BuildExpert

На днях дала интервью нескольким изданиям про влияние льготных ипотек на качество строительства и цены на жилье. Если интересна тема - читайте по ссылкам: Ссылки: 1. https://t.me/narykkz/683 2. ⁠https://steppenews.kz/financeru/lgotnaya-ipoteka-razgonyaet-spros-no-snizhaet-kachestvo-stroitelstva-ekspert/ 3. ⁠https://orda.kz/novostrojki-v-kazahstane-mogut-massovo-obvetshat-za-10-15-let-jekspert-412027/ 4. https://youtu.be/bdrAxPOoVr8 5. https://kz.kursiv.media/2026-02-23/fvfv-lgotnaya-ipoteka-razgonyaet-spros-no-bet-po-kachestvu-zhilya-ekspert/ 6. ⁠https://7kun.kz/ru/news/skolko-stoat-kazahstanskie-medali-v-2026-godu 7. https://expertnews.kz/news/skolko-stoat-kazahstanskie-medali-v-2026-godu

Так это бизнес или социальная миссия? Зачем же девелоперы вообще идут в такие рискованные и сложные проекты, если строить на пустыре проще? Ответ кроется в результате. Когда удается грамотно выстроить процесс и привлечь крупные инвестиции — а реализация таких программ требует вливаний свыше 5 миллиардов тенге — происходит настоящая магия. На месте 93 уже снесенных аварийных домов с разрушенной инфраструктурой появляются новые городские точки притяжения. Растут светлые кварталы с закрытыми дворами, свежим асфальтом и надежными новыми сетями. В этот момент четко осознаешь: реновация — это уже не просто сухой расчет ТЭПов и бизнес-план. Это реальная социальная миссия, которая дает городу шанс на вторую молодость.

Но! Есть подводные камни: от эмоций до ржавых труб! Многие думают, что главная задача застройщика - залить бетон. Но в проектах реновации стройка - это лишь верхушка айсберга. Во-первых, люди. За каждой старой квартирой стоит человеческая судьба. Договориться о переселении с десятками семей - это часы сложнейших переговоров. Но эта работа дает плоды: с начала реализации Программы реновации в 2021 году уже 1 752 собственника получили ключи от нового, безопасного жилья. Только за 2025 год план был выполнен на 100% - переехали 670 семей. Во-вторых, техническая и экономическая реальность. Инженерные сети в таких районах изношены критически, их приходится полностью перекладывать. При этом не все участки интересны бизнесу: из 1 403 ветхих домов 170 находятся на красных линиях, а 255 подходят только для точечной застройки. Главный интерес для комплексного развития кварталов представляют оставшиеся 978 инвестиционно-привлекательных объектов.

Снести нельзя оставить: Изнанка проектов реновации В Алматы и Астане не хватает свободных земель под застройку. Те редкие участки, что еще остались, часто оторваны от инженерных сетей. Строить в голом поле - значит обрекать будущих жильцов на вечные перебои с водой и теплом. Поэтому единственный жизнеспособный путь для мегаполисов сегодня - это реновация ветхого жилья. Чтобы вы понимали масштаб проблемы: только в Алматы по состоянию на конец 2025 года насчитывается 1 403 ветхих многоквартирных дома на 14 450 квартир. Подавляющее большинство из них - это двухэтажки (1 366 зданий), построенные до 1980 года, которые объективно уже не соответствуют современным требованиям сейсмостойкости и безопасности. В теории всё звучит легко: девелопер сносит аварийные постройки и возводит на их месте современный комфортный квартал. Но на практике это сложнейший механизм, о котором никогда не напишут в глянцевых рекламных брошюрах. Продолжение в следующем посте 👇

BuildExpert pinned a photo

Как НДС 16% влияет на цену квартиры на практике? Решила поднять очень актуальную тему для многих - рост цен на жилье. Вы, наверное, уже слышали, что с 2026 года продажа новостроек облагается НДС 16%. И, конечно, возникло много вопросов по этому поводу. Постараюсь ответить на самые частые, а вы - задавайте свои вопросы в комментариях, если я не ответила на них в постах 👇

