Pro Недвижку c Антоном Ларионовым 💼 Smartiz.ru Invest

📈«Зачем усложнять? Давай просто в столбик посчитаем!» или Как инвесторы теряют миллионы на простой математике Часто вижу, как долгосрочные инвестпроекты (от года и дольше) упаковывают в примитивную табличку: «Доходы минус Расходы = Прибыль». Выглядит логично, просто и понятно. Но в недвижимости эта «простота» смертельно опасна. 🟧В чём ловушка расчётов «в столбик»? 🟧Деньги теряют стоимость. 10 млн рублей сегодня и 10 млн рублей через 3 года — это абсолютно разные по покупательной способности активы. «Столбик» этот факт просто игнорирует. 🟧Иллюзия годовой доходности. Взяли общую прибыль в 60% за 3 года, поделили на 3 = «получили» 20% годовых? Это грубейшая математическая ошибка, которая искажает реальную картину. 🟧Слепота к кассовым разрывам. Простая таблица не покажет вам месяцы, когда проект внезапно потребует экстренного дофинансирования. Вы узнаете об этом, когда стройка встанет. 🟧Подмена понятий. Считается абстрактная «рентабельность» вместо реальных метрик оценки инвестиций (IRR и NPV). 🟧Почему профессионалы собирают сложную финмодель? 🟧Учёт времени: Все денежные потоки распределены по периодам, а ценность денег дисконтируется. 🟧Контроль бюджета: Вы видите полную картину доходов и расходов в разрезе каждого месяца/квартала. 🟧Точные метрики: Считаются корректные показатели IRR (внутренняя норма доходности) и NPV (чистая приведенная стоимость). В столбик их вычислить невозможно. 🟧Стресс-тесты: «А что если стройка затянется на 3 месяца?», «А что если материалы подорожают?» — меняете одну ячейку, и модель мгновенно пересчитывает доходность. 🟧Стратегия финансирования: Модель чётко показывает, на каком этапе выгодно привлечь кредит, а где нужно вложить свои. 🟧Горькая правда рынка Я прекрасно понимаю, что 80% инвесторов продолжат верить «понятным» расчетам из трёх строк. Но важно знать: очень часто эта «простота» создается инициаторами проекта умышленно, чтобы скрыть реальные риски и завысить доходность. Вас просто вводят в заблуждение. 🧮 Чем сложнее проект, тем фатальнее ошибка. В примере, который я прикрепил к посