🟧 Кому действительно подходят офисы, а кому лучше остаться в жилой недвижимости
Скажу прямо:
офисные инвестиции подходят не всем.
И это нормально.
🟧 Я бы рассматривал офис как инструмент в следующих случаях:
🟧 1. У вас уже решен жилищный вопрос
Если у человека нет базового жилья или он только формирует первый капитал, офис — обычно не первый шаг.
Коммерческая недвижимость требует другого уровня насмотренности и спокойствия к риску.
🟧 2. У вас есть свободный кэш, который не хочется вынимать из бизнеса целиком
Для предпринимателя это частый сценарий.
Нужно разместить капитал так, чтобы:
— не держать все в кэше
— не покупать перегретую квартиру
— сохранить возможность получать доход
— при этом не потерять гибкость
И вот здесь офис может оказаться сильнее жилого сегмента.
🟧 3. Вам важен не только рост цены, но и денежный поток
Многие инвесторы устали от логики:
«купил квартиру дорого, сдаю с низкой доходностью, жду роста».
Офис в правильной локации иногда дает более понятную экономику:
выше арендный поток, лучше бизнес-логика арендатора, понятнее модель использования.
🟧 4. У вас есть ИП или ООО и вы понимаете налоговую структуру
Для части предпринимателей это особенно важно.
Коммерческий актив можно встроить в общую финансовую модель бизнеса: владение, аренда, НДС, расходы, последующая продажа.
Но здесь нужна грамотная настройка.
Без нее цифры на бумаге и реальная прибыль могут сильно отличаться.
Кому я бы не советовал идти в офисы:
— тем, кто покупает первый объект на последние деньги
— тем, кто не понимает разницу между валовым доходом и чистой прибылью
— тем, кто рассчитывает «быстро перепродать по переуступке»
— тем, кто выбирает только по красивой презентации
Что я вижу на рынке сейчас
Сильнее всего мне нравятся не «офисы вообще», а понятные сценарии:
— проекты в растущих смешанных кластерах, где рядом жилье, транспорт и бизнес
— объекты в локациях с очевидным арендатором
— офисы, где цена входа еще не догнала будущую рыночную стоимость
— предложения с сильной рассрочкой, если инвестор умеет управлять кэшем
Именно здесь сегодня можно искать доход, а не просто красивую идею.
🟧 Мой вывод
Сейчас выигрывает не тот, кто покупает модный формат.
Выигрывает тот, кто умеет правильно читать рынок.
Поэтому я всегда советую сначала ответить на 3 вопроса:
1) Какая у вас цель: сохранить капитал, увеличить прибыль или получать поток?
2) Какой у вас горизонт: 1–2 года, 3 года или длинное удержание?
3) Подходит ли вам именно офисная недвижимость по риску, структуре сделки и налогам?
Если на эти вопросы нет четкого ответа, покупать рано.
🟧 Если хотите, чтобы я помог оценить ваш капитал и сказал честно, что вам сейчас подходит лучше — квартира, офис, ГАБ или просто подождать, — напишите мне в личные сообщения «КОНСУЛЬТАЦИЯ».
Разберем вашу задачу, цели, бюджет и найдем решение без иллюзий и маркетингового шума.
#офисы#пасивныйдоход
Офис без депозита
Как привлечь арендаторов в офисное здание, а заодно и вообще - в ваш город?
Нашла в японской Фукуоке весьма оригинальный метод привлечений компаний - обнуления депозита при аренда офисов.
/Большие депозиты. Когда платить на входе нужно 1-3 месячные ставки вперед - это еще как-то терпимо. А вот когда платить нужно от 6 до 12 платежей вперед.... Однако в японском офисном сегменте средний размер именно такой. Если офис меньше 165 квм, то платить нужно в среднем 3-6 месячных ставок. В отдельных регионах Японии (включая как раз Кюсю, где находится Фукуока) применяется сюжет про гарантированно невозвратную часть депозита. Это как бы деньги на ремонт после ушедшего арендатора, даже если ремонт не особо нужен.
/Миллионы замороженных йен. По оценкам компании Nisshoho в Фукуоке уже лежат в виде депозитов около $6 млн. Во всей Японии - примерно $31,7 млрд. Эти деньги арендаторы вполне могли бы использовать. Более того, большие депозиты на входе создают сложности для рынка - смочь заплатить сразу такие суммы или найти такого арендатора (вакантность офисов в городе - на уровне 6%).
