Найти похожее

«Гарант-Инвест» всё. Время торговых центров уходит. В декабре 2024 года Центробанк РФ отозвал лицензию у банка «Гарант-Инвест», входящего в одноименную корпорацию. И хотя представители компании заверяли, что на объекты недвижимости холдинга это не повлияет, я уже тогда говорил, что рано или поздно мы увидим все это недвижимое богатство на торгах. Проблемы с погашением кредитов у холдинга начались уже весной 2025 года. И вот свежая новость: ТЦ «Москворечье» на юге Москвы уже перешел структурам Сбербанка. На очереди остальные торговые объекты «Гаранта»: ◦ ТК «Галерея Аэропорт» ◦ ТЦ «Ритейл Парк» ◦ ТДК «Тульский» ◦ ТЦ «Коломенский» ◦ ТРК «Пражский Град» ◦ ТРК «Перово Молл» ◦ Сеть районных торговых центров «Смолл» Скорее всего, новый владелец подождет, пока его портфель пополнится другими ТЦ «Гарант-Инвест» и потом выставит их на продажу. Я это вижу самым разумным решением. 💔 У меня с торговыми центрами были многолетние отношения. Но в итоге мы расстались, я ушел к инвестициям в недвижимость. А так я их в аренду сдавал, продавал, а еще делал концепции и реконцепты. И даже одно время управлял легендарной «Горбушкой». Это было эпично, но сейчас не об этом. Если говорить о привычном формате ТЦ, то их время уходит. Мы сейчас наблюдаем крах целого сегмента рынка недвижимости. Выживут те, кто серьезно поработает над изменением концепции. Остальные разорятся под давлением интернет-торговли, общей смены модели потребления и образа жизни людей. Мне очень нравились и нравятся сейчас торговые центры. Но с этим рынком я завязал уже лет 8 как. В первую очередь потому, что все истории развивались по плюс/минус одному сценарию. 📉 Первыми ощутили проблемы старые западные рынки, типа США. Там и торговых центров было много и интернет-торговля быстрее всего развивалась. У нас все началось лет на 5 позже, в большей степени потому, что не было переизбытка торговых площадей. Но шло по такому же сценарию. Кризисы 2009 и 2014 годов еще подогрели ситуацию, обострили, ускорили процесс. Изменения наступали слишком быстро. Когда я разговаривал с собственниками ТЦ, я каждый раз удивлялся. Люди пребывали в абсолютном отрыве от реальности, ментально оставались в славном и лихом прошлом, когда еще можно было контейнер китайский курток купить, по рыкам раскидать и неплохо заработать. Я намучался с владельцами ТЦ как ни с одной категорией клиентов. Так один собственник в 2017 году был абсолютно уверен, что его объект стоит 35 млн. евро. Во время встречи повторил это раз 10, как мантру. Почему? А потому что ему в 2007 году столько предлагали. Ну и что, что тогда курс был в два раза ниже. Ну и что, что объект теперь стоит в три раза выше рынка. Он так хочет и точка. Вообще основной запрос от владельцев был следующий: сделай так, чтобы у меня все опять было хорошо, как 10 лет назад. Только ребят моих не трогай, пусть работают. И сильно ничего не меняй. И денег не трать. Но чтобы все вернулась. А, да, и оплата после того, как все сделаешь и все заработает. Классика. Сегодня ТЦ может выжить только если: А) У компании нет больших кредитов. Тогда да, положительный кэш-флоу поддерживать можно. Хотя некоторые умудряются даже без кредитов иметь настолько низкие доходы и не оптимизированные расходы, что затраты на эксплуатацию, налоги, управление обгоняют выручку с аренды. Но, если в среднем, то в Москве ТЦ без кредитов может жить вечно. Б) Собственник решится на реконцепт. Тут нет готовых решений. Надо каждый случай смотреть отдельно, делать новую концепцию, собирать правильный пул арендаторов, подтягивать маркетинг, искать нетривиальные ходы. 💸В целом я на ТЦ смотрю как на кэш-машину. Сегмент сократится и изменится, но совсем не исчезнет. Тут вопрос стратегии: для чего мы покупаем объект, что мы с ним собираемся делать, как будем окупать инвестиции. Пока же я жду объекты «Гарант-Инвеста» на торгах. Посмотрим, что там выйдет, и по какой цене. Без кредитов и по нормальной цене можно пересобрать кэш-машину. Хотя, возможно, что Сбер снова положит объекты себе в фонд, будут там тихонько сдаваться и не отсвечивать. #новости#мысли

