Экспертиза в деталях

КЕЙС Рецензия на оценку права аренды застройщика на земельные участки в Сочи В рамках конкурсного производства в отношении застройщика управляющий заказал оценку рыночной стоимости права застройщика на аренду зем. участков для строительства МКД. Представитель КДЛ не согласившись с рассчитанной стоимостью обратился к нам за рецензией. Перед экспертами были поставлены вопросы: ❓рецензирования представленной оценки; ❓ обоснованности стоимости объекта оценки. Экспертами выявлены замечания, в т.ч.: 🔢по тексту встречаются разночтения в объекте оценки: рыночная стоимость зем. участков или рыночная стоимость права аренды на зем. участки; 🔢неполное описание объектов оценки: отсутствуют фотографии, выписки из ЕГРН, реквизиты юрлица, которому принадлежат объекты оценки, их балансовая стоимость; 🔢для зем. участков не проведен анализ НЭИ, отсутствует определение сегмента рынка, анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений; 🔢замечания к подобранным аналогам (площадь аналогов в несколько раз меньше площади оцениваемых объектов, стоимость в объявлениях не менялась в течении 2,5 лет, разные условия по наличию строений и категории земель); 🔢некорректно применены скидка на торг (не соответствует виду использования земельных участков); корректировка на вид передаваемого права (неверно учтен срок аренды); - и др. замечания.

ФОРМУЛИРОВКИ ВОПРОСОВ в спорах о взыскании упущенной выгоды В большинстве определений при назначении экспертизы ставится вопрос именно о расчете упущенной выгоды (определение АС Архангельской области от 28.10.24 по делу № А05-5449/2024, определение АС Пензенской области от 18.02.25 по делу N А49-759/2024, определение АС Свердловской области от 17.04.24 по делу №А60-20744/2023, определение АС Кемеровской области от 30.05.2023 по делу А27-24113/2022). Обращает внимание добавление в вопрос по делу N А49-759/2024: «…с учётом всех источников поступления прибыли…» Встречаются использование терминов: «объективно возможная сумма дохода» (определение АС Волгоградской области от 15.03.24 года по делу N А12-30468/2023), «чистая прибыль» (определение АС Новосибирской области от 15.08.22 по делу N А45-3071/2022). Интересна динамика вопросов в рамках дела NА45-3071/2022(по делу назначено две дополнительные экспертизы). В дополнительных экспертизах задались вопросом о периоде прогнозирования доходов. Все формулировки вопросов указаны на карточках. Таким образом, возможно определение: 🔢упущенной выгоды; 🔢чистой прибыли; 🔢суммы дохода (но тут сразу в вопросе рекомендуем уточнить "за вычетом разумной суммы расходов").

💲Как подготовиться к оценке упущенной выгоды? ✔️Проверьте, все ли документы вы собрали. Поможет в этом наш список. ✔️Направьте документы в материалы дела (при судебной экспертизе), до назначения экспертизы. ✔️Или направьте эксперту при внесудебной оценке упущенной выгоды. Прилагаемый список документов полный: мы постарались учесть все ситуации нарушения права, в которых необходим расчёт упущенной выгоды. То есть в каждой конкретной ситуации документов может быть меньше. Также возможны случаи, когда документы должна предоставить вторая сторона: в этом случае эксперт запросит их ходатайством. Обоснование потенциальных доходов и разумных расходов в большей степени зависит от собранных материалов.

Сведем цифрыиз предыдущего поста Первоначально временный управляющий обратился с иском о привлечении к субсидиарной ответственности в размере 21 100 680,84 руб. 💰Далее сумма иска была уточнена до 28 437 122,93 руб. ☺️ Стоимость экспертизы составила 200 000 руб. Не смотря на то, что признание экспертизы в качестве допустимого доказательства и решение о необходимости назначения повторной ещё не принято, вышло Определение от 17.04.25 о перечислении денежных средств за проведение экспертизы с депозитного счета Арбитражного суда. ☺️ Учитывая характер вопросов стороны (одного из КДЛ, привлеченных к субсидиарной ответственности) предполагаем, что им была заказана рецензия на экспертизу. Стоимость рецензии могла составить от 60 000 до 100 000 руб. 📝 ИТОГО: - стоимость экспертизы: 200 000 руб.; - стоимость рецензии: около 100 000 руб.; - размер субсидиарной ответственности пока не изменился и составляет 28 437 122,93 руб.; - возможно назначение повторной экспертизы (как минимум, 200 000 руб.).

