О НЕДВИЖИМОСТИ ВСЕ || Алексеева Елена

❌Инвест умер? За последние несколько лет рынок недвижимости существенно изменился. Нет, не в плане объектов.))) Здесь все стабильно: квартиры, коммерция, новостройки, вторичка и тд. Все по-прежнему. И по-прежнему дорожает. И именно поэтому большинству кажется, что все так же как 5-10-15 или даже 20 лет назад. Так, да не так. Сегодня расскажу про инвест. Вроде узкая, но при этом очень глубокая тема. Вот как было раньше? Купил любую квартиру, сдал ее в аренду, и вот - ты уже инвестор, получаешь пассивный доход. Или купил новостройку на котловане, подождал окончания стройки. Заработал икс 2. И вот тоже - успешный инвестор. Надо ли было иметь специальные глубокие познания в этом деле? Специалисты скажут - да, конечно (им же надо на инвесторских курсах зарабатывать). А я вам скажу - нет. Конечно, разбираться надо было в каких-то вещах, безусловно. Но для выбора более выгодного объекта достаточно было опыта и рекомендаций специалиста, кто каждый день в недвижимости. А в целом - какую новостройку ни купи на котловане, она неизбежно давала икс 2 к сдаче дома. А все почему? Потому что рынок был РАСТУЩИЙ. И цены на котловане низкие. Тогда что ни купи, через полгода можно перепродавать с маржой. И кредитные деньги (главный инструмент инвестора) - были ДЕШЕВЫЕ. От 3% до 8% годовых. Вот счастливыми людьми мы тогда были, правда? С такими процентами по ипотеке. А ведь многие даже не знали об этом. И успешных инвесторов было много. Почти все. Кто хоть что-то купил. А что же теперь? Если кратко. 1. Самое главное. Деньги стали ДОРОГИМИ. При средневзвешенной ставке по ипотеке 18% сильно не наивестируешься. Да и выдачу кредитов банки сильно ограничили дополнительными требованиями к документам, уровню дохода, коэффициентами разными и тд. 2. Рынок замедлился, периодами даже затормозился. Цикл сделки стал больше. Срок продажи больше. 3-6 месяцев в среднем против 1-3 месяцев раньше. При этом, цены на недвижимость конечно растут, инфляцию ведь никто не отменял. А при ключевой 20% все понимают, что инфляция еще выше? Сейчас она 15%, но по ощущениям как 25%.))) Согласны? 3. Сильно подорожавшая недвижимость требует больше собственных вложений при покупке. Поэтому кроме дорогой ипотеки увеличилась и сумма собственных средств, которые нужно вложить при покупке хоть в рассрочку, хоть в ипотеку. Уже с 1-2 млн сильно не разбежишься. 4. Ну и конечно - нездоровый дисбаланс между ценами на новостройки и объекты на вторичном рынке. Ну не может «воздух и рендеры» стоить дороже, чем реальный бетон, который сейчас можно потрогать. При всем моем уважении и взаимной любви к застройщикам. Ну что, загрустили? Не надо. Все будет хорошо.))) Так что же в итоге с недвижимостью? Покупать или нет? Что думаете? Поделитесь своими мыслями в комментариях. Продолжение следует. ⬇️ @AlexeevaRealty