📉ЦБ улучшил среднесрочный прогноз по ставке в 2026 году до 13,5%-14,5% Улучшение небольшое, но обнадеживающее. Если все пойдет по плану, но инвестиционную ставку ниже 10% можно ожидать в 2027 году. ❓ А что сейчас? И зачем вообще так много внимания ставке? Из-за жилья, друзья, из-за него. Коммерческой недвижимости, что 16%, что 14% – по большому счету не особо важно. Доходность вся вокруг 10%, а у самой лучшей и дорогой торговой вообще уходит к 5%. Чтобы сдвинуть рынок коммерческой нужны ставки ниже 10%. А вот жилье – здесь совсем не так. Арендную доходность жилья никто особо не считает – если берешь для себя это неважно, а когда для инвестиций – основной заработок от роста. Купить за деньги квартиру большинство не может, и все зависит от выплат по ипотеке. И каждый раз, когда ставка падает, все больше людей могут позволить себе купить квартиру. Это мы уже видели на примере второго полугодия 2025, когда ставка хорошо снижалась. Все тоже самое будет происходить и в 2026 году, и в 2027. Плюс к этому есть давление денег на депозитах – одно дело, когда он приносит 21%, а другое – когда 10%. У части инвесторов возникает желание перепрятатьпереложить в недвижимость. Так что 2026 будет годом роста коммерческой ипотеки, и происходить все будет по мере снижения ставки. Семейная ипотека и другие льготные программы останутся, но их доля будет снижаться. 📈 Главный вопрос – что будет с ценами на новостройки, особенно в таких перепроданных городах, как Москва – где практически все строящееся жилье уже продано. Думаю, вы понимаете, что вопрос – риторический. #новости#мысли

📎 Аналитический центр ДОМРФ выкатил отчет по итогам 2025 года Посмотрим, что там и что нам с этого. Он большой (положу в каменты), я вырезал самые важные таблицы (смотри в фото) и вот основные моменты отчета и мои мысли: ◦ Одним из ключевых факторов влияния на рынок недвижимости стала (кто бы мог подумать) кредитно-денежная политика, т.е. ключевая ставка. Во 2-м полугодии 2025 года уровень инфляции падал, что позволило ЦБ снижать ставку. ◦ Выдача всех ипотечных кредитов сократилась в 2025 году на 26% в штуках и на 9% в рублях. В 1-м полугодии было совсем грустно. Во 2-м рынок оживился за счет снижения ставки и рекордной выдачи семейной ипотеки. ◦ В абсолютных значениях один из лидеров по льготной ипотеке – Москва. Тут и средняя сумма кредита выше, и чувствительность спроса к ставке выше, и отклик на смягчение ДКП во 2-м полугодии был быстрее. ◦ В ответ на повышенный спрос новостройки подорожали на 10,2%. В Москве – на рекордные 22,5%. Поступления от продаж новостроек по ДДУ 5,2 трлн руб. (+11%). По проданным метрам примерно на уровне 2024 года: 25,6 млн м² (+1% г/г). ◦ Распроданность строящегося жилья с учетом строительной готовности в среднем по стране – 73%, Скорость продаж непроданного жилья «вернулась к равновесному уровню» - 3,1 лет. По регионам все неравномерно. В трети регионов есть риски избытка предложения. В нескольких крупнейших – напротив, риск дефицита. Лидирует Москва – в ней распроданность близка к 100% – это значит, что практически все что строится, уже продано. ◦ Объем вывода новых проектов в 2025 году – минус 12%. Этот провал проявится через 2-3 года и наложится на рост спроса из-за снижения ставок по ипотеке. 📈Прогноз ДОМРФ – умеренная динамика цен на новостройки в 2026 году и ускорение роста в 2027 Что нам с того? 🛍 Основной вывод – все зависит от ставки. В общем, это и так понятно, но очень показательные данные изменения рынка в течение года. Он практически мгновенно отреагировал на понижение ставки. По ставке пока прогнозы не самые радужные. В пятницу ждем очередного заседания ЦБ по этому поводу. Но я лично особого оптимизма по этому поводу не испытываю. Январская инфляция оказалось высоковата, хотя последняя неделя выглядит уже нормальной. В целом у застройщиков все нормально, несмотря на стенания «Самолета». Сокращение старта новых проектов замедлилось и 2026 должен быть получше 2025. Семейка скакнула в конце прошлого года ожидаемо, из-за новых ограничений по программе в этом году. Скачок толкнул цены застройщиков вверх и помог показать более-менее приличную картину за год. Теперь это счастье закончилось. И по моим прикидкам примерно до осени на рынке будет затишье. ⚠️ Если вы планируете