Post #513

Девелопмент: итоги первого полугодия, аналитика Интересуюсь инвестициями и профессиональной экспертизой в девелопменте. Изучил результаты деятельности застройщиков первого полугодия 2024 года. (хотел написать ТОП 10 девелоперов, но увидел в таблице Пионер (вероятно это они сделали табличку 😄) Для начала важно отметить что в таблице собраны данные: ✅как по МСФО международной отчетности (где учитывают проданность и стройготовность), ✅так и по внутренней управленческой отчетности компаний. На что стоит обратить внимание: 1️⃣Управленческая выручка Самолета сравнялась с ПИК и учитывая, что у них в тройке почти на 1 млн м² больше, рост чистой прибыли на бумаге — вопрос времени. Можно сказать, что Самолет — сильно растущий бизнес, но есть НО. 2️⃣ПИК еще 2 года назад строил почти 8 млн м², сейчас в 2 раза меньше, бизнес стагнирует. Кроме того, компания ушла с публичного поля. Самолет + ПИК: объем за 2 года +\- равный. Рынок не растет в абсолюте и идет консолидация крупных игроков. 3️⃣У Самолета и Setl Group самая большая рентабельность по EBITDA — 31% (Пионер не в счет), они работают в более дорогом и нишевом сегменте, где 36% — норма, а возможно даже и мало. Вообще они явно «купили тут столбик» и далее про Пионер писать не буду) 1️⃣Самолет в 3,5 раза больше Setl. Чем крупнее компания — тем сложнее держать высокую рентабельность. Так что респект. Единственное у Сетл этот показатель по МСФО что более тверже чем управленка от Самолета) 2️⃣«Но» про которое писал в первом пункте — это ставка 19% и огромный проектный долг Самолета, который измеряется уже более 550 млрд руб или показатель долг/ебида 3️⃣Оплата % по проектному долгу Самолета за 1 полугодие съело почти всю чистую прибыль, по моим подсчетам, только % по долгу у Самолета составили 39 млрд. руб и это продажи с января по июнь, где еще действовал гос поддержка и семейка и были пиковые продажи. Явно во 2 полугодии будет падение продаж и убытки по чистой прибыли. 4️⃣На примере ЛСК видно, как минимальное количество проектного долга может в текущей ситуации сохранять прибыль. Из таблицы этого не видно, но из отчетности ЛСР очевидно, что проектного долга у них мало, да и растущей компанией их не назвать. Скорее компания стоимости. 5️⃣Экспансия Эталона в регионы не проходит даром: увеличивается проектный долг, растут расходы, снижается рентабельность, как следствие убыток по первому полугодию. Наблюдаем дальше. Важно обратить внимание, что у них только 51% продаж в Ипотеку, что делает их более устойчивыми с одной стороны, с другой стороны они исторически работали в более дорогом сегменте в Москве и Питере. Думаю, при региональной экспансии доля ипотеки будет расти. 6️⃣А101 сильно приросли в продажах это видно из дельты выручки и объема продаж. Рентабельность хоть и скрыта, но если поделить выручку на прибыль — они окажутся самыми эффективными. 7️⃣У Брусники самый сильный прирост по земельному банку, что возможно говорит о скором росте выручки и прибыли, к слову динамика роста рентабельность по EBITDA % самая высокая. Предположу, что сказывается рост доли Москвы в структуре девелопера. 8️⃣Учитывая что 3 квартал у большинства девелоперов из списка идет с падением ко 2 кварталу на 30—50%, а ипотека по программам закручивает «гайки», предположу, что 2 полугодие большинство девелоперов закончат +\- в ноль или с убытком. Текущая ставка и окончание лимитов по ипотека добавляет остроты и сложности девелоперам. Уверен что все игроки из этого списка переживут этот кризис и выйдут победителями. Хотя потрясет внутри каждого знатно. ❗️У застройщиков есть накопленная маржа, ❗️банкам выгодно страховать, ❗️государству выгодно поддерживать, ❗️людям нужна недвижимость. Победит тот девелопер, который не опустит руки, будет работать с командами, продуктом, внутренними сервисами и перестанет перекладывать все на покупателя. Ну и в списке ТОП 100 девелоперов есть растущие, агрессивные в хорошем смысле игроки, поэтому не время расслабляться. #аналитика — Подписаться на Молодцов для молодцов