20, 40 или 60 рабочих дней? Как определить срок подготовки экспертизы в сложных ситуациях? Например, в делах о банкротстве юр. лица, у которого было множество операций? Посмотрим на примере Дела № А83-14604/2020. В деле о привлечении КДЛ к субсидиарной ответственности назначена экспертиза по вопросам: - определить дату объективного банкротства КПК "Единство" – неспособность должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов? - определить имели ли место операции и заключались ли сделки, совершенные после наступления даты объективного банкротства, которые значительно ухудшили финансовое состояние должника и на какую сумму? - являлся ли экономически обоснованным План восстановления платежеспособности, утвержденный Протоколом Правления №57/18 от 19.10.2018? 🔢Экспертиза назначена определением от 17.04.2024. Срок экспертизы определен как 3 месяца. 🔢 Фактически заключение поступило в адрес суда 12.12.2024. 🔢11.02.2025 стороны ходатайствовали о приобщении к материалам дела пояснений по экспертизе. 🔢Эксперт вызвана в суд на 16.04.25 для дачи пояснений по заключению и письменных ответов по вопросам. Вопросы стороны (КДЛ, привлеченного к ответственности) указаны на карточках. 🔢16.04.25(через год после назначения экспертизы) эксперт ответила в суде на вопросы и Суд обязывает в срок до 27.05.2025 представить: 🎓Эксперта - письменные пояснения по заданным вопросам. 👥️Лиц, участвующих в деле: -письменные пояснения по заявлению с учетом ответов эксперта. 🔢23.04.2025 поступили письменные пояснения эксперта по экспертному заключению. 🔢21.05.2025 от КДЛ, привлеченного к ответственности, поступило ходатайство о назначении повторной экспертизы вместе с вопросами. 🔢28.05.2025 от конкурсного управляющего поступили письменные пояснения, в которых просит суд учесть результаты экспертного заключения при вынесении судебного акта. 🔢29.05.2025 от Ассоциации «СРО КПК «Кооперативные Финансы» поступили письменные пояснения, в которых считают, что результаты экспертизы не применимы к кредитному кооперативу и возможно проведение повторной экспертизы. 🔢02.06.2025 от КДЛ, привлеченного к ответственности, поступили письменные пояснения, в которых считает, что экспертизу нельзя считать объективной и необходимо проведение повторной экспертизы. Таким образом, вся история с экспертизой от ее назначения до допроса эксперта и дачи письменных пояснений заняла больше года. Сейчас экспертиза может не устоять и суд назначит повторную. Следим за развитием событий🍿 Карточка дела тут.

📝Как подготовиться к экспертизе в рамках дела о привлечении КДЛ к субсидиарной ответственности? Экспертизы проводятся с целью определения: привели ли действия/бездействия КДЛ к банкротству предприятия. Эксперт не может оценивать действия, но может: ✔️определить дату объективного банкротства; ✔️определить экономические причины, приведшие предприятие к банкротству. По результатам экспертизы можно соотнести причины объективного банкротства с действиями КДЛ. 1️⃣ Проверьте, все ли документы вы собрали. Поможет в этом наш список. 2️⃣Направьте документы в материалы дела (при судебной экспертизе), до назначения экспертизы. 3️⃣ Или направьте эксперту при внесудебном исследовании объективного банкротства и его причин. 4️⃣ Не забудьте проверить формулировку вопросов с экспертом, чтобы они не выходили за пределы его компетенции. 📑 Прилагаемый список документов полный: мы постарались учесть все возможные ситуации и сделки, приводящие предприятие к банкротству. То есть в каждой конкретной ситуации документов может быть меньше. 🗂 Также возможны случаи, когда документы должна предоставить вторая сторона: в этом случае эксперт запросит их ходатайством.