покупать квартиру в новостройке, то 2026 год – хорошее время, чтобы из застройщиков попытаться выколотить оптимальные условия. Особенно в Москве. Есть возможность найти разумный вариант перед новым витком цен после снижения ставки. Начало роста сделок по обычной ипотеке в конце года – маркер того, что отложенный спрос есть, деньги потихоньку начинают перетекать с депозитов в недвижимость. Это процесс небыстрый, по на мой взгляд он уже идет. Будем за ним следить внимательно. По результатам решения ЦБ напишу пост – посмотрим, будет ли замедление снижения ставки. Я ставлю на то, что ЦБ оставит 16%, хотя я на их месте добавил немного оптимизма – до 15,75%. #новости#мысли

Коммерсант вчера выкатил статью-анализ про закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) недвижимости. Можете почитать по ссылке 🔖Сначала краткое резюме статьи ◦ В прошлом году активы в ЗПИФах взлетели в 1,5 раза до почти 900 млрд руб. И в 2026 году рост продолжится. Поднялись и за счет переоценки активов, и за счет новых вложений. ◦ По оценке участников рынка (важное замечание) деньги в ЗПИФы понесли из-за снижения ключевой ставки, условия по вкладам стали похуже, условия пролонгации не такие прекрасные, люди вкладываются в более прибыльные варианты. ◦ Почему более выгодные? Опять-таки по оценке участников рынка по итогам 2025 года доходность ЗПИФов – 15-32% (7–15% - доход от аренды, 8–17% - рост стоимости пая от переоценки недвижимости) ◦ УК активно выходят на сегмент неквалифицированных инвесторов, и дальше будет еще активнее, так как имущественный ценз для получения статуса квала в этом году ужесточили. ✏️И мои комментарии по теме Да, ЗПИФы растут и будут расти. Во-первых, у них относительно низкая база. А во-вторых, это реально очень хороший инструмент для привлечения коллективных инвестиций. Из разумных и адекватных, пожалуй, единственный. ЗПИФ выгодно делать примерно от 500 млн. Там оболочка достаточно дорогая, на нее каждый год уходит несколько миллионов. И еще необходим определенный набор действий на поддержание ликвидности и маркетинговое сопровождение. Определенные преференции по налогам позволяют в ЗПИФы упаковывать активы крупных инвесторов. Это, кстати, совсем другая история. Возможно, статистика получалась такой радужной именно поэтому. Зашло несколько крупных игроков, и рынок вырос. Я вообще не склонен связывать рост исключительно со снижением ставки. Просто это интересная тема, развивается, и дальше будет, да еще и база низкая. ✔️Мои советы тем, кто хочет в эту историю поиграть: ◦ Очень внимательно смотрите управляющую компанию и на ее идею. Есть УК, которые упаковывают весь неликвид и радостно его вам продают. А есть те, кто хочет развивать привлеченными инвестициями свои эффективные проекты в недвижимости. К первым не ходите, ко вторым ходите. Чтобы отличить первых от вторых, изучайте результаты, смотрите на цифры. ◦ Помните, что доходность по паям у рентных фондов складывается из аренды (реальная цифра) и из переоценки стоимости актива (цифра виртуальная и зависит от технологии оценки). Реальная стоимость актива становится понятной только тогда, когда фонд закрывается и объект продается. И тут могут быть сюрпризы. ◦ И не ведитесь на громкие имена. Это вообще не показатель эффективности работы. Иногда вижу, как на торгах очень большие объекты пытаются продать. А когда не получается, объект уходит в ЗИПФ. В том числе и потому, что стоимость раздута, деньги через кредиты уплыли, виртуальную стоимость схлопывать нельзя, чтобы не было вопросов. И фонд становится отличным вариантом. Крупные объекты коммерческой недвижимости периодически заканчивают так свой путь, не продавшись на торгах. И потом активно предлагаются инвесторам. Так что ЗИПФ – не волшебная таблетка. Как и любая инвестиция, он требует подготовки и изучения рынка. Но сама тема прекрасная. Думаю, я сам рано или поздно там до какого-то фонда дойду, потому что не всегда могу найти инвестиции от конечного числа инвесторов. Да и в таком случае они все зависят друг от друга, а в фонде все гораздо проще. Я за ЗИПФы, но только за такие, которые сделаны для привлечения денег в интересные и перспективно доходные проекты. Я против фондов курильщиков. Я за фонды здорового человека. P. S. Обещанные разборы никуда не делись, просто тема золотых дубайских квартир и унитазов все подвинули. И по предыдущему посту - про 3-х клиентов на подбор - обратите внимание на комментарии. Там сначала были гнев и отрицание, а вот дальше уже пошли варианты. #новости#мысли

