Георгий Кузин | Активы Без Стресса

Поздравляю всех с праздником Великой Победы! Сегодня посмотрели воздушную часть парада – по телевизору и из окна. Над домом прошли Су-25 оставляя в небе бело-сине-красный след. Необычно и красиво. Ане очень понравилось – это слышно на видео. Праздник. Низкий поклон всем, кто воевал за нас. Помним.

📊Опубликованы результаты апреля по новостройкам Московского региона. Апрель 26 к марту 26 никак не изменился, а вот год к году – цифры показательные. За год: • сделки по ДДУ в регионе упали на 35% • проданные метры – на 32% • выручка девелоперов – на 18% Но цены продолжают расти: • средняя цена квартиры +28%🔥 • цена квадратного метра +24% Отмечу, что кроме роста есть эффект вымывания дешевых квартир – средняя цена растет в том числе из-за этого. Кажется, что это парадокс: спрос падает, а цены не падают вслед за ним. Почему: • новых проектов выходит мало • вместо снижения цен рынок уходит в скидки, рассрочки и скрытые дисконты Что дальше: • летом рынок останется слабым по объёмам • скидки и рассрочки сохранятся • изменения цен в Москве пока не видно Но есть важный момент: Предложения недостаточно, а отложенный спрос нарастает. По мере снижения ставки, ипотека станет доступнее, и реальный спрос может восстановиться быстрее ожиданий. ✔️Ответ что будет с ценами – очевиден. 💬Мой канал в МАКСе – пожалуйста, подпишитесь, чтобы и дальше оставаться на связи

📉 Призрачная надежда. Дефляция Ужинал вчера с товарищем. В какой-то момент ему позвонили. Он поговорил пару минут, кладёт трубку и говорит: это был мой брокер. Я ему: ну что, на новости о дефляции предлагал брать ОФЗ? Товарищ улыбнулся: да, точно, так и есть. Буду брать. Понятно. Брокер использует любой повод, чтобы продать побольше ОФЗ. На этой неделе повод – дефляция. На прошлой был другой, на следующей будет третий. ⠀ ⚡️ Сама новость реальная. Минус 0,02% за неделю – первая дефляция с конца августа. Только если посмотреть, за счёт чего – подешевели огурцы и помидоры. Обычное, сезонное. Для недвижимости одна неделя дефляции ничего не меняет. Тут важна не разовая цифра, а устойчивое замедление и траектория ставки ЦБ. А годовая инфляция всё равно пока 5,6%, и Набиуллина прямо сказала – идём по верхней границе. ⠀ Но раз товарищ собрался брать – пара слов, что там сейчас: Ставка ЦБ 14,5%. Крупные банки – Сбер, ВТБ, Альфа, БКС – ждут к декабрю 12–13%. И вот тут логика, на которой всё построено. Когда ЦБ снижает ставку, доходность к погашению новых выпусков снижается, что толкает цены старых выпусков вверх. Чем длиннее бумага, тем сильнее эффект, поэтому весь интерес именно к длинным – на 10–15 лет. В итоге, инвестор получает и купон, и рост цены самой бумаги. На длинных за 2026 год может выйти больше 20%. ⠀ Дальше три сценария до конца года: • Самый вероятный. ЦБ снижает ставку до 12,5–13%, инфляция замедляется до 5%. Длинные ОФЗ приносят 20–26% совокупного дохода. • Менее вероятный. Инфляция уходит к 4–4,5%, ЦБ ускоряется и снижает ставку до 10–11%. Длинные ОФЗ дают до 30–40%. • Тоже менее вероятный. Геополитика, или нефть валится, или инфляция разворачивается обратно к 6,5–7%. ЦБ берёт паузу или поднимает ставку. Длинные ОФЗ просядут на 5–8%. ⠀ ✔️Так что момент в целом неплохой. Но не потому что огурцы подешевели. 💬Мой канал в МАКСе – пожалуйста, подпишитесь, чтобы и дальше оставаться на связи

