Найти похожее

⭐️Бизнес-центр STONE Мнёвники общей площадью 33,5 тысячи м² вышел на рынок. 🖥Пост Сергея Кузнецова разошелся по всем каналам. Просто перепечатывать нет смысла, пришлось написать и от себя немного. Вот что пишет главный архитектор: 🚗Высокую транспортную доступность на автомобиле обеспечивает улица Нижние Мнёвники, которая является частью Северо-Западной хорды, где расположены комфортные выезды на Звенигородское и Рублевское шоссе, а также Кутузовский проспект и проспект Багратиона. Квартал так же расположен в пешей доступности от метро «Терехово». 🥸 Так уж получилось, что, когда я работал в Нестле в 1997 году мой дистрибьютор сидел на Гребном канале, и мне приходилось там часто бывать. Потом, в 2004 году, я купил свою первую квартиру рядом с улицей Маршала Жукова. Есть опыт в использовании локальной транспортной инфраструктуры. ⚠️ Сразу дисклеймер – доступность это только один из факторов, влияющих на цену офиса. Важный, но не всегда определяющий. Есть прекрасный пример – БЦ «Крылатские холмы» – они в свое время разорвали офисный рынок мегапопулярностью при локации в жопе. Кстати, это на другой стороне реки. 👍 STONE Мнёвники находится совсем не в жопе. А в очень даже развивающемся районе, рядом с моим любимым ЖК «Остров». Вот тут девелопер не соврал – пойма — это фактически остров, и по нему проходит одна дорога, она же часть Северо-Западной Хорды. В этом то и беда – выезда только два (сейчас) и, конечно, не без проблем. 🔖 Все они из-за того, что СВХ спроектирована с ошибкой – она не идет везде над дорожной сетью, она ее пересекает. Плюс использованы старые развязки, которые не были предназначены на большие потоки. Это все ускорило и удешевило строительство, но не решило проблему пробок, а просто передвинула их в новые узкие места. 📍 Вот одно такое место – у метро Молодежная, пробка там начинается практически сразу после Мнёвников. Так что выехать на Рублевку в центр не так уж и просто. С другой стороны, к Жукова, полегче – уйти в центр можно, а вот прямо – пробка на Соколе – там ни дальше не проедешь к Академическим, ни на Ленинградку нормально не повернешь. Про Новорижское шоссе можно не писать. Оно давно стоит, и неважно откуда едешь. ⚙️ Еще стройка новая идет везде – и в пойме, и в Большом Сити, и дальше на Новой Риге, и в Филях. И все ж бизнес-класс, а значит жители на машинах. Да, будут и новые дороги, мосты, но принципиально это мало что поменяет. 📊 Чтобы сделал я – если уже выбирать из проектов Стоун (не верю, что я это пишу) надо смотреть в сравнении с Ходынкой – у нее транспортная доступность гораздо лучше, место более офисное и движухи больше. Понятно, что всё работает в комплексе, особенно важны цены и условия входа, но, простите, я старовер – как ни крути спрос на офисы тем лучше и стабильней, чем ближе центру. 💎 Понятно, почему город за строительство БЦ на периферии – это разгружает Москву внутри ТТК, снижает нагрузку на дороги и общественный транспорт. Я тоже считаю, что офисы в центре – это зло, но, если спросить меня как инвестиционного консультанта – то Белорусская, на крайняк – дальше до Аэропорта и всё. P. S. Как будет информация по предлагаемым лотам, то сделаю разборку и сравнение. #новости#мысли