📉Главный вопрос к ЦБ – не «сколько?», а «когда?» ❓ Ну какая разница для инвестиций сколько сегодня ставка – 21%, 20% или 23%? Одна хрень – полная жопа. Хорошо, преувеличил – почти полная – есть кое-какие интересные проекты. Но большая часть – в ауте. ❌ При дорогих деньгах практически ничего не взлетает. Рентное – только за свои, реконструкция – если взял бесплатно, и то в Москве, стройка – одно жилье, а остальное все при смерти. 🔥 Столько всего можно было бы сделать, если бы ставка была б хотя бы 10%? Вот и я задаю вопрос: «когда?». И ЦБ мне отвечает – сегодня как раз они пересмотрели прогноз – в нем есть ответ: ⚡️2027 году инвесторов в недвижимость ждет счастье⚡️ 👍 Ура-ура, спасибо, я обязательно приду за ипотекой или проектным финансированием, ставлю себе в расписание – «1 января 2027: инвестиции в недвижимость» – а чего тянуть, три года ждал, надо быстрее. 🥸 Посерьезней – план по ставке в 2027 году 7,5%-8,5% (см. фото). Если все пойдёт по прогнозу, то к концу 2026 года будет уже будет норм. Я надеюсь. 🙂 P. S. Иногда в СМИ пишут так, как будто показатели инфляции и ставки одинаковые. Это не так. Обратите внимание, какой между ними лаг. Это все из-за того, что пузырь депозитов надо спускать медленно. А так как он огромный, то и времени надо много. #мысли#новости

📈Новостройки растут в цене, но падают – брать? ждать? 📉 ▫️ Вчера была статья в ведомостях, что ЦИАН проанализировал поступления на эскроу и сделал выводы: «Стоимость 1 кв. м жилья в новостройках Москвы в I квартале этого года снизилась по сравнению с тремя последними месяцами 2024 г. на 5% до 395 800 руб.» Дальше – пояснения, что выходили более дешевые проекты, которые потянули цены вниз, что в 27% текущих проектов были скидки. Потом комментарии, где застройщики все отрицали – снова врали, что жилье должно расти из-за подорожавшего «всего». ▫️В общем – ничего нового – фактически рынок балансирует на грани падения, но его пока нет. Именно поэтому существуют аргументы и «за», и «против». Понятно – каждый дудит в свою дуду. Кто продает – рассказывает, что «ничего хорошего нет и все дорожает», кто заинтересован в заголовках – пишет, что «все пропало». ▫️ Я больше на второй стороне – и уже давно жду падения, но как бы ни хотелось оседлать горячую тему – не могу сказать, что цены снижаются. Хитрые девелоперы избрали простую тактику «ночь простоять, да день продержаться». Немного добавляют к ценам, чисто формально, дают рассрочки, когда нужны деньги подсливают небольшие объемы. Тянут, как только могут, чтобы внешне все выглядело стабильно. А потом, через пару лет, когда снизятся ставки по ипотеке, сократится количество новых проектов – глядишь – рынок и сбалансировался, можно спокойно жить. ▫️ Спасибо, что дочитали – к сути – вот стратегия: Нужна квартира для себя –смотреть, выбирать и если что-то подходит, то покупать. Денег немного или есть желание сохранить деньги в квартире – внимательно следить за рынком и ловить скидки. ▫️ Отдельно про инвест в новостройках – он, конечно, уже не тот, что раньше. Он есть, он существует, только перестал быть массовым. Его надо искать, надо разбираться и, главное – верить. Я не хочу никого переубеждать – это дело неблагодарное, скажу только, что согласен с тем, что жилье вырастет. Вопрос только когда. Думаю, что на падении депозитов, рост будет точно. P. S. Последний месяц искал аналитика по жилью. Нашел. Есть планы развивать эту тему. А то посты умные – а фактуры мало. Приходится вырезки из газет публиковать. 🙂 #новости#мысли