/Мы всех застрахуем. Компания в итоге предложила схему, когда она выступает брокером по подбору арендатора для владельцев офисов, а другой стороны - фактически страховой на случай внезапного окончания контракта. С арендаторов в этом случае берут не весь депозит, а 5% от предполагаемой суммы. Схема доступна не всем, а только тем компаниям, которых Nisshoho проверит и аккредитует как надежных и устойчивых арендаторов. Компания изначально страховая, так что оценивать риски и арендаторов - их базовый бизнес. Вот решили расширить поле деятельности)
/В масштабе всей страны. Кейс Фукуоки - это часть национальной программы Nisshoho. Ребята поставили себе цель разморозить все лежащие в виде депозитов деньги в стране и как бы заставить их работать. К концу прошлого года они обслуживали более 800 офисных зданий по схеме "без депозита".
Не видела таких схем у нас, но если есть - отличный сюжет, на мой взгляд.
#офисы
Друзья, мы напомнить, у нас свободен один из трёх маленьких офисов — 22.2 кв.м. на 4-5 рабочих мест
⬅️
Однако, все, что на фото — общая инфраструктура для наших резидентов — работайте где хотите, посещайте события сообщества Flacon Space или проводите сами, бегайте в парке, тусите на йоге на крыше и заведите офисные кроксы 🥿
Всего одно сообщение сюда и офис ваш
▶️@flaconpark
#офисы
"Трансмашхолдинг" рассматривает покупку бизнес-центра на Смоленском бульваре за более чем 7 млрд рублей
Производитель подвижного состава "Трансмашхолдинг" (ТМХ) находится на стадии переговоров о приобретении офисного здания площадью 20 тыс. кв. м на Смоленском бульваре, 13 в центре Москвы. Сумма сделки может превысить 7 млрд рублей, и рассматривается перспектива использования нового здания в качестве штаб-квартиры компании вместо запланированного офисного комплекса в инновационном центре "Сколково".
Текущий владелец здания – холдинг "Ак Барс". Стоимость объекта, по оценкам экспертов, варьируется: директор департамента офисной недвижимости ILM Ксения Харкевич называет сумму в 8,9 млрд рублей, а партнер CMWP Наталья Никитина оценивает его в 7,14 млрд рублей без НДС.
"Трансмашхолдинг" изначально планировал объединить сотрудников в новой штаб-квартире в "Сколково", построенной в 2021 году и площадью 43,2 тыс. кв. м. Однако бизнес-центр остается пустым, и, по словам источников на рынке недвижимости, холдинг может продать этот актив. Один из источников уточняет, что новым владельцем могут стать структуры, подконтрольные мэрии Москвы.
#Трансмашхолдинг#офисы
Из офисов в жилье
Американские города потихоньку разворачиваются в сторону жилья всем, чем могут. Последнее время активнее всего - офисами. На прошлой неделе в Сиэттле вступило в силу новое законодательство. Теперь из офисного здания можно сделать жилье и еще получить за это некоторые бонусы
/Удаленка победила. Судя по текущей статистике в центре города вакантность офисов находится на уровне 20%, при этом физическая заполненность даже сданных в аренду офисов - на уровне 50%.
/Не на пустом месте. Новое законодательство родилось не из воздуха. В 2023 году в штате приняли общее решение на облегчение жилищного строительства за счет ослабления всяких требований. В том же 2023 году в Сиэттле приняли довольно интересный Downtown Activation Plan. В нем город уже сам обозначил свой приоритет в плане наращивания жилфонда в центре.
/Основные сложности - сети и глубина. Город понимает, что не все здания вообще пригодны для перепрофилирования. Даже те, что пригодны, требуют кучи работы - развести воду и стоки по квартирам, что-то сделать с глубокими этажами и отсутствием естественного света в центре здания. В итоге получаются дорогие и сложные проекты.
/Свобода от требований. Основная плюшка для девелоперов заключается в том, что такие проекты существуют в облегченном нормативном режиме. Требования к фасадам, озеленению, размеру этажа и т.д. Всякие отчисления в пользу доступного жилья тоже отменяются. Можно даже чуть выйти за старые параметры - пристроить лифтовые шахты или мансардный этаж (максимум +4 м к текущей высоте здания).
/Существующие и грядущие. Новые правила распространяются как на существующие здания, так и на те, что еще не начали строить но планировали построить офисы.
/Никто не ждет чуда. Город прекрасно понимает, что реконструкция в другую функцию - долго, дорого и больно. Так что даже с новыми послаблениями цель программы - 10-12 проектов за 7 лет. Метят в 1-2 тыс новых квартир. Примерная стоимость капекса - $400 тыс на квартиру.