❓Нужна ли городу Тишинка и что там можно построить? ⚡️ Филатов пишет, что «Департамент городского имущества Москвы подал в столичный арбитраж иск о банкротстве компании «Торгово-выставочный комплекс «Тишинка», которой принадлежат участок на 2,1 га и одноименный центр на 22 500 кв.м на Тишинской площади». 📉 Это уже не первый иск, суммы небольшие, и, скорее всего, банкротства не будет, но комплекс неэффективен, денег не приносит, и, рано или поздно, будет продан под снос. В текущем состоянии он бесперспективен из-за ошибки в концепции – для рынка он большой, для ТЦ – кривой, вот только выставки мёда проводить за копейки. Несчастная Тишинка давно на рынке, многие девелоперы присматривались, только не смогли договориться с собственником – его ожидания все время оказывались выше реальной цены. 🔔 Думаю, время Х все равно настанет, неважно как – банкротство, продажа или КРТ, и на месте комплекса будет что-то новое. Понятно, что скорее всего жилье – место топовое, можно будет стартовать с пары миллионов за метр. Землю только надо перевести, в фото выложил кадастр, там, конечно, нет жилья. А апартаменты сейчас уже не пройдут. 👍 Мне всегда жалко старую Москву – то ли потому что я здесь вырос, то ли потому что не зарабатываю на сносах. А вот Тишинский комплекс вообще не жалко. Этот уродский краснокирпичный треугольник ничего не испортил только потому, что портить там было нечего. 🥸 На его месте был старый Тишинский рынок. Место, где одной из первых в Москве появилась толкучка. Блошиный рынок, натуральная помойка – торговля велась прямо с земли, с картонок. В грязи и пыли. Я бывал там в детстве (на рынке врачом работала моя мама), шок от увиденного не покидает меня до сих пор. Если бы я ходил к психологу, то было бы что проработать. 📌Все остальное вокруг не сильно лучше – может по отдельности некоторые здания и не совсем плохие, но вместе они сливаются в адскую архитектурную какофонию, а в центре всего этого очень логично стоит колонна Церетели «Дружба навеки». Про нее одна мысль – спасибо, что не Петр! 🗑 Странно, но получается, что прямо надо уже сносить на хер эту Тишинку и строить новый дом. Вот жаль, что мэр не читает мой канал, а то взял бы на карандаш. #новости#мысли

☄️ЦБ не перестает нас баловать новостями – ставка 21% 🥸 Не знал к кому обратиться за советом – решил к себе. А что? У меня канал, а значит я – серьезный эксперт. Посмотрел старые посты и оказалось, что здесь уже написано про ставку очень много интересного, полезного и даже смешного. Дабы не терроризировать вас своим творчеством, я сделал дайджест публикаций. Хорошо, что не реагировал на каждый шаг ЦБ – и количество разумно, и тренды видны: 26 мая 2022 года – ставка снижена с 14% до 11%. Сдержанный оптимизм. Прогноз – дальнейшее снижение. 10 июня 2022 года – ставка снижена с 11% до 9,5%. Оптимизм. 16 сентября 2022 года – ставка снижена с 9,5% до 7,5%. Спокойствие. 27 октября 2023 года – ставка повышена с 13% до 15%. Оптимизм. 15 декабря 2023 года – ставка повышена с 15% до 16%. Бравада и пофигизм. Это мой любимый пост. 👍 26 июля 2024 года – ставка повышена с 16% до 18%. Пессимизм. Прогноз на конец года – 20%. 13 сентября 2024 года – ставка повышена с 18% до 19%. Депрессия. Еще раз всплакнул. 🌧 ☀️ По закону психологии после депрессии идет принятие. Так что это пост будет про принятие. ✔️ Депозиты, так депозиты. Кто хочет, может расслабиться, отдохнуть. Деньги пока поработают в банках. ✔️ Кто хочет движухи – пожалуйста – есть высокодоходные проекты от 50% годовых, конечно, немного рисковые. Но это ничего – берите нашу экспертизу – она снизит риски. ✔️ Конечные покупатели – добро пожаловать – у нас есть всё: квартиры, дома, земля, магазины и офисы. Можно так, можно ГАБами. Дисконт к рынку от 10% до 50%. 🖥 Я больше верю в клиентов, покупающих для себя – так что продолжаю заниматься каналом. Его надо растить по подписчикам. Начал делать интеграции, дал рекламу – все отлично работает – буду продолжать. 🙂 #новости#мысли