Трамп поломал глобальную торговлю – что дальше? ▫️ Тов. Трамп давно обещал долбануть всех пошлинами и сдержал-таки слово. Выдал список пошлин практически на все страны мира. Весь день вчера все только это и обсуждали. А сегодня, когда первый шок прошел, а новость еще не потеряла актуальность, и я скажу свое веское слово. ▫️ Информационное поле – не надо забывать, что большая часть западной прессы принадлежит к идеологическим противникам нынешнего президента США – левым либералам. И среди экономистов, да и, вообще, ученых, их немало. Так что сразу начались всякие передергивания, выверты и манипуляции – типа, пошлины против пингвинов, где в списке Россия или дайте обоснование цифр. Даже наши с удовольствием смаковали все эти пустые подробности, а уж в остальном мире журналисты порезвились от души – тут понятно, их страны Трамп огрел огромной дубиной. ▫️ Давайте посмотрим на табличку – она на фото и в ней самое главное – список и %. Первые две строчки – Китай и ЕС. Вот два бенефициара свободной торговли и два главных экономических соперника США. Их Трамп живыми не отпустит. Для остальных, конские пошлины – это приглашение к переговорам. Очень важно понимать – проценты не окончательные – это начало торга. Дальше лидерам стран надо ползти на брюхе, сдаваться, инициировать переговоры и договариваться. ▫️ По рынкам – тут все просто – на подъеме все, кто производит продукцию на территории США для внутреннего рынка, типа Ford. В жопе – кто экспортирует товары в США, или производит их в других странах – Mercedes, BMW, Apple. Также под ударом производители нефти и сырья – очевидно, что пошлины снизят мировую торговлю и производство. Все эти легко предсказуемые прогнозы биржи уже отыграли – экспортеры попадали, золото подросло, биткоин и доллар снизились. Вопрос – что дальше? ▫️ Дальше много непонятного, как я уже говорил, пошлины не окончательные, но под ударом точно останутся Китай и ЕС. Товары из этих стран в моменте станут дешевле – что выгодно для нас, как для импортера. С большой вероятностью евро и юань будут снижаться – здесь для России ситуация похуже – у нас много юаней, курс назначает Си, и стоимость наших активов зависит от КПК. ▫️ Большей проблемой для нас будет возможное падение цен на нефть – здесь все пойдет так, как сработает ОПЕК. Последние годы как-то удавалось поддерживать разумное соотношение спроса и предложения – будем надеяться, что и дальше смогут. По остальным сырьевым товарам падения не избежать. Так что валютная выручка от экспорта упадет. А вот что будет с торговым балансом пока непонятно, как ни странно, от кризиса в мировой торговле мы защищены санкциями. Получается, рубль – тихая гавань. Опять. 🙂 ▫️ Возможности – если посмотреть на список, то после Китая и ЕС – много азиатских стран. Не договорятся с Трампом – у них начнется кризис. Зависимость от американского рынка там большая, значит удар будет сильнее. Курс упадет, стоимость активов тоже – вот здесь откроется возможность купить интересные объекты. Вьетнам, Таиланд, Индонезия – это все наши любимые туристические направления – есть что выбрать из недвижимости. ▫️ В итоге, пока ничего не ясно. Хотя нет, одно точно – мир вступает в новую фазу, эпоха глобальной торговли заканчивается, приходит время альянсов вокруг центров силы. Инвесторам, бизнесу, государствам придется выбирать какой-то один – США, Европу или Китай. #мысли#новости

⭐️ ВАЗ и Самолет – близнецы-братья ▫️ Президент АО «АВТОВАЗ» Максим Соколов: «Драматическое падение рынка в марте и итоги I квартала подтверждают наш прошлогодний прогноз о существенном сокращении в 2025 году российского автомобильного рынка, на который оказывают негативное влияние высокая ключевая ставка, ужесточение требований к заемщикам и общих условий выдачи кредитов со стороны ЦБ, а также почти полумиллионные стоки автомобилей иностранных брендов, завезенных в 2024 году, что приводит к беспрецедентному необоснованному демпингу, и другие неблагоприятные факторы. В этих условиях АВТОВАЗ, также испытывая давление собственного избыточного стока, показывает более оптимистичную динамику продаж благодаря конкурентной ценовой политике, доступности сервисных услуг в самой широкой в стране дилерской сети и выгодным предложениям корпоративного Авто Финанс Банка. АВТОВАЗостается лидером российского автопрома, способным сохранять финансовую устойчивость при значительных колебаниях спроса и обеспечивать страну новыми автомобилями, выполняя поручения Президента России Владимира Владимировича Путина о достижении технологического суверенитета ▫️База знаний Самолет Агент (что отвечать рассерженным клиентам): Переносы сроков заселения связаны с несколькими факторами, влияющими на ход строительства Импортозамещение. В условиях санкций некоторые виды сложного инженерного оборудования, запланированного для строительства вашего дома, было необходимо заменить, что сказалось на сроках проведения работ Нехватка рабочей сил. Строительная отрасль сталкивается с дефицитом квалифицированных специалистов, что замедляет выполнение работ. Мы активно ищем решения для ускорения этого процесса, в том числе привлекаем дополнительные команды и пересматриваем график работ Колебание курса валют и удорожание кредитования для застройщиков. Изменение стоимости валют повлияли на закупку материалов и оборудования, а рост ключевой ставки ЦБ РФ привел к удорожанию кредитования для застройщика, что также сказалось на наших расходах и скорости выполнения работ. Тем не менее, мы делаем всё возможное, чтобы стабилизировать процесс поставок и минимизировать любые задержки в строительстве Несмотря на все сложности, мы продолжаем следить за качеством строительства и прикладываем все усилия, чтобы завершить проекты в максимально короткие сроки ▫️ Это конечно разные документы – у ВАЗа официальный пресс-релиз, у Самолета – обучалка для агентов. Но написаны под копирку, и смысл один и тот же – напоминает старый советский анекдот: - Товарищ председатель колхоза, объясните почему у Вас снова неурожай - Так в этом году были сложные погодные условия… - У Вас каждый год какие-то причины – то засуха, то дожди. Скажите уже, наконец, правду почему нет урожая! - Ну… понимаете, забыли посадить! ▫️ К сожалению, что ни делай, как ни помогай, как ни дотируй, все равно эти монстры всегда будут неэффективны и всегда будут жить за государственный счет. И всегда будет оправдание и просьба помочь. ▫️ И манипуляция – покупателям квартир в ЖК Остафьево не отдавали ключи, они устроили бучу, зашли в свои квартиры – а там рабочие живут. А им про курс объясняют. И никакие эскроу, законы, прокуратуры и компенсации за задержку не работают. #новости#мысли

💡+/– 20% цены квартиры. Почему надо следить за планами города по развитию инфраструктуры ▫️Читаю утром новость, что город подвёл итоги конкурса на строительство скоростных платных трасс. Сначала думал написать серьёзный пост про то, как пойдут потоки, что будет с транспортной доступностью и какое влияние всё это окажет на стоимость недвижимости. ▫️ Но понял, что это большая работа, и я смогу выдать её только на выходных. А может, и не смогу, потому что нет времени. Новость к тому моменту перестанет быть новостью. Так что лучше коротко, но сейчас. ▫️ На конкурсе были три дороги, расскажу про одну – соединение Ленинградского проспекта и 3-й Магистральной. На фото несколько карт – красивая от СМИ, не особо информативна. Я нашёл одну более-менее нормальную (хоть и сделанную на коленке) и быстро сварганил ещё одну для наглядности (там дорога обозначена красными линиями). ▫️ Если брать район между Ленинградкой и Москвой рекой, то там особо глухих мест нет. Так что новая дорога глобально цены не изменит. Разве что Филёвский бульвар станет доступнее: там запланировано несколько мостов в разные стороны, и когда они все заработают, цены в районе могут подскочить на 10–20%. А вот выделить одну дорогу достаточно сложно – в статистике это не увидишь, изменения будут постепенные и наложатся друг на друга. ▫️ Зато влияние на конкретные ЖК будет заметным. Роста особо ждать не приходится – опять же потому, что транспортная доступность везде более-менее нормальная. А вот падение в квартирах с видами на дорогу может оказаться существенным. Практика показывает, что это примерно 10–20%. Иногда и больше – если машины едут прямо мимо окон. ▫️ Пока окончательного проекта нет, но где пройдёт трасса, уже понятно. В средней части – вдоль МЦК. Там есть несколько ЖК: «Рихард», «Зорге 9», «Дом на Зорге». У квартир, выходящих на ж/д, теперь будет ещё и вид на дорогу. В общем, это ничего не меняет – цены уже учитывают МЦК, но какое-то падение на 5–10% возможно. Зато транспортная доступность района вокруг станции МЦК «Зорге» улучшится – там будет съезд с