасли обсудили результаты 1 квартала на складском рынке 👉https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2026/04/13/1189770-spros-na-skladi-v-rossii-upal Дискуссия целиком – в платной подписке «Ведомостей», свой скромный комментарий, по традиции, оставлю здесь. «На мой взгляд, помимо объективных причин, падение спроса в 2026 году было усилено ещё и рукотворным «эффектом высокой базы» предыдущего квартала, человеческим фактором. В 2025 многие – не только в складском девелопменте, но и в других отраслях – уже понимали, что следующий год будет сложным, но выбрали всю неизбежную оптимизацию перенести на первый квартал 2026, чтобы не портить показатели. Именно поэтому ещё буквально в декабре 2025 мы читали отчёты о большом количестве сделок и оптимистичные прогнозы, а уже с января 2026 статистика «резко» затормозила. Что касается естественной сезонности – она, действительно, прослеживается, обычно наиболее активные по сделкам 2 и 4 кварталы года. Но в 2026 я пока не вижу предпосылок, чтобы в следующих периодах складской рынок кратно увеличил количество сделок и закрыл год с прогнозным значением в 3,5 млн кв метров поглощения. Показатель в 2+ млн «квадратов» по итогам текущего года представляется более реальным сценарием. При этом на рынке, который развернулся к арендатору, сделки будут приходиться на объекты с наиболее выгодными условиями – и речь здесь не о ставке, а о транспортной доступности и кадровом оснащении. Те склады, которые будут наиболее удобны в силу своего расположения на крупных развязках и укомплектованности персоналом, и в 2026 году не останутся без арендаторов, другие же объекты не спасёт и демпинг арендной ставки. Наибольшее падение активности в портфеле арендаторов на текущий период фиксируется в сегменте электронной коммерции – это связано с тем опережающим спросом, который мы наблюдали последние годы, причем экспансивными темпами шло развитие не только самого ecom, но и сервисов, которые его обслуживают: логистики, фулфилмента. Не секрет, что именно этот сегмент был драйвером роста для складов в последние годы. Оборот товаров на крупнейших маркетплейсах за 5 лет (с 2019 по 2024) вырос в 20 раз – под это требовались площади. Однако уже с 2024 сам ecom стал замедляться: рост оборота в 2024-м году снизился на 50% по сравнению с 2023-м, в 2025-м – ещё на 50% уже к показателю 2024-го. Обращу внимание: рост был, экспансия продолжалась, но с каждым годом медленнее, и наблюдательный девелопер это, конечно, учитывал. Причины здесь очевидны: во-первых, рынок насытился – любой новый формат не может расти бесконечно, он ограничен спросом конечного потребителя. Во-вторых, маркетплейсы масштабировались за счёт особых условий по сравнению с традиционным ритейлом. С 2025 года мы видим ужесточение регулирования, что ведёт к повышению тарифов, комиссий, издержек – а это, в свою очередь, также тормозит дальнейшее поглощение. И в-третьих, ecom не стоит «особняком» в экономике, он ощущает на себе все те же процессы, что и розница, логистика, производство. Сегодня онлайн-торговля тоже находится в контексте «охлаждения», ощущает на себе снижение покупательской способности клиентов и вынуждена переходить к оптимизации. Ввиду этих факторов падение спроса ecom на складские площади было вполне предсказуемым и закономерным: если в 2024 году на долю этого сегмента приходилось 68% сделок (суммарно по всей России), то в 2025 году уже только 43%. То есть тенденцию девелоперы могли заметить «издалека», сделать выводы и пересмотреть подход к портфелю арендаторов. Сейчас мы находимся в начале нового тренда – распределение складских сделок по сегментам изменится и по итогам 2026 будет отличаться от картины, к которой мы привыкли за последние 5 лет». #всмысле_недвижимость