⭐️Новый Арбат ждет новый мега-проект на месте или вместо здания СЭВ: ▫️ Когда по СМИ прошла информация о новом проекте, я обратил внимание на такой обычный для властей язык – когда надо написать плохие новости, но в положительном ключе. Что-то типа знаменитого «отрицательного роста». Так вот цитата с официального сайта Москвы из новости «Здание СЭВ на Новом Арбате реконструируют»: «… было признано ограниченно работоспособным, поэтому сейчас оно непригодно для эксплуатации и структуры, которые ранее размещались в нем, будут переведены в другие офисы. Само здание СЭВ ждет масштабная реконструкция, для этого планируется привлечь частного инвестора … … согласно заключению, здание не соответствует требованиям действующих норм в области механической и пожарной безопасности, а также энергоэффективности. Поскольку стоимость ремонта с учетом объема работ и их сложности превысит цену нового строительства, было принято решение о комплексной реконструкции …» ▫️ Каюсь, я прочитал очень поверхностно, уцепился только за «ограниченно работоспособным». Но вчера увидел один из вариантов проекта и решил копнуть поглубже. Вот там есть еще такое: «… в здании разместят социокультурные, досуговые и деловые объекты, в числе которых конференц-зал, фитнес-клуб и детский досуговый центр. Их площадь составит около 270 тысяч квадратных метров. Остальные пространства займут жилые, технико-эксплуатационные и другие помещения.» И сайта Вестей: «… в результате реализации проекта (общая) площадь объекта увеличится до 600 тысяч квадратных метров", — рассказал начальник управления корпоративных отношений Департамента городского имущества Андрей Табельский.» ▫️ А вот это уже серьезно. Чтобы вы не ломали голову – дам перевод на реальный язык: 1. Москва продала площадку, где стоит комплекс СЭВ инвестору. 2. Здание СЭВ в хорошем техническом состоянии, но инвестору требуется его реконструкция и, возможно, снос. 3. На этом месте планируется МФК с жильем. Общая площадь 600 000 м². ▫️ Инвестор известен – это «Киевская площадь», они уже снесли часть комплекса – гостиницу «Мир» (она была слева книжки). Объем 600 тысяч – это серьезно – там весь участок – 4,5 га. По обычным нормативам там можно построить около 100 тысяч. Чтобы впихнуть в 6 раз больше, надо ставить башни. Несколько очень высоких башен. ▫️ Что будет – в лучшем случае, здание СЭВ останется, но станет таким же новоделом, как Манеж или гостиница «Москва». А все потому, что это не памятник, да еще и "аварийный". Или потому, что там просто офисы. Несомненно, что «новое» лучше, чем «старое», но это верно, когда речь идет о турецком отеле, а не о историческом и знаковом здании. ▫️ Новые башни полностью поменяют вид вокруг Новоарбатского моста – архитектурный ансамбль «Украины», «Белого дома» и «СЭВ», к которому все привыкли – будет разрушен. Планируемое вмешательство в городскую среду настолько серьезное, что есть вероятность, что оно не будет реализовано. ▫️Будет/не будет, что гадать. Но пойти погулять по тем местам, насладиться привычными видами и приятными глазу пропорциями зданий просто нужно – кто знает, как пойдут дела у СЭВа – ведь бабло побеждает зло. 🔥 А 300 тысяч жилья по 3 млн. ₽ за м² это 900 млрд. ₽ - да за такие деньги я голыми руками разберу эту долбаную книжку по кирпичику. И хер с ней, с историей и видами. На бабки поеду жить в Париж, где в центре башен нет, и все ровно. 🙂 #новости#мысли

📊Что говорят цифры: 📉Снижение спроса: после того как чудесная льготная ипотека закончилась, количество сделок в сентябре 2024 внезапно оказалось меньше 2023 на 53%. Кто бы мог подумать, что покупатели поспешат воспользоваться программой до упора, сметая все подряд, и подняв цены на квадратный метр в Москве за год всего-то на 32%. 🛍Снижение ипотечных сделок: доля ипотечных сделок сократилась, ведь ставки выросли, и жилье стало еще "доступнее". Но не волнуйтесь, скидки от застройщиков настолько незаметны в статистике, что реальное положение дел с ценами остается тайной. 📈Рост аренды: на фоне недоступности ипотеки аренда выросла всего на 30% с августа. Жаль, что этот тренд уперся в возможности арендаторов. Тут уже всё. ✏️Прогноз: ✔️ Спрос на новостройки, без новой интенсивной поддержки государства, несомненно, продолжит свой стремительный полет вниз. Застройщики, вероятно, будут еще активнее предлагать "щедрые" скидки, но официальные цены, разумеется, останутся на высоте. ✔️ Рынок аренды чудесным образом стабилизируется, а застройщики адаптируются, предлагая всевозможные хитроумные схемы финансирования. В дальнейшем, нас ждет уменьшение количества девелоперских проектов — ибо, чтобы квартиры были дешевыми никому не интересно. Покупатели-неудачники — не в счет. #мысли#новости