P.S. А я напомню, что недавно писала про изобретение от Gensler - шайтан-машину, которая можетоперативно оценить офисные здания в городе и выделить те, которые рационально переводить в жилье.
#офисы#жилье
150 оттенков офиса
Стареющие и пустующие офисы среднего качества в центре города - вполне распространенная история по миру. От Новосибирска до Сиднея, от Калгари до Сантьяго.
Оригинальный инструмент для работы с таким объектами придумали в Gensler (великие, крупнейшие и далее по списку).
/Все началось с ковида. В компанию стали пачками приходить запросы на переделку пустующих офисов, на подбор другого варианта использования и вообще - "куда бы деть эту пустующую дорогую штуковину"? Ребята в ответ заставили искусственный интеллект искать совпадения между условным "офисом" и условным "жилым домом".
/Тестировали на Калгари в 2020. В этом городе вакансия в центральных офисных зданиях достигала 32% и сокращаться не планировала. Решили искать выход - и пригласили как раз Gensler. Те скормили своей шайтан-машинке около 500 тыс квм офисов в центре. В ответ она выбрала те объекты, которые стоило превращать в жилье. К чести города скажу, что они не положили это все в стол, а запустили программу стимулирования. За превращенные в жилье офисы можно получить деньги и ускоренный процесс согласования проекта.
/Как выбирают подходящий офис? Если в общем - здание оценивается по 150 параметрам. Всего 5 групп параметров - локация, форма здания, планировка, возможности для достройки, техническое состояние. Самые важные - форма и планировка. Так как оценку делает машина, то выводы компания может выдать за считанные дни.
/Пригодны только 30% зданий. На текущий момент компания оценила 1300 зданий в 130 городах по миру. В общем, ребята знают, о чем говорят.
/Что для жилья хорошо, для офиса - смерть. Анализ Gensler показывает, что самые высокие оценки - у наименее удачных офисных зданий. Высота потолка в 3,6 метра - маловато для одного и отлично для другого сюжета.
Примеры завершенных проектов - тут.
P.S.Самое главное (имхо) в этой истории - это не точечный успешный кейс, это прямо инструмент для массовой оценки. Учитывая масштаб проблемы - самое то.
#жилье#офисы
Книга #13 про офисы, которые нас ожидают
Rob Harris
London’s Global Office Economy
Объем: 372 стр
Год издания: 2021
Про что книга: про офисы, какими они были, стали и будут. С британской основательностью описана история функции - от конторы при заводе до "сетевого офиса", распределенного по городам, а то и по странам. Кроме рассуждений о недвижимости есть главы, посвященные истории и будущему самых разных профессий, связанных с возникновением и существованием офиса (от девелопера до оценщика), а также есть веселая глава про историю всяких офисных штук, типа писчей бумаги или ксерокса.
ИМХО: после книги про стрит-ритейл (см мой предыдущий книжный пост), я поняла, что как раз про офисы я никогда не видела современных книжек. Да и вообще не очень мне было понятно, чего там про них писать, кроме того, что все разъехались по домам и приезжают только ради совещаний или встреч. Так что, наткнувшись на книжку лондонского консультанта по недвижимости про офисы, я решила, что это оно самое. В итоге ожидания вполне оправдались. Историческая часть (до 1990 года) занимает примерно половину книги, причем хронология вопроса дана как в разрезе архитектуры, так и недвижимости, стоимости строительства, технологической начинки, регуляторики. Отличная библиография - о многих книгах, посвященных непосредственно офисной недвижимости я узнала впервые.
Подробно описана история больших офисных проектов в Лондоне: и старых (типа Broadgate или Canary Wharf) и новых (типа King's Cross). Брокерская профессия автора вполне проявляется в описании схем инвестирования, логики этого инвестирования, описания крупных сделок и т.д. В общем - такой портрет недвижимости на фоне города и нескольких веков.
Отдельного внимания заслуживают последние главы - про будущее офисов. Видно, что у автора есть своя позиция, которую он весьма системно предлагает читателю. Суть ее в том, что объект недвижимости должен меняться вслед за изменением модели пользования этим объектом. Изменилась офисная жизнь - должны поменяться и офисы. В частности, автор педалирует идею перехода от цифрового офиса к сетевому. Ну тут, как говорится, поживем - увидим. Книга заканчивалась уже в пандемию, так что все масштабные изменения, которые случились к середине 2020 года тут тоже описаны.
5 полезных выводов:
1/ если для проектирования жилья важно понять, чего хотят люди, для проектирования торговли - покупатели, то хороший офис - тот, где удобно работать компаниям. У компаний тоже есть свои вполне конкретные запросы к структуре и функционалу помещений.