трассы. ▫️ В южной части ситуация похожая, только там новая дорога будет для жителей сюрпризом. Она пройдёт рядом с «Джоисом», близко к «Фридому» и «Левелу Звенигородскому». Больше всех пострадает первый – он стоит прямо на трассе. Остальные – второй линией, но это пока на первой не построят что-то ещё. У всех будет подпорчен вид на закат – и стоимость метра потеряет процентов 20. ▫️ Я много раз слышал истории «купил квартиру, а потом под окнами построили дорогу» – понятно, что обычный человек не будет следить за планами города. Но для профи такие знания помогают определять тренды и зарабатывать больше. Вот я не упомянул коммерческую недвижимость – в случае именно этой дороги изменения минимальные, но бывает, что объекты растут в разы. И даже больше. Так что всем рекомендую учить матчасть. 🙂 #новости#мысли

Инвестиционно-строительный холдинг ГК КВС купил СИЗО «Кресты» за 1,136 млрд рублей ▫️ Я уже пару раз писал про торги и даже прикидывал экономику – кому интересно, можно прочитать в этом посте – https://t.me/activbezstress/4165 Кому лень лишний раз переходить – скажу, что объект непростой – здание тюрьмы сложно приспособить даже под гостиницу, и экономика под вопросом. ▫️ В пресс-релизе покупателя стандартные слова: «Мы понимаем ответственность, которую берет на себя наша компания. „Кресты“ – не просто здание, это историческая веха, значимая не только для Петербурга, но и для всей страны. Мы создадим пространство, где культура, наследие и современность соединятся, и сделаем его местом притяжения, способным рассказать его подлинную историю», – подчеркнул генеральный директор ГК «КВС» Сергей Ярошенко. ▫️ Прекрасные слова, жаль только, что стоит посмотреть на сайт компании и дома, которые они строят, и становится понятно, как КВС далек от современного девелопмента, концепций и маркетинга. Ребята от души херачат колхозные разноцветные коробки, продают и на вырученные миллиарды решили сделать что-нибудь прекрасное. ▫️ Остается последняя надежда, что под «Кресты» будет создана отдельная проектная команда, привлечены лучшие специалисты и на выходе будет и сохраненный памятник, и отличное место притяжения, и хорошая экономика. Хотя последнее не обязательно – бабки есть – можно и высоком подумать. #новости#мысли

❓Вчера – Трамп, сегодня – рост, завтра – ставка, а что послезавтра? ▫️ Очень быстро все происходит – следить как-то еще успеваю, а вот реагировать уже нет. Ни купить, ни даже запостить не успел. Только сейчас собрался написать – так что заодно будет и про завтрашнее заседание по ставке. Покупать уже, наверное, поздно – но взлет серьезный, на фото индекс биржи и Газпрома. Оптимизм мощный – это и понятно, всем надоели плохие новости. ▫️ С детства любил историю, увлекаюсь ей по сих пор – могу сказать, что на наших глазах мир переживает невероятные изменения. Я смотрю новости, как сериал – каждый день происходит что-то до сих под невозможное и невообразимое. Очень интересно, разве что жить и вести бизнес сложновато. ▫️ Перед выборами в США я не удержался и написал пост «Какой президент США лучше для российского рынка недвижимости?» – там была основная мысль в том, что рано или поздно стороны будут вынуждены начать переговоры, но для нас лучше Харрис – она понятная и предсказуемая. А Трамп может быстро договориться, а может надолго завести ситуацию в тупик. ▫️ Это еще тогда я, не только я – да мы все, не знали про Канаду, Мексику, Колумбию и Гренландию. Эти серии были просто за гранью, и показали, что такое реальная «непредсказуемость». Так что я готов ко всему. Вообще прямо ко всему. Я понимаю, что, читая этот пост, вы вряд ли ждете такого ахуенного прогноза, дальше я постараюсь его сузить, но мысль в том, что все заумные вероятностные анализы могут быть перечеркнуты вожжой, попавшей под хвост одному человеку. ▫️Хорошая новость в том, что когда-то давно я читал книгу Трампа про его девелоперскую деятельность. Уверен, что это уже делает меня серьезным аналитиком и экспертом по новой американской политике – так вот, все переговоры он начинал с дубины. Сначала огорошивал другую сторону непомерными требованиями, потом торговался, потом, по его словам, всегда побеждал. Ничего не напоминает? 