🎙Записал голосовое про торговые центры – про то, как один разговор 15-летней давности перевернул мое понимание, что такое хороший торговый центр. ⠀ Если коротко, парадокс такой: ⠀ Хороший ТЦ для покупателя – это там, где тихо, никого нет, никто по ногам тележкой не ездит. ⠀ Хороший ТЦ для владельца – ровно наоборот: толпа, движение, не протолкнуться. ⠀ И вся работа концепции – найти баланс между этими двумя крайностями. ⠀ Почему это важно нам, инвесторам в стрессовые активы – когда оцениваешь объект недостаточно посмотреть на текущий доход. Надо понять, в чем именно проблема – почему он попал в кризис. ⠀ Бывает, объект сам по себе нормальный, просто плохо управляли. Это лечится. ⠀ А бывает, что червоточина в самом ядре концепции. Объект живет, деньги приносит, но это как стул с одной короткой ножкой – все время чувствуешь дискомфорт и постоянно что-то надо подкручивать. ⠀ Главный признак кривой концепции – посетители заходят в якорь (Ашан или другой якорь, неважно), отовариваются и сразу уходят. В галерею не идут. Это приговор. Экономика сразу режется в разы. ⠀ Правильно спроектированный ТЦ заставляет пройти через галерею – и туда, и обратно. Якоря разнесены по разным концам, между ними магазины. Самый понятный пример – московский Авиапарк: две дугообразные галереи, ходишь по кругу, всегда понимаешь, где находишься. ⠀ Зеленопарк – противоположный случай. Тупиковые коридоры, все перемешано, куски не собираются в единый пазл. И самое опасное – подписчики в комментариях пишут это как плюс: «удобно, зашел в Ашан, все купил, вышел». Для покупателя – да. Для собственника – катастрофа. ⠀ Был у меня разговор с управляющим одного такого ТЦ. Говорю – у вас же люди теряются, лабиринт. А он мне: «Пусть теряются, пока ищут выход – больше купят». Я посмеялся, но подумал: один раз сходил бы, а второй поехал в другое место. Потому что бессознательный дискомфорт никуда не девается – потребитель голосует ногами. ⠀ Лечить такую концепцию можно – маркетингом, активностями, акциями. Но это будет вечный зомби-ТЦ на маркетинговой игле. ⠀ Что это значит для инвестора, если такой объект попался на торгах. ⠀ • Первое – цена должна учитывать кривую концепцию, текущую выручки и возможности по быстрым улучшениям. ⠀ • Второе – честно прогнозировать перспективы – падающий рынок: ТЦ со слабыми концепциями умирают первыми, и горизонт окупаемости может растянуться сильно дальше плана. ⠀ • Третье – обязательно держать в голове выход. Что будем делать через 3–5–7 лет, когда захотим продать. Стратегически слабые объекты со временем только теряют в цене. ⠀ ✔️ Это не значит, что заходить нельзя. Не с такими справлялись. Но риски выше – и считать надо аккуратнее обычного.​​​​​​​​​​​​​​​​