Возвращаясь к теме предыдущего поста проИтоги зимы 2024-2025 Мы проанализировали результаты, поразмышляли на тему «Что могло простимулировать такой повышенный спрос на дорогую недвижимость?» и пришли к такому мнению. 1️⃣ Появилось много беспроцентных рассрочек с выгодными условиями для покупателей. Если раньше застройщики неохотно шли на согласование рассрочек, то сейчас более 80% жилья продается в рассрочку. Это стало одним из самых популярных инструментов взамен ипотеки. 2️⃣ Подросли цены не только в рублях, но и в долларах. Если предыдущие годы средняя стоимость метра колебалась в районе 20 000$ за метр, то сейчас средняя стоимость на элитную недвижимость будет в районе 25 000$ за метр. Все это помогает многим позитивно взглянуть в сторону приобретения недвижимости и взять новую квартиру с целью сохранения денег. #МЫСЛИ#НОВОСТИ

Как изменится рынок новых квартир? На днях общались с рядом ведущих застройщиков и обсуждали их ближайшие планы на год. Пока все ожидания и предсказания сбываются. На текущий момент многие застройщики приостановили вывод новых проектов и перенесли старты продаж. Почему и для чего это делается? Основная задача и цель — сохранить спрос покупателей на текущие проекты и сохранить темпы продаж уже существующих или уже строящихся проектов. Чтобы покупатели и инвесторы не размазывались по всему рынку на новые проекты, а покупали то, что есть. Чего ожидать? Вымывание ликвидных предложений из-за уменьшения ассортимента предложений. Хороших квартир будет меньше, новые появятся не скоро. Вывод! Если темпы продаж сохраняться, а ассортимента будет все меньше, то падения цен не будет, его в принципе и не планировалось. Также ликвидных квартир станет меньше и выбирать придется из того, что есть, а не из того, что хотелось. #Новости#Мысли

ТОП 7 продаж в 2024 году Довольно часто говорю себе, друзьям, коллегам, клиентам, что нужно мыслить категориями мегаполиса, а не маленького регионального городка, где деньги есть не у всех. Москва огромный город с огромным рынком и большим спросом. В Москву едут со всей страны и многие тратят деньги именно здесь. Думать, что завтра все рухнет и вы одни останетесь с деньгами в этом городе, как минимум странно. А ведь многие действительно так думают. Подожду, когда все подешевеет и буду выбирать, ведь деньги есть только у меня в этом городе. Для кого-то кризис — это ветер, который ломает мачту, а для кого-то кризис — это ветер, который дует в паруса! Пишу статистику по продажам в строящихся элитных домах Москвы. ТОП 7 ПРОЕКТОВ 1️⃣ Luzhniki Collection продано 210 квартир, средняя цена за метр 1 400 000, средняя сумма сделки 150 000 000 2️⃣Тишинский бульвар продано 95 квартир, средняя цена за метр 1 150 000, средняя сумма сделки 120 000 000 3️⃣Бадаевский продано 84 квартиры, средняя цена за метр 1 150 000, средняя сумма сделки 140 000 000 4️⃣Веспер Кутузовский продано 50 квартиры, средняя цена за метр 1 170 000, средняя сумма сделки 130 000 000 5️⃣Дом Франка продано 45 квартиры, средняя цена за метр 1 180 000, средняя сумма сделки 170 000 000​​​​​​​ 6️⃣Вишневый сад продано 39 квартиры, средняя цена за метр 1 150 000, средняя сумма сделки 225 000 000 7️⃣Фрунзенская набережная продано 29 квартиры, средняя цена за метр 2 900 000, средняя сумма сделки 384 000 000 Цены ощутимо подросли с начала 2023 года, но при этом темпы продаж не упали и даже подросли. В 2024 году продано элитных квартир больше, чем в 2023. #Новости#Мысли