2/ офисы возникают рядом с офисами несмотря на все наши интернеты, зумы и т.д. Личного общения ничто не заменит. Поэтому если уж затевать офисную функцию в городе, то лучше крупную.
3/ современный офисный продукт - это не голые стены, куда надо завезти свою мебель и кофемашины. Это - почти гостиница, где за вас решили все вопросы, а ваше дело только зайти и сесть за компьютер. Соответственно и все функции (включая жилую в виде апартаментов) там тоже есть
4/ офис для компании - это не просто затратная статья, это место, где встречаются люди, где рождаются идеи, где создается продукт компании. Такой же ценный ресурс, как сотрудники, информация и опыт компании.
5/ Падает не спрос на офисы вообще, падает спрос на офис для компании. А вот компаний, которым нужен хоть какой-то офис, становится все больше. Так что без этой функции в городе не получится жить.
Зачем читать экономистам: чтобы разобраться, что происходит в отрасли, куда она движется и где сейчас российский рынок относительно передового опыта. Тем, кому 300+ страниц много, рекомендую последние две главы
#внучкачитает#офисы
https://www.routledge.com/Londons-Global-Office-Economy-From-Clerical-Factory-to-Digital-Hub/Harris/p/book/9780367646721
POLSKA ПОЛЬША-БЕЗ ПРИЕМА 🛑
В премьерном эпизоде "Польша-без приема" мы смотрим на шокирующие записи, которые мы получили в TikTok. Это записи реальных телефонных разговоров фермера из Белостока с польскими учреждениями-Министерством сельского хозяйства и старостью.
📞 Фермер ищет помощь и информацию.
Вместо поддержки он слышит: "пожалуйста, позвоните в Брюссель” и попадает на стену официальной анестезии. Эффект? Волосы на голове ... 😤
🔊 В материале вы услышите m.in.:
Интервью с Министерством сельского хозяйства-недоверие гарантировано
Телефон в мэрию - не лучше…
Самый печальный отрывок мы оставили напоследок
Это не единственная запись, которую мы получили – другие еще более мощные. Вот почему мы уже анонсировали второй эпизод.
💬 А Вы? Вы доверяете офисам в Польше?
У Вас было подобное обращение? Пишите в комментариях и в наших профилях.
👀 Мы в Минске, Беларусь, видим и слушаем вас-ваш голос важен для нас.
🔔 Не забывайте:
✔️ Оставьте подписку и нажмите на рингтон
✔️ Поделиться этой трансляцией дальше
✔️ Следуйте за нами на X, Facebook и Telegram
Услышим на волнах нашего и вашего радио! 🎧
# Польскийбезобеспечение # МРБ # Беларусь # Польша # фермер #офисы#вещание # интервью # политика # Международныйdib
➡️https://youtu.be/8qpHwrcHOeM
😎 Поделитесь с друзьями. Польша должна знать правду!
Присоединяйтесь к нам в социальных сетях ️ ️ YouTube | Facebook / TikTok / X (Twitter)
Спрос на коворкинги в Ташкенте стабильно растет с 2021 года. На данный момент текущая вакансия в них практически нулевая. Эксперты считают, что эта тенденция будет сохраняться до конца 2024 года.
На рынке на данный момент функционирует 13 коворкингов, которые предоставляют в пользование 1537 рабочих мест, согласно данным CMWP.
К началу 2025 года общее количество коворкингов пополнится еще двумя новыми объектами.
КОВОРКИНГИ ТАШКЕНТА:
✔️ Impact.t
✔️ C-SPACE Чуст
✔️ C-SPACE Лабзак
✔️C-SPACE Юнусабад
✔️ C-SPACE Эльбек
✔️ GROUND ZERO Kitob Olami
✔️ GROUND ZERO Юнусабад
✔️ GROUND ZERO Шарк
✔️ hub.module
✔️ BB works
✔️ Business Shark
✔️ Tut Workspace
✔️ Ziyookline
#CMWP_экспертиза#офисы
Подписывайтесь на канал CMWP для эксклюзивного доступа к экспертизе о недвижимости Узбекистана!
Наступила пора подводить итоги года рынка недвижимости Ташкента.
Начнем с "короля" коммерческой недвижимости офисов, самого востребованного сегмента.
😉Офисный рынок по итогам 2025 анализа CMWP Uzbekistan продолжает стабилизироваться. Сокращение вакантности на фоне ограниченного ввода новых площадей привело к росту арендных ставок во всех классах.
😉Средняя ставка (не вкл. НДС, OpEx и коммунальные услуги) выросла на 7,1% vs 2024.
