Post #1786

Рынок складской недвижимости России: динамика, риски, новые форматы (10/2025) 1️⃣ Объем рынка и динамика спроса 📉 ❯ Спрос за 9 месяцев — 2,3 млн кв. м (–41% к 2024, –45% к 2023); самый минимум по ряду лет ❯ Поглощение (реально занятые площади, сделки аренды/купли) → Москва и область: 792 тыс. кв. м (–63% за полугодие, максимум падения в e-commerce и федеральных ритейлерах: снижение объема аренды у Wildberries, Ozon, X5, Magnit более –50% по сравнению с 2024) → Россия (без light industrial): 1,93 млн кв. м (NF Group), –55% к 2024, –60% к 2023 → Nikoliers: общее падение –41% ❯ Рост к 2022 → +52% (Nikoliers) → +25% (NF Group) ❯ Поглощение — это количество реально сданных или купленных площадей под новые и дополнительно расширенные контракты ❯ Новый ввод — это суммарная площадь складов, введённых в эксплуатацию за период (реально построенные новые помещения, используется для роста общего предложения); ввод всегда превышает или опережает поглощение на растущем рынке, а при замедлении — не востребован полностью 2️⃣ Предложение и ввод новых площадей 🚧 ❯ Рекорд по новому вводу: 7,8 млн кв. м (x1,7 к 2024); за первое полугодие — 2,7 млн кв. м (+22%) ❯ Структура нового строительства → Москва: 2,7 млн кв. м (x2,2 к 2024) → Санкт-Петербург: 856 тыс. кв. м (+17%) → Регионы: 3,7 млн кв. м ❯ Build-to-suit (под заказчика): около 33% ❯ Примеры логистических кластеров → Южные ворота, подмосковные Внуково и Домодедово, Северо-Западные индустриальные зоны Питера, Новосибирский логопарк, Екатеринбургский индустриальный кластер 3️⃣ География и структура спроса 📦 ❯ Крупные арендаторы — маркетплейсы, федеральные сети ❯ Вакантность (доля свободных площадей) → Санкт-Петербург: 62 → 207 тыс. кв. м, доля — 3,4% → Москва прогноз — до 3,5% → Регионы — сохраняется дефицит ❯ Консолидация: отказ от новых крупных арен, переход к объединению существующих складов, оптимизация логистики ❯ В built-to-suit сокращение количества новых договоров почти вдвое от пиков 2022 4️⃣ Арендные ставки и экономика 💸 ❯ Рост ставок на 4–7% по РФ ❯ Прогноз к концу года: 12 200–12 900 руб./кв. м ❯ Москва (МКАД): 18–20 тыс. руб./кв. м, Подмосковье: 14–15 тыс., Татарстан: 10,5–11,5 тыс. ❯ Кредиты (стоимость и доступность): → Ставки корпоративного кредитования 14–20% годовых (банки, специализированные продукты) → 80% новых проектов замораживаются из-за отсутствия выгодных инструментов фондирования → Сроки согласований увеличиваются, девелоперы используют собственные средства вместо привлечения банковских ресурсов ❯ Высокие ставки ограничивают приток новых арендаторов, удорожают фулфилмент, перевозку, хранение 5️⃣ Вакантность, стратегия арендаторов и застройщиков 🔄 ❯ Средняя вакансия — 2% по РФ, Москва — 3% ❯ Консолидация мощностей, уменьшение числа индивидуальных складов ❯ Build-to-suit → 33% нового предложения → Якорные арендаторы требуются для запуска (например, Wildberries, Ozon, X5) → Без согласованных контрактов проекты приостанавливаются ❯ Рост логистических расходов → Оценки прироста затрат на логистику: +10–15% к 2024, максимальные расценки — 3–4 квартал 2025 года 6️⃣ Новые форматы и рыночные тенденции 🔬 ❯ Light industrial (малогабаритные современные склады близко к городам) ❯ Спрос среди малого и среднего бизнеса, e-commerce, производственных компаний → Не менее 20% новостроя на рынках Москвы и Петербурга → Ввод объектов таких типов — до 500 тыс. кв. м в ряде индустриальных зон → Мультифункциональные помещения становятся стандартом — ускоренная сдача (1–3 месяца после окончания строительства)