Что произошло за 4 месяца после отмены льготной ипотеки? В начале июля банки начали сворачивать льготные ставки по ипотеке и менять условия по оставшимся программам. В ответ на это многие решили взять паузу, подождать скидок и падения цен. Сейчас, спустя уже почти 4 месяца, мы четко видим, что падения цен пока не произошло! Горячих стрессовых активов, которые срочно нужно продать также не появилось. Вместо скидок застройщики начали придумывать новые финансовые инструменты для покупки, их вариативность сильно выросла. Например, появилось еще больше рассрочке процентных и без, в том числе на квартиры в сданных домах, чего раньше я не встречал. Также многие застройщики придумали инструмент и начали предлагать снижение ставки по ипотеке. В принципе, это и ожидалось. Писал об этом ранее. 👉Про ожидания 👉Про застройщиков На текущий момент нет никаких оснований падению цен. Особенно в сегменте бизнес и премиум. После появления разговоров про увеличение налога на депозиты все больше клиентов стали возвращаться к более понятному инструменту сохранения денег- недвижимости. #Новости#Мысли

Цены будут расти Вот сколько я работаю в недвижимости, а это уже почти 15 лет, все это время есть те, кто говорит, что цены на недвижимость упадут. Также есть те, кто все это слушают и раз в неделю подходя с вопросом: «Ну чего там? Когда будет падение? Говорят спроса нет? Сейчас время покупать или нет?» Месяц за месяцем, год за годом все ждут падения цен. Как моя соседка, которая сидела и ждала принца, а в итоге принесли пенсию. Почему то кажется, что всем так приятно себя уговаривать и оправдывать и повторять каждый раз: "Я не просто так просрал время! Я ждал подходящий вариант на падающем рынке". Сегодня снова начались разговоры и басни, что с такой ключевой ставкой и ипотекой никто не будет покупать и цены упадут)) Тем временем никто и не догадывается, что вместе с ипотекой вырастут и расходы на стройку и цена ее увеличится, а это значит, что дешеветь ничего не будет. Как показали последние несколько лет, многим все равно сколько это стоит, важно только то, сколько они платят каждый месяц в рассрочку за эту квартиру. Люди готовы покупать на 10-15% дороже, главное в месяц платить поменьше и подольше. #Мысли#Новости

Делюсь основными новостями от московских застройщиков. В каком направлении дует ветер и чего стоит ждать ✅Многие застройщики заморозили часть ликвидных площадок, а какие то и вовсе продают, это значит, что количество комплексов в ближайшие годы сократится и выбора квартир будет меньше. Уверен, это отразится на стоимости. ✅Деньги для стройки сегодня стоят 25-27% годовых, а это значит, что не стоит ждать скидок и, возможно, в длинной перспективе это отразится на качестве продукта. ✅Ипотечные программы меняют на долгие процентные или беспроцентные рассрочки. Уже продаем ряд проектов с рассрочками до конца стройки и комфортными платежами в месяц или в квартал. ✅Все больше проектов отказывается от готовых ремонтов и переходят на White Box ‼️Я думаю, что ближайший год полтора будет активность в тех проектах, где есть долгая и комфортная рассрочка и какая то часть фокуса переместится обратно в сторону готовых квартир на вторичном рынке. Будем наблюдать и подстраиваться. #Новости#Мысли

Осенью 2021 года нас пригласили в Лаврушинский, на тот момент там стояли административные здания, которые снесли. У меня даже сохранилось видео с 6 этажа этого здания. Я снимал виды и уже тогда было понятно, что они будут шикарными. Оно и понятно, вокруг дома в основном строения 5-6-7 этажей, а тут 14. Так вот, ближе к теме. Сегодня был рядом с домом и обратил внимание, что верхняя часть здания уже приоткрыта и остеклена. Дом скоро начнет готовиться к сдаче. В этот момент я осознал, что прошло уже 3 года и дом почти построен. Вообще не успел заметить как они пролетели! Как быстро растут чужие квартиры)) Скоро в дом уже начнут ходить клиент, которые ждали падения цен и не купили на старте со словами, что скоро все рухнет, мы подождем. 😂😂😂 За это время средняя цена за квадратный метр в доме выросла с 1 500 000 до 3 400 000 #Мысли#Новости