КЕЙС Оценочная экспертиза по установлению рыночной стоимости стройматериалов 📝Между поставщиком (Истец) и покупателем (Ответчиком) был заключен договор поставки стройматериалов. ⚙️Истцом ответчику был поставлен товар, а обязательства ответчика по оплате товара были исполнены частично, что послужило основанием для обращения с иском. ⚖️Суд первой инстанции удовлетворил иск. Впоследствии в отношении ответчика было открыто конкурсное производство. В рамках определения существенности отличия цены сделки от рыночной перед экспертами был поставлен вопрос: ❓️определить разницу между рыночной стоимостью материалов и стоимостью, предъявленной к оплате по договору поставки строительных материалов на дату заключения договора. Экспертом: 1️⃣произведен расчет стоимости методом затрат воспроизводства/замещения в рамках затратного похода; 2️⃣ рыночная стоимость объектов исследования определена на момент проведения исследования, а затем проиндексирована на даты спецификаций (поскольку дата оценки ретроспективна); 3️⃣исследованы УПД по передаче стройматериалов, выявлены отсутствующие документы, документы в которых не указаны наименование и объем стройматериалов; 4️⃣рассчитана разница между среднерыночной стоимостью материалов и стоимостью, указанной в спецификациях к договору.

📝Как подготовиться к оценке ДСД? 🔢 Проверьте, все ли документы вы собрали. Поможет в этом наш список. 🔢 Направьте документы в материалы дела (при судебной экспертизе), до назначения экспертизы. 🔢 Или направьте эксперту при внесудебной оценке действительной стоимости доли в ООО. 🔢 Не забудьте включить в формулировку вопроса "с учётом рыночной стоимости имущества/активов". 📑 Прилагаемый список документов полный: мы постарались учесть все ситуации, в которых стоимость доли не совпадает с балансовой. То есть в каждой конкретной ситуации документов может быть меньше. 🗂 Также возможны случаи, когда документы должна предоставить вторая сторона: в этом случае эксперт запросит их ходатайством.

Сведем цифры из предыдущего поста Первоначально Истец обратился с иском о взыскании упущенной выгоды в размере 58 114 266 руб. 💰Далее сумма иска была уточнена до 83 612 581,73 руб. 💰В первой экспертизе размер упущенной выгоды определен в размере 25 110 000 руб. 🪙Стоимость экспертизы составила 50 000 руб. 💰По результатам проведения повторной экспертизы экономически обоснованная величина убытков в виде упущенной выгоды определена в сумме 83 612 581,73 руб. без НДС. 🪙 Стоимость экспертизы установлена в размере 100 000 руб. 💰Решение о взыскании с ответчика в пользу истца убытков вынесено в размере 82 642 581,73 руб. 🪙 Стоимость экспертизы в апелляции установлена в размере 230000 руб. 💰По результатам повторной экспертизы в апелляции размер упущенной выгоды снижен до 13 895 343,23 руб. На допросе эксперт пояснил, что расчет упущенной выгоды производился именно как чистой прибыли, после вычета всех расходов и налогов. Эксперт не делал дополнительных корректировок на уплату налога с присужденной судом суммы. Если суд своим решением взыщет сумму убытков как рассчитанную неполученную чистую прибыль, с которой затем еще будет удержан налог, то это действительно приведет к двойному налогообложению. В этой связи, расчет был скорректирован на сумму налога на прибыль и размер упущенной выгоды составил 18 527 124, 31 руб. 💰Суд также пришел к выводу, что в данном случае убытки подлежат возмещению в части, не покрытой неустойкой. Размер по решению 7 ААС убытков составил: 18 527 124,31 руб. - 970 000 руб.= 17 557 124,31 руб. 📝ИТОГО: - стоимость трех экспертиз: 380 000 руб. -стоимость пяти рецензий: около 500 000 руб. - размер упущенной выгоды снижен с 83 612 582 руб. до 17 557 124 руб. (на 66 055 457 руб.)