📣Новости! Друзья, выбрала для вас несколько новостей на интересные темы. Про ключевую ставку: 1. На прошлой неделе, 13 февраля, на первом в 2026 году заседании ЦБ по ключевой ставке, снизили ставку до 15,5%. Важно отметить, что год назад, в феврале 2025 года ключевая была 21% и держалась на этом уровне достаточно долго. Ну а для нас снижение ключевой ставки, это что? Правильно! Снижение ставок по ипотеке и депозитам. Это не значит, что все рванут забирать свои депозиты, покупать квартиры и брать ипотеку. Это просто вектор, что рынок постепенно меняется. И как в сказке поворачивается к вторичке передом, а к лесу задом. Про семейную ипотеку: 2. В условиях получения «Семейной ипотеки» с 1 февраля произошли очередные изменения, которые в очередной раз ограничивают возможности использования этой льготной программы. В целом, условия прежние: - наличие ребенка до 6 лет включительно - сумма кредита до 12 млн рублей - ставка 6% - брать можно 1 раз. Изменения коснулись обязательного участия в кредитном договоре как созаемщики обоих супругов, даже при наличии брачного договора. Теперь нельзя оформить 2 семейные ипотеки - 1 на мужа, 2-ю на жену. А если супруги в разводе - семейную ипотеку может оформить только тот родитель, с кем зарегистрирован (прописан) ребенок. То же касается и донорства. Как это повлияет на рынок? Да никак. Кто хотел взять эту ипотеку, тем уже давно оформили «как надо» 1-2-4 штуки. Кто еще не брал - может взять, глобально ничего не поменялось. Поэтому пока держат ставку 6%, берите. Это тоже может закончиться. Как всегда, неожиданно. Про отделку от застройщиков: 3. С 01 марта начнет действовать ГОСТ на внутреннюю отделку от застройщиков. ГОСТ предусматривает 6 классов отделки для жилых помещений, с определенными критериями и допустимыми отклонениями по каждому классу. Всего для новостроек будет 8 классов отделки. Постарались предусмотреть критерии как для элитного жилья, так и для комфорт класса. Кто-то захочет все это изучать, и будет сам принимать квартиру. Я же советую привлекать специалиста. (Кому такой нужен - обращайтесь). ГОСТ направлен на защиту интересов дольщиков. Но как мы помним, когда в большинстве проектов были квартиры с отделкой, то начал процветать так называемый «потребительский терроризм». Когда судебные споры с застройщиками и взыскание достаточно внушительных сумм за дефекты в отделке, стали отдельным бизнесом. Хочется верить, что ГОСТ поможет уравновесить права обеих сторон и исключит возможности доп.заработка на злоупотреблении правом. Про сельскую ипотеку и ФАС: 4. ФАС выдала предупреждение Россельхозбанку по сельской ипотеке. Банк при выдаче сельской ипотеки выдвигает обязательное условие о выборе подрядчика из числа выбранных банком и указанным на его сайте. По мнению ФАС России, такое требование ограничивает конкуренциюи содержит признаки нарушения антимонопольного законодательства. Таким образом какая-то не включенная в список строительная компания лоббирует свои интересы. И чем все закончится - я думаю понятно. Мне же интересно другое. Почему когда банки указывают оценочные компании, или страховые компании, «аккредитованные» банком, а отчеты об оценке или страховые полисы других компаний рассматривают месяц - это не расценивается как нарушение антимонопольного законодательства? Кто-то может это объяснить? Как вам такие новости? Если у вас есть вопросы - пишите сюда @EAlexeevaBot @AlexeevaRealty

Друзья, добрый день! Рынок стремительно меняется. И сейчас предложения по традиционному инвестированию в квартиры - это уже не про сверхприбыли, а про набор активов и сохранение денежных средств и защиту от инфляции. По-честному действительно выгодных проектов практически и нет. Покупка получается дорого: - своих средств нужно больше - сумму кредита нужно брать больше. И с даже с семейной ипотекой с точки зрения инвестиции уже ничего не выиграешь, кроме фиксированной ставки на 30 лет. Тем ценнее становятся редкие предложения. Посмотрите, этот вариант действительно хорош. ✅ Квартиры с полной чистовой отделкой. ✅ Цена от 4 млн рублей. ✅ Первый платеж 20% - от 900 тысяч рублей. ✅ Платежи - по 20% (от 900 тыс) один раз в год. ✅ Через 4 года у вас в собственности еще одна полностью выплаченная квартира, и никаких ипотек на 30 лет на 12 миллионов рублей. Пишите @EAlexeevaBot Отвечу на ваши вопросы.

Будущее рынка недвижимости. Заметки с Domclick Digital Forum. В конце ноября посетила Форум недвижимости, который организовал Сбербанк, и хочу поделиться с вами основными мыслями. Первое, и самое главное. Уже через час от фразы «искусственный интеллект» начало подташнивать. И не только меня. Это чудо человеческой мысли уже с нами. И что нас ждет впереди - я думаю, что мы даже себе представить не можем. И речь идет не о красивых картинках, сгенерированных ИИ, и не об оживших старых фото или Александре Сергеевиче Пушкине за диджейским пультом. Речь идет о нашей повседневной жизни - медицине, строительстве, образовании, и других важных областях, где уже вовсю используют ИИ. Если вы не интересуетесь искусственным интеллектом, это не значит, что ИИ не интересуется вами. - лейб мотив конференции. Кстати, именно по этому принципу устроена работа Сбербанка и ДомКлик. Ведь не просто так одобрение ипотеки происходит за 20секунд. Вся информация о нас уже там есть, и отработали ее конечно, не люди, это просто физически невозможно. ИИ все про нас узнал, и систематизировал. Для нашего удобства.))) Ну а если про недвижимость и основные тенденции: 1. ИИ не сможет заменить риэлторов. И это радует. По крайней мере 70-80% продавцов и покупателей хотят общаться с живым человеком и с кем-то разделить ответственность. Приятно, что все профессиональные участники рынка недвижимости - застройщики, банки, владельцы классифайдов (ЦИАН и др.) признают значимость и вклад риэлторского сообщества в развитие и активность рынка. 2. Доля льготной ипотеки будет сокращаться, и основное внимание планируют уделить увеличению объема выдачи рыночной ипотеки. Все понимают, что для этого нужно снижать % ключевой ставки. Все понимают, что доступность ипотеки разгонит цены. Но продолжают мечтать, что можно как-то и ставки по кредитам снизить, и рост цен затормозить. 3. Для застройщиков наступят трудные времена. Показастройщики держатся за счет накопительного эффекта. Но: - объемы продаж снизились - объемы новых стартов снизились А значит, через 2-3 года будет дефицит нового качественного жилья. И застройщики ждут поддержку от государства. Но новых льготных ипотечных программ не планируется, со старыми бы разобраться. В целом, рынок меняется. И сейчас это происходит все быстрее. Не за несколько лет, а за квартал - полугодие. И конечно важно это отслеживать. 4. Прогнозы по снижению ключевой ставки - вопрос, который всех волнует. Центробанк сохраняет интригу, и ничего не обещает. В программе форума в качестве участника была заявлена Эльвира Набиуллина. И мы конечно все очень рады были бы ее увидеть и услышать. Но она не пришла. Ну и общий смех вызвал шуточный вопрос о том, не планирует ли Центробанк доверить определение ключевой ставки ИИ. Сама организация форума была на высшем уровне. Безусловно интересно и познавательно. А еще современно, красиво, подарили подарки и вкусно накормили. @AlexeevaRealty