Важно отметить: НДС начисляется не на каждое жилье. Почитайте пост Раушан, она рассказывает, на какое жилье начисляется, а на какое - нет! Очень полезно знать! Ну, и вообще очень рекомендую подписаться на Раушан, она финансист и налоговый консультант. В своем канале она разбирает налоговые вопросы и комментирует изменения, которые влияют на бизнес и дает прикладные решения для работы. Сама подписана на нее и с удовольствием читаю! Рекомендую от души 💙https://t.me/qaztaxkz

В общем, новости я несу не самые радостные. Но уж как есть 😊! Думаю, всем вам важно понимать, что мы входим в жесткую фазу, где стройка становится еще дороже. Для покупателей вывод один: фиксировать сделки сейчас, до глобального переписывания ценников. А к коллегам по цеху у меня вопрос: ваши финмодели уже адаптированы к этому стресс-сценарию? Как планируете балансировать между возросшей себестоимостью и покупательской способностью? Делитесь в комментариях 👇

В продолжение предыдущего поста. Конечно, НДС дает прямой удар по карману покупателя: Вся новая налоговая нагрузка будет неизбежно зашита в итоговый прайс за квадратный метр. Цены пойдут вверх - это понятно. Но в защиту застройщика: причина то кроется не в жадности компаний, а в новой фискальной реальности. Ну и, как я писала вчера, застройщики, чтобы как-то выживать, просто оптимизируют расходы. Как видите, помимо льготных программ, на них теперь давит еще и НДС. Чтобы хоть как-то удержать клиента и вписаться в лимиты ипотек, им придется «резать косты» — увеличивать этажность, уплотнять посадку зданий или экономить на инфраструктуре и фасадах.

Конец льгот: Как новый Налоговый кодекс взвинтит цены на новостройки А давайте обсудим слона в комнате? Я про отмену льгот по НДС при реализации нового жилья в рамках нового Налогового кодекса. Долгие годы продажа квартир освобождалась от налога на добавленную стоимость. Это была мощная подушка безопасности, которая позволяла девелоперам сдерживать рост цен даже при резком удорожании стройматериалов. Теперь государство эту льготу убирает, и налог ляжет тяжелым грузом на экономику каждого проекта. Чем это обернется для рынка на практике? Идет экстренный пересчет ТЭПов: Маржинальность строительного бизнеса не резиновая. Взять эти новые расходы на себя застройщик просто не сможет. Финансовые модели всех будущих ЖК сейчас летят в корзину и пересчитываются заново.

Как разорвать порочный круг? Делюсь обещанным видением! Программы «Отбасы банка» — драйвер рынка, но они поощряют строительство «ради квадратных метров», а не комфортного жилья. Для изменения ситуации нужны системные шаги: 1. Динамическая индексация. Отказ от жестких ценовых потолков в пользу плавающих коэффициентов, привязанных к стоимости стройматериалов. 2. Рейтинг качества. Привязка ипотечных ставок к энергоэффективности здания. Строишь качественно — твой клиент получает меньший процент. 3. Субсидирование предложения. Государству стоит субсидировать не только спрос, но и проектное финансирование застройщиков при условии жесткого аудита. Иначе через 10-15 лет мы получим огромный фонд устаревшего жилья, требующий ремонта за счет государства и граждан. Цены на стройматериалы растут из-за льгот, и их нужно сдерживать, но это уже отдельная тема для обсуждения 😊

Что думаете по этой теме - согласны со мной или думаете иначе? Сразу скажу, что я не против льготных программ. Они нужны - особенно с учетом процентных ставок от банков. Но важны также действия, которые помогут застройщикам не работать в ущерб качеству! Жду ваших реакций 🔥 и комментариев. Если интересно, напишу еще 1 пост - какие действия, на мой взгляд, нужно предпринять…