Сколько экспертиз можно провести по одному вопросу в рамках одного дела? Подсказка: дело об упущенной выгоде Истец обратился в АС Кемеровской области с иском о взыскании упущенной выгоды в размере 83,6 млн. руб. (дело № А27-24113/2022). Истец перерабатывает и утилизирует отходы. Ответчик являлся лизингодателем оборудования по сортировке отходов. Из-за задержки поставки оборудования Истец не осуществлял деятельность, понес убытки в виде неполученных доходов. Определением АС Кемеровской области от 30.05.2023 назначена экспертиза по вопросу: ❓️ какова экономически обоснованная величина убытков в виде упущенной выгоды (неполученных доходов) ООО «ЭкоЛэнд», вызванных невозможностью осуществления обычной хозяйственной деятельности по сортировке отходов и выборке вторсырья с последующей его реализацией в период с 26.08.2021 по 12.08.2022? 06.07.2023в суд поступило заключение эксперта. 08.09.2023эксперт направил уточненный расчет. 11.09.2023эксперт направил письмо в суд, согласно которому эксперт отзывает предыдущее письмо от 08.09.2023. 25.09.2023от эксперта поступило ходатайство о представлении в суд уточненного и окончательного заключения эксперта, просил считать все ранее представленные документы недействительными, поскольку обнаружены ошибки в экспертном заключении. Стороны ходатайствовали о вызове эксперта в суд, назначении повторной экспертизы, подготовлено 2 рецензии. Сводные замечания к заключению представлены на карточках. АС Кемеровской области оценил экспертное заключение как неполное и ненадлежащее и определением от 27.11.2023 назначил повторную экспертизу. После сдачи повторной экспертизы в суд на нее было написано 3 рецензии. Повторная экспертиза устояла, решение по ней вынесено в первой инстанции. При этом 7 ААС Определением от 08.11.2024 назначил еще одну повторную экспертизу. Причины указаны на карточке. Экспертиза установила размер упущенной выгоды в сумме 13,9 млн. руб. Эксперт подтвердил обоснованность выводов в суде, ответив на все вопросы. Таким образом, в деле есть: - три судебных экспертизы (две из них – повторные); - как минимум, пять рецензий. Карточка дела тут.

Весенний дайджест: делимся самыми интересными постами 💼Описали кейсы: - строительно-техническая экспертиза; - привлечение руководителя должника к субсидиарной ответственности; - оценка действительной стоимости доли в ООО; - землеустроительная, оценочная экспертиза. 📝Собрали НПА и методики: - нормативно-правовая база стоимости и сроков экспертиз; - методики и модели фин.-экономических экспертиз; - методики проверки тарифов УК МКД; - база распределения расходов УК коттеджного поселка. 📑Собрали списки документов по видам экспертиз: - банкротство юр. лиц; - банкротство физ. лиц. ✅Опубликовали полезные посты: - как отклонить эксперта оппонентов? - как предотвратить затягивание сроков экспертизы? - что делать в случае ошибок в экспертизе? 👮‍♂️Разобрали: - формулировки вопросов в делах о привлечении КДЛ к субсидиарной ответственности; - причины отказа суда в проведении экспертизы и варианты действий на примере конкретного дела.

💼КЕЙС - землеустроительная, оценочная экспертиза Экспертиза проведена в рамках спора о взыскании неосновательного обогащения. Истец владеет зем. участком на праве постоянного (бессрочного) пользования. У ответчика на части участка находится строение. Перед экспертами были поставлены вопросы: ❓️определения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации здания; ❓️расчёта рыночной стоимости права аренды земельного участка. Экспертиза проведена двумя экспертами: 🎓В области землеустроительных экспертиз. 🎓В области оценочных экспертиз. Что было сделано экспертами: ✔️ проведен осмотр зем. участка, ✔️ сделана геодезическая съёмка при помощи тахеометра, ✔️ посредством ПО результаты геодезической съёмки наложены на кадастровый план, ✔️ выявлено, что фактически здание не совпадает по контуру с внесёнными в ЕГРН данными, ✔️ нарушены требования к противопожарной безопасности (к проезду пожарной техники), ✔️ определена площадь зем. участка, необходимого для размещения и эксплуатации здания, ✔️ оценена рыночная стоимость права аренды зем. участка за 6 лет. ✍️Ответчик ходатайствовал о назначении повторной экспертизы, эксперты были вызваны в суд для дачи пояснений. В суде экспертами даны ответы на все вопросы, суд признал экспертизу АНО "Аргумент" допустимым доказательством. 📑Решение о взыскании суммы неосновательного обогащения в частичном объёме принято судом первой инстанции на основании расчётов заключения.