XXL Большие размеры. На днях смотрела в новостройках форматы 4-5 комнатных квартир для большой семьи. Что хочу отметить: 1. Очень мало ЖК с таким количеством комнат. Во многих ЖК 3 изолированные комнаты - это максимум. В Москве в бюджете около 40 млн рублей - есть всего 20 ЖК, где можно выбрать 4/5 комнатные квартиры. 2. Довольно интересные и удобные планировки. Не только «линейки». Огромный плюс таких больших квартир - окна могут выходить на 3 стороны. Это значит, что в квартире в любой момент времени будет солнце, и можно подобрать комнату с освещением на любой вкус. 3. Достаточно много мест для хранения. Предусмотрены гардеробные, ниши для шкафов.Для большой семьи это важно. 4. Из минусов - мало санузлов и ванных комнат. В некоторых планировках - на семью из 5 человек (мама, папа, 3-е детей) - 1 санузел, и 1 совмещенный с ванной санузел. Здесь хочу отметить, что наличие санузла с ванной или душем для каждого члена семьи - это норма в премиальном строительстве. Почему такое же количество удобств не предусматривают в ЖК бизнес и комфорт класса, непонятно. Как будто физиологические потребности людей и гигиена зависят от уровня ЖК и цены квартиры. Посмотрите на фото, какая красота.😍 Вы какую планировку бы выбрали? Кому нужна большая квартира, пишите мне на What’sApp. Кому поменьше - тоже.))) @AlexeevaRealty

Друзья, сегодня пару слов ПРО ИНВЕСТИЦИИ. Последнее время набирает обороты такой инвестиционный инструмент как ГАБ (готовый арендный бизнес). В чем плюсы: • не нужно самим делать ремонт • не нужно искать арендатора - помещение уже с арендатором • не нужно следить и управлять объектом • сразу с момента покупки получаешь пассивный доход Этот инвестиционный инструмент адаптировался под спрос. И если раньше предлагались большие площади и объемные проекты, то сейчас порог входа от 10 млн рублей - это небольшие по площади помещения (офисы, апартаменты и тд), в хороших локациях. Кому интересно - пишите мне на What’sApp. Или в комментариях. @AlexeevaRealty

📈Много или мало? Сколько ДДУ в среднем заключают застройщики в месяц? Как вы думаете? В Москве от 0 до 160, в августе. Статистика по 200 ЖК. От чего зависит это число? 1. Общий объем проекта. Чем более масштабный проект, тем больше продано. На первых местах проекты комплексного освоения территории (КОТ 🐈‍⬛). 2. Сегмент рынка. В комфорт классе продаж больше, чем в бизнес-премиум сегменте. 3. Ценовая политика. На старте продаж у некоторых ЖК хорошие показатели благодаря более привлекательным ценам. Причем, интересно, что цена в 1 млн рублей за 1 кв.м. может быть тоже привлекательной на старте в своем сегменте. Если прогноз по росту цены 1,5-2 млн за 1 кв.м. 4. Интересные по условиям рассрочки: • первый взнос 20-30% • срок 1-1,5-2 года • фиксированные небольшие ежемесячные платежи Ну а в целом, около 20 ДДУ в месяц, как оказалось - средний показатель в хороших проектах. А вы что думаете? Нормально, или маловато будет?))) @AlexeevaRealty

💊Виагра для застройщиков, или как поднять продажи новостроек? Вот уже скоро полтора года, как вся кредитно-строительная общественность ломает голову, как же «разогнать» продажи новостроек, и поднять статистику продаж на уровень прошлых льготно-ипотечных лет. И помахивают морковкой - вот-вот семейку расширят или еще что-то вроде того. Но на самом деле, я думаю, что тот, кто когда-то придумал ввести все эти льготные программы, уже крепко об этом пожалел. Нагрузка на бюджет колоссальная. При этом, хоть какие-то программы и закончились, или сократились, нагрузка-то не уменьшилась. Она просто не увеличивается. Льготные кредиты брали на сроки до 30 лет. Поэтому таких льготных программ уже никогда долго не будет. А потребность поднимать продажи новостроек остается. И рассрочки не сильно помогают. И тут я стала вспоминать, а как же раньше, до 2020-го года продавалось новостройки? Бодренько ведь продавались-то. А все просто. Привлекали ценой. Новостройки всегда были дешевле готовых квартир. И это логично. Воздух и рендеры дешевле готового бетона. Поэтому чтобы новостройки начали снова активно покупаться, надо чтобы они стали дешевле, чем переуступки и вторичный рынок. И здесь начинается интересное. Все хотят «уронить» новостройки в цене. А это невозможно. Высокая ставка, эскроу-счета, инфляция и тд. Значит, надо чтобы случилось что? Правильно! Выросли цены на вторичном рынке. То есть чтобы квартиры на вторичном рынке стали дороже новостроек. И поможет с этим снижающаяся ключевая ставка и доступные ипотечные кредиты. Так рынок придет в баланс. Вторичка снова станет дороже новостроек, и это поднимет спрос на них. И ву-а-ля. Правда, недвижимость опять подорожает. Ну это вы и так знаете, она ведь всегда дорожает.))) А вы что думаете? Что поможет поднять продажи застройщикам? @AlexeevaRealty

🛒🛍️ Про продажи…. В продолжение предыдущего поста. Для того, чтобы успешно работать агентом, риэлтором, брокером, я много учусь. Учусь разным техническим моментам, практическим, психологическим и т.д. И вот в один прекрасный день я решила, что мне нужно научиться продажам. Я же вроде как продаю, а этому никогда не училась. И понеслось…. Конечно, как и рекомендуют - сразу все старалась применить. В итоге. Такого напряжения, дискомфорта и разочарования в работе я не испытывала никогда. И я не сразу поняла , в чем причина. Сначала я думала, что надо подождать-потерпеть-еще попробовать. А может я что-то не так делаю? И вот, читая комментарии к предыдущему посту, я поняла, что было не так. И почему я выбираю живое общение и разговор. А потому что потенциальным покупателям новостроййки или вторички - я ничего не продаю. Для этого есть отделы продаж застройщиков. Их работа, действительно, продавать, и выполнять план. И все эти продажи - в переписке, по телефону, в соцсетях и тд - вообще не моя тема. Я помогаю своим клиентам решить их конкретный и очень личный жилищный вопрос. А пересылка подборок и переписка месяцами и годами вообще никак им не поможет. Это все равно что при болях в животе прислать пациенту список всех возможных лекарств. Выбирайте, какое вам нравится? А поможет или нет - дело десятое. Определимся, когда решите вылечиться. И даже продавая квартиру или дом на вторичке, на звонки покупателя, первое что мне важно - подходит этот объект покупателю или нет. И я понимаю покупателей, которые устали от того, что им со всех сторон все пытаются что-то продать - от лекарств по акции, до квартир за 0 рублей. @AlexeevaRealty

Про бесплатный труд риэлтора. Есть покупатели, которые считают, что риэлтор - это такой добрый самаритянин. Который ездит показывает квартиры и дома. Присылает подборки по новостройкам, отвечает на а вопросы, консультирует. И все это просто так. А делает он все это потому, что видимо ему больше нечем заняться. А может хобби у него такое? Бывает. Да и денег он вперед никаких не берет - поэтому точно бессеребреник. Поэтому можно ему писать что угодно, отмахиваться как от назойливой мухи. А если он написал просьбу созвониться, чтобы выяснить ситуацию и помочь. Так иш чего захотел! Не царское это дело - со всякими риэлторами общаться. Вам сказали, что нужно - вот и делайте, присылайте. Чего тут непонятного? @AlexeevaRealty

💅 Лям на ноготочки… Кредит не только для девочек. Как вы думаете, что это? Реклама мастера маникюра? Нет.))) И ни за что не догадаетесь.)))) Это новое приложение ДомКлик https://t.me/domclick/6565 Выбрала для вас веселые комментарии. Enjoy ❤️ #юморспасетмир @AlexeevaRealty