😉Спрос концентрируется на офисах с готовой качественной отделкой в центральных деловых районах столицы, тогда как помещения без ремонта демонстрируют более медленные темпы заполняемости, что сдерживает общее поглощение нового предложения.
😉Объём арендопригодной площади по сравнению с 2024 годом вырос на 10,2% и составил 591 217 кв.м.
Рост был обеспечен вводом новых объектов.
😉В структуре предложения доминируют офисы класса B, на который приходится около 69% GLA, что подчёркивает ориентированность рынка на средний ценовой сегмент. Доля офисов класса A составляет 22%.
🎄В последние дни уходящего года мы ежедневно представляем итоги года рынка недвижимости по версии CMWP Uzbekistan.
#НедвижимостьУзбекистан#CMWPэкспертиза#офисы
КОВОРКИНГ ИЛИ ГИБКИЙ ОФИС?
Разберемся в понятиях
При том, что изначально гибкий офис (flex office) и коворкинг — это два различных формата аренды офисных помещений, которые часто пересекаются, имея свои отличительные черты, на практике эти 2 понятия объединяет одинаковая суть. Арендатор имеет возможность арендовать рабочее пространство, гибко меняя как срок, так и площадь аренды.
В наиболее распространенном «бытовом» понимании коворкинг часто используется арендатором для индивидуальной или групповой работы на несколько часов или дней, арендуя одно или несколько рабочих мест.
При этом компании, которые на момент поиска помещения под офис не уверены в локации, или планируют в будущем переезд, или предполагают изменение штата как в сторону увеличения, так и сокращения, предпочитают арендовать офисные пространства в коворкингах. В таких случаях компания арендует отдельный офисный блок, полностью оборудованный под нужды одной компании, который и приято называть «гибкий» или сервисный офис.
В гибких офисах, как правило, предлагается больше приватных помещений, хотя могут быть и общие зоны для всех арендаторов.
Важнейшими условиями, объединяющими эти два понятия, являются следующие:
📍 Условия аренды могут варьироваться по срокам (от одного месяца до нескольких лет), что особенно полезно для компаний, которые не хотят заключать долгосрочные договоры.
📍 Предлагается доступ в общие зоны для отдыха или проведения переговоров (конференц-залы, переговорки и т.п.
📍 Услуги и инфраструктура (интернет, уборка, охрана, рецепция и т.д.) включены в аренду.
Если вы находитесь в поиске офиса, но предполагаете рост штата и соответственно увеличение площадей, или заинтересованы в готовом решении, где услуги по обслуживанию офиса будут на стороне арендодателя, вам, вероятно, будет удобен формат аренды офиса в коворкинге.
Обращайтесь к нашим брокерам за помощью, они подберут для вас максимально соответствующим вашим потребностям офис:
☎️+998 90 914 5632
#офисы#CMWP_термин
Подписывайтесь на канал CMWP для эксклюзивного доступак экспертизе о недвижимости Узбекистана!
В Минске строится самый высокий небоскреб в республике
В столице продолжается возведение первого в стране Международного финансового центра (МФЦ). Он будет высотой 172,5 метра, в 42 этажа. Здание будет видно с большого расстояния – до 12 км.
Архитектурный ансамбль состоит из пяти многоэтажек, которые объединит синхронизированный медиафасад. Внимание приковано к центральному сооружению – самой главной башне, которая станет рекордсменом сразу в двух категориях: самой высокой и самой многоэтажной в Беларуси.
В 42-этажной башне расположатся офисы. Главная задача МФЦ – стать инструментом для привлечения в страну иностранных инвестиций.
Вид наверняка будет открываться неимоверно красивый.
#Минск#строительство#офисы#недвижимость#Беларусь
ОРБИТ
Аренда офисных помещений: анализ сделки "Яндекса" в Москве
IT-холдинг "Яндекс" заключил сделку по аренде 20 тыс. кв. м офисов в бизнес-центре "Белая площадь" возле Белорусского вокзала в Москве. Управляет БЦ "Современные фонды недвижимости".
Арендная плата согласно оценкам составит около 2 млрд рублей в год. Однако не исключена скидка из-за будущих вложений "Яндекса" в отделку помещений стоимостью 2–4 млрд рублей.
История БЦ включает банкротство балансодержателя "Квартал 674–675" и последующую продажу объекта за 46,5 млрд рублей в 2025 году компании МБП, связанной со "Сбером".
Эта сделка демонстрирует стратегическое решение "Яндекса" по расширению офисных площадей в престижной части Москвы.
#Яндекс#Офисы#Недвижимость#Москва
@stroynewsrussia