❌ Детективная история убийства отличного места под ТРЦ В мае 2025-го на рынке вновь оказался мертвый инвестиционный проект из прошлого – торговый центр «Зеленопарк» – 124 тысячи м², 44 гектаров земли, поток – 1,34 млрд рублей в год. Продавал «Сбербанк Капитал» – дочка Сбера, которая работает с залогами. Просили 6,5 млрд. Покупателя не нашли. Как и другие продавцы – до этого за 6,6 млрд, до этого 7,8 млрд, 9,1 млрд и, конечно, за 18,7 млрд. Последняя цифра не взята с потолка – столько владелец ТРЦ должен был Сберу и, наверное, искренне хотел погасить долг, продав ТРЦ. Но дураков брать на себя обузу за такие деньги не нашлось. Так почему мы видим очередной труп такого инвестиционно-привлекательного проекта из десятых? Что же случилось и главное – кто убийца? Начинаем следствие: • Подозреваемый первый. Валютный кредит. Март 2013 года. Сбер открывает кипрской «Лидком Инвестментс Лимитед» две кредитные линии на 218,5 млн долларов. Через год – девальвация. Долг в рублях фактически удваивается. Но на момент удара ТРЦ ещё не построен – открытие только в 2015 году. Алиби. • Подозреваемый второй. Газпром. ТРЦ строится в охранной зоне трёх магистральных газопроводов и нефтепродуктопровода. Технические условия 2013 года на перекладку труб не выполнены. Иск о сносе пришёл сразу после открытия. Дело тянулось пять лет, в декабре 2020-го – мировое соглашение в закрытом режиме. Угроза была, но убили не они. Алиби. • Подозреваемый третий. 2022 год, великий исход брендов и России: Inditex – семь брендов, H&M, LPP – пять брендов, Decathlon, Mango, Adidas, Reebok. Из 230 арендаторов бывших на момент открытия – сейчас осталось 132. Удар жёсткий, но другие ТРЦ выжили – нашли новых арендаторов, расширили старых. Алиби. • Подозреваемый четвёртый. Рынок. Посещаемость ТЦ в РФ в 2025 – минус 3%. Интернет-торговля – плюс 28%. Да, но так уже давно – посещаемость торговых центров медленно, но верно, снижается, а интернет – растет. Остальные ТЦ опять же как-то справляются. Алиби. Все по очереди подозревались. У всех были мотив, но убийца не найден. Кто же он? 🔍 Посмотрим на планы ТРЦ (они в фото) – их два – старый и текущий. Это для того, чтобы было понятно, какие арендаторы поменялись. Это важно, но еще важнее – что не поменялось. А не поменялась общая планировка. Сама логика построения торгового центра – то, что изначально было заложено в концепцию. Обратите внимание на то, как расположены крупные магазины и как сделаны выходы и коридоры (галереи). Современные ТЦ устроены по одному принципу – есть якоря – это крупные арендаторы-магниты: гипермаркет, кино, спорт, строительный. Они приводят людей. Деньги приносят маленькие магазины в галерее – между якорями. В «Зеленопарке» у каждого якоря – свой вход с парковки. Ашан считай отдельным блоком, Леман Про (Леруа) вообще в соседнем здании. Все это соединено кривыми извилистыми и иногда тупиковыми коридорами. Консультанты ещё в 2016-м зафиксировали: покупатели проходят мимо 50% магазинов. Вот и убийца – неправильная концепция. Дело закрыто. Сейчас, в мае 2026-го, «Зеленопарк» снова на торгах, уже за 7,09 млрд. Аукцион в начале июня. Цена впервые за четыре года выросла. Видимо, в Сбер-Капитале что-то улучшили. А может, просто решили попробовать ещё раз. 👍 Кстати, по цифрам все привлекательно – сейчас cap rate 15% с потенциалом до 17,6%. Для больших центров – это высокая доходность. Еще застроено только 12% земли. Остаётся около 32 гектаров под склады, аутлет, офисы, дополнительные ТРК-блоки – на что хватит фантазии и денег. Уж не знаю, можно ли оживить труп, но зомби, приносящий деньги – тоже неплохо! 💬Мой канал в МАКСе – пожалуйста, подпишитесь, чтобы и дальше оставаться на связи.

Пришло время открыть страшную тайну торгов. 🤫 Мафия на торгах все-таки есть. Каждый раз, когда разговор заходит про торги, обязательно появляется образ аукционной мафии. Какие-то люди в темных пиджаках, которые все заранее поделили, хорошее забрали, а вам оставили только самые бросовые объекты. Я уже разбирал, почему этот образ – по большей части миф. Но, если говорить совсем честно, доля правды в нем есть. Некоторые проблемные активы действительно выкупаются профессионалами еще до торгов, и обычный покупатель просто не видит их на площадках. Стоит ли нам по этому поводу переживать? Начинающим инвесторам – точно нет. Подавляющего большинства объектов это не касается. Мы с этими ребятами, живем в разных вселенных. У них свои объекты, свои бюджеты, свои игры – у нас свои. Когда речь идет о миллиардах и сложных историях, попытки влиять на результат действительно бывают. Но там другой порог входа, другие задачи и другая цена ошибки – это просто другой уровень. Поэтому, когда человек говорит, что не идет в торги из-за мафии, мне всегда хочется уточнить, какую именно мафию он имеет в виду. Если речь про обычный объект – мафии нет. Есть конкуренты, профессионалы, люди с опытом. Но это рынок. ✔️ Так что бояться стоит не мафии. Бояться стоит убеждения, что на торгах все дешево, невнимания к деталям, игнора красных флагов и всего того, о чем я так настойчиво пишу на канале. 💬Мой канал в МАКСе – пожалуйста, подпишитесь, чтобы и дальше оставаться на связи

👑Дача Фаберже на торгах ДОМРФ – мощно, дорого, долго • 2 987 м², ансамбль • г. Санкт-Петербург, п. Парголово, Осиновая Роща, Песочное ш., д. 14, лит. А • 78:36:0013376:3499 • участок 7,95 га в аренду на 7 лет • 78:36:0013376:3044 Начальная цена – 46 880 000 ₽ (конечно, без НДС) Задаток – 40 182 117 ₽ (86% от цены – такой размер задатка ставят, чтобы отсечь несерьёзных) Вот что пишет продавец: Дача Фаберже — один из уникальнейших памятников усадебной архитектуры XIX века — бывшая резиденция известных российских ювелиров, получившая прозвище «Малый Эрмитаж». Коллекционная недвижимость, которая подчеркивает статус владельца и практически не теряет в цене со временем. Открыл извещение – это ни разу «дёшево купил Малый Эрмитаж», как мило подаёт набор развалин сайт ДОМРФ. Это большой реставрационный проект с обязательствами по двум ансамблям ОКН – даче и парку. Немного про лот – дачу построили в начале XX века для семьи Фаберже – Карла Густавовича, основателя того самого ювелирного дома, и его сына Агафона. В реестре ОКН так и идёт – «дача Фаберже К.Г. (А.К.)». После революции – национализация, дальше десятилетия разных пользователей и постепенная деградация. В 2009 году главное здание сильно горело. В 2023 году КГИОП (Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры) официально признал объект находящимся в неудовлетворительном состоянии. Теперь государство пытается передать остатки исторической дачи в частные руки. Условия конкурса простые – покупатель везде должен. Срок работ по сохранению уже определён судом – до 11.02.2029. То есть у победителя около 2,5 лет на то, чтобы остановить процесс разрушения. А дальше уже сама реставрация. Парк тоже надо приводить в порядок, земля там в аренде за миллион в год, в собственность можно выкупить только после приёмки всех работ КГИОП. Что касается бюджета – вот так сложно определить, стоит реставрация примерно 200–500 тысяч за м². Все зависит от состояния и финального результата, особенно интерьеров. Даже если брать средние цифры, то стройки на миллиард. Плюс проект, согласования, благоустройство 7,95 га, инженерия. Кстати, у Банка ДОМРФ есть программа льготного кредитования реставрации ОКН – ставка от 6% годовых (если делать гостиницу) до 9% (для прочих целей), сумма от 0,5 млн ₽, для юрлиц и ИП. Подбор объектов идёт через наследие.дом.рф. То есть длинные деньги под проект в принципе есть – но конкретные условия и долю собственного участия надо обсуждать с банком. ✔️ В итоге, лот трофейный – с именем Фаберже, в престижном Парголово, с парком и фонтаном. Отличный лот для тех, кто глубоко понимает реставрационный девелопмент или не считает покупку таких объектов «инвестицией» в обычном смысле. #наторгах#ИК P. S. Обратите внимание на видео – как элегантно домрфовцы состарили здание, кажется что и делать там особо ничего не надо. Сравните с фото. 💬Мой канал в МАКСе – пожалуйста, подпишитесь, чтобы и дальше оставаться на связи

🤡Три лишних ноля и минус 3,5 миллиона – жесткий штраф за невнимательность На прошлой неделе шикарно закрылась публичка по продаже нежилого помещения: • 191,2 м² • г. Москва, р-н Очаково-Матвеевское, ул. Нежинская, д. 1, корп. 4, 27 этаж • 77:07:0012009:5968 Начальная цена – 107 424 900 ₽ (562 тысячи за м²) Минимальная цена периода – 69 826 185 ₽ (365 тысяч за м²) Сразу нюанс – «нежилое помещение» на 27 этаже площадью 191 м² – это апарты в олдскул-лухари ЖК «Кутузовская Ривьера» на Нежинской. Там в свое время Миракс извернулся и жестко навтыкал метров на маленьком пятачке, да так, что концентрации миллионеров на 1 м² позавидует Сити. ⚡️Заявку подал один-единственный участник. И указал цену... 69 830 000 000 ₽ Непонятно? Рябит в глазах? Давайте текстом: Шестьдесят девять миллиардов восемьсот тридцать миллионов рублей. Что произошло – понятно. На интервале минимум 69 826 185 ₽. Победитель (тут уже вне конкуренции) накинул небольшой запас сверху, чтобы пройти порог. Хотел 69 830 000 ₽. Получилось 69 830 000 000 ₽. Что теперь: • Подписать договор и заплатить 70 миллиардов. Было бы мощно, но вряд ли. • Отказаться и потерять задаток – 5% от цены интервала, или 3 491 309 ₽ • Идти в суд с просьбой «ой, ошибочка вышла». Практика разная, но как правило суд говорит: «подавал – значит, проверял» ✔️ В итоге, на торгах цена внимательности это большие деньги – в этом случае – 3,5 миллиона. Если экономить 30 секунд на проверке цифр – рано или поздно прилетит. Лот, скорее всего, скоро вернётся на торги, а следующий интервал начинается с 64 454 940 ₽. Есть возможность взять шикарные апартаменты на 27 этаже почти даром. #интересно 💬Мой канал в МАКСе – пожалуйста, подпишитесь, чтобы и дальше оставаться на связи

Дубай отменил порог по визе. Что это значит С 1 мая 2026 года в Дубае больше нет минимальной цены недвижимости для двухлетней визы инвестора. Раньше порог был 750 000 дирхамов (примерно $204 тыс. или 15,3 млн рублей). Теперь – ноль. Теперь: • Если покупаешьодин – порога нет вообще. Подойдёт любая квартира, оформляемая в полную собственность (по-местному это называется фрихолд – freehold, полное владение в специальных зонах для иностранцев). Нужна только справка о как минимум 50% оплате. • Если покупаете вдвоём, втроём, всей семьёй – по 400 000 дирхамов на каждого (примерно $109 тыс.). То есть студия в районе JVC (Jumeirah Village Circle – большой жилой район Дубая, считается недорогим, но приличным) за 350 000 дирхамов – около $95 тыс. – теперь даёт визу. Раньше не давала. И ещё момент: семья из четырёх человек покупает квартиру за 1,6 млн дирхамов, оформляет по 400 тыс. на каждого – получает четыре отдельные визы. Для семей это многое меняет. Что даёт виза: • Право жить в ОАЭ без работодателя-спонсора • 0% подоходного налога • 0% налога на прирост капитала (когда продаёшь актив дороже, чем купил) • 0% налога на наследство • Можно перевезти семью – жену/мужа, детей, родителей • Можно открывать счёта в местных банках (и спокойно оплачивать Apple) Здесь важно понимать, что это резидентство (ВНЖ), а не гражданство. Паспорт ОАЭ так не получить, его вообще крайне сложно получить, если, конечно, вы не Дуров. Зачем это Дубаю? Не из доброты, милосердия и любви, а конечно, из-за проклятых денег. Логика простая: В 2026 году к сдаче готовится примерно 50 000 квартир. Большая часть – в массовом сегменте от 350 до 750 тысяч дирхамов. Раньше такие квартиры визы не давали, поэтому и покупателей на них было меньше. Теперь дают – круг покупателей сразу расширился. Что с рынком? Первая коррекция за 5 лет – продажи квартир в марте упали почти на 20% за месяц – до 37,2 млрд дирхамов. Главный индекс цен на жильё (его считает компания ValuStrat) показал минус 5,9% за месяц – впервые с 2020 года. Биржевой индекс DFM Real Estate (Emaar Properties, Emaar Development, Union Properties и др.) обвалился примерно на 21% . Заполняемость отелей в марте – 31% против 71% год назад. Причина понятна – иранская война. ОАЭ за полтора месяца перехватили, по официальным данным, 537 баллистических ракет и 2 256 дронов. Инвесторам, ясно дело, это не очень нравится – например, каждый восьмой британец, живший в ОАЭ, уехал из страны (слабаки). Но если смотреть весь первый квартал целиком – он закрылся в плюсе: +23% год к году по стоимости сделок с жильем. Спасли огромные январь и часть февраля до войны. В марте был провал, апрель уже частично отскочил. На вторичном рынке владельцы пробуют скидки 15–30%, чтобы быстро продать. Крупные застройщики ОАЭ (Emaar, Damac, Aldar) скидок принципиально не дают. Средние и мелкие – режут первоначальный взнос и удлиняют рассрочку, лишь бы продать. Плюс дарят разные подарки – типа меблировки. Что дальше? Честно? Никто не знает. Потому, что пока ничего не закончилось. И хотя стороны перешли к горячему «перемирию» с блокадами, запасов ракет и дронов хватит еще на пару месяцев активный боевых действий. И часть из них может прилететь в Эмираты. ✔️ В итоге, окно возможностей сейчас интересное – визы стали проще, цены ниже февральского пика, рубль крепкий и платежи как-то идут. Но премию за геополитический риск рынок ещё не отыграл. Кто любит острые ощущения – уже там. Кому нужна предсказуемость – подождите ещё месяц-другой, посмотрим, что будет с перемирием. 👍 Мои любимцы – брокеры, продающие Эмираты. Их послушать – все отлично, война – понарошку, горящие пятизвездочные отели и подбитые небоскребы только привлекают туристов и резидентов, а сейчас – самое лучшее время брать, потому что есть дураки, которые решили, что монархии залива больше не тихая гавань, и сливают объекты. Черт, я пока писал, сам поверил. 🤡 💬Мой канал в МАКСе

🔥Вчера завершил 3-й поток курса «Прибыльные инвестиции на торгах» бонусным уроком. Тему выбирали сами участники и остановились на «Оценке объекта недвижимости» Оценка – это самый главный инструмент любых инвестиций в недвижимость. Без понимания, сколько объект стоит сейчас, инвестиции невозможны. А еще хорошо бы знать сколько будет цена объекта после определенных изменений – например, после ремонта, или после сдачи в аренду. И, конечно, оценка ставки аренды по которой объект можно сдать, тоже очень нужна. Поэтому, несмотря на то что на курсе я много рассказывал про то, как оценивать лоты, мы снова вернулись к этой теме. Вот вам тоже немного пользы от вчерашнего урока – немного, потому что вчера ее был вагон и маленькая тележка – зум стал моим рекордом – длился 3 часа 40 минут. 💡Теория Базовые вещи – их должен знать каждый, кто покупает недвижимость: • Оценки объекта недвижимости от профессиональных оценщиков, особенно те, которые делаются к торгам не имеют ничего общего с действительностью. • Цена в объявлении – не цена сделки. Торг по квартирам может быть и 3%, и 5%, на коммерции – 10% и больше, при срочных продажах – десятки процентов. • Кадастровая стоимость – не рыночная. Отклонения могут быть в разы, причем в любую сторону – даже вверх, так что, если продавец «дает» вам скидку от кадастра, он либо не понимает рынка, либо манипулирует. Продвинутое – для тех, кто строит портфель: • Cap Rate ниже ОФЗ – это ещё не «теряешь деньги». Полная доходность недвижимости складывается из двух частей: рентный доход и прирост стоимости актива. Сравнивать с ОФЗ нужно итоговый результат, а не только арендную доходность. Объект под 8% аренды + прирост 10% в год = 18% годовых, что уже выше текущих ставок по ОФЗ. (Я, конечно, не брал сложного процента и все округлял для простоты). • Прогнозная компрессия cap rate при снижении ключевой ставки. Cap rate сжимается – значит, цена объекта при том же NOI растёт. Покупать сейчас офис под 12% – это ставка на сжатие до 10% к концу 2027. • Метод оценки выбираем под цель, а не «вообще». Долгосрочная покупка – доходный метод. Перепродажа – сравнительный. Бывает, что правильно применять оба метода, смотреть надо по ситуации – универсального правильного ответа не существует. ⚙️Практика – разобрали два реальных лота с торгов: 1. Торговое помещение рядом с новой строящейся линией метро. Отличная локация, возможный потенциал к моменту открытия станции. Применяли доходный метод – через NOI и Cap Rate с поправкой на будущий рост ставок аренды. Лот не публикую: возможно, участник программы пойдёт его покупать. 2. Квартира в ЖК «Дом на Беговой» с дурацкой планировкой. Еще и ЖК неоднозначный, там свои нюансы – но и инвестиционный потенциал тоже есть. Применяли сравнительный метод: подбирали аналоги, смотрели, где все-таки рынок на эту квартиру. Этот разбор опубликую отдельно – следите за каналом. ✔️ В итоге, базовые навыки оценки должны быть у каждого, кто работает с недвижимостью. Не для того, чтобы стать оценщиком – а чтобы не переплачивать и видеть, где реальная цена, а где «хотелка» продавца. 💬Мой канал в МАКСе – пожалуйста, подпишитесь, чтобы и дальше оставаться на связи

🔥6 соток под ИЖС в Славково на Новой Риге улетели в космос на торгах • 585 м² • Московская область, м. о. Истра, д Славково • 50:08:0050410:2092 Итоговая цена – 9 156 319,15 ₽ (1,565 млн за сотку) А участок-то оказался очень нужным. На 8 миллионах было 4 участника из 12 – это показатель спроса, потому что когда торгуются только двое – это обычно эмоции, а когда четверо – уже статистика. Я, честно говоря, думал, что итоговая будет что-то около 6 млн – по одному миллиону за сотку, но видно промахнулся – то ли формат небольшой, то ли место хорошее – у пруда, да и вообще сама деревня удобно расположена. Возможно и сам формат торгов распалил участников. ✔️В итоге, участок ушел по рыночной цене – чистая покупка для себя. И сразу возникает вопрос – что делать? Да, конкуренция на торгах растет, дисконт к рынку сокращается и бывает до нуля – как на этих торгах. Ответ простой – системная и эффективная работа – поиск, отбор, оценка подходящих вариантов и торги. Просто куда-то зашел, что-то увидел, поучаствовал и удачно купил – сильно в прошлом. #продано#земля 💬Мой канал в МАКСе – пожалуйста, подпишитесь, чтобы и дальше оставаться на связи