🙂 ▫️ Дубину он нам уже показывал, обещал ввести «настоящие» санкции – вот здесь главный вопрос – считает ли Трамп, что этого достаточно, или будут еще более весомые аргументы. Возможные санкции, конечно, принципиально ничего не поменяют, но могут вызвать много неприятностей – например, нарушение расчетов при международной торговле, девальвацию и рост инфляции. Очевидно, что и сегодняшние ставки сильно ограничивают инвестиции в недвижимость, новый рост еще сильнее ударит по рынку. ▫️ Все очень ждут заседание ЦБ, но к сожалению, цифры по инфляции не очень, так что, вероятнее всего ставка останется на месте. В текущей ситуации, это не самая плохая новость – в любом случае снижение до нормальных уровней займет годы, так что месяцок лишний можно и потерпеть. ▫️ Непонятное укрепление рубля продолжается – есть, конечно, экспертное объяснение, но как можно доверять людям, которые предсказать ничего не могут, а все объясняют только задним числом. Результаты последних дней больше похоже на эмоции, посмотрим, что будет дальше – пока все произошло очень быстро и не оказало влияния на рынок недвижимости. ▫️ Еще к акциям и другим финансовым инструментам и активам – ребята, я вам завидую – ЦБ не повысил ставку в декабре – у нас жопа продолжается, у вас +20%, Трамп позвонил – у нас все также, у вас +5%. Понятно, что бывают и минуса, но, думаю, в 2025 будет больше хороших новостей и плюсов. Надеюсь. А там и до недвижимости дело дойдет. P. S. Нет, а с хрена рост у Газпрома? Трамп топит за американский газ в Европе, он сделает все, что бы не дать запустить Северный поток и наши СПГ. На что надежда? #новости#мысли

💡Что поменяется в городе с реализацией проекта на месте СЭВа и как на этом заработать? ▫️ Сегодня утром вышло интервью вице-мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Ефимова. Там он рассказывает о новых проектах на месте цирка и здания СЭВа. Про цирк я вот только публиковал, а вот про СЭВ постил еще в октябре — с тех пор ничего не изменилось, вот цитата из интервью: «Если брать здание СЭВа, то это обычное офисное здание, которое с учетом современных технологий не является комфортным. Соответственно, целый набор конструктивных элементов в нем отслужили свое и требует существенных вложений в обновление, то есть полной замены. Это делает проект приспособления здания к современному использованию нецелесообразным. Поэтому мы думаем, что на его месте мог бы появиться объект, который станет определенным символом нашего времени.» ▫️ А уже после обеда РБК опубликовал статью на основе сообщения «Киевской площади»: компания заключила договор с городом и стала инвестором проекта на 600 тысяч квадратных метров. Похоже, что скоро на месте СЭВа будет котлован, и сейчас самое время поразмышлять, что поменяется в локации и как на этом заработать. Что изменится в районе? ▫️Уплотнение застройки. 600 тысяч метров – это огромный объем недвижимости, который резко увеличит плотность людей и машин в районе. Это значит новый трафик, новые бизнесы и новую конкуренцию за клиентов. ▫️Цены вырастут. Высокий уровень нового проекта сделает всю локацию более престижной. Если раньше этот участок воспринимался как офисно-административный, то теперь это будет новый премиальный центр, и цены на жилье и офисные площади потянутся вверх. Остальные объекты в районе тоже подорожают. Если рядом появляется люксовый кластер, старые здания неизбежно получают новую ценность. Владельцы офисов и квартир смогут пересматривать ценники — потому, что уровень локации повысился (еще). Что это значит? ▫️ Если у вас есть коммерческая или жилая недвижимость в этом районе — это плюс. Ее стоимость будет расти. Вырастет пешеходный трафик вокруг комплекса — сейчас он относительно небольшой. ▫️ Можно предположить, что основными направлениями движения пешеходов будут правая сторона Нового Арбата в обе стороны и к ближайшим станциям метро Краснопресненская и Смоленская. ▫️ Если вы думали покупать что-то рядом — время идет, и после объявления деталей проекта цены начнут подтягиваться вверх. Такой эффект уже был на Кутузовском, в «Москва-Сити» и в других районах, куда заходили большие премиальные проекты. Тут будет то же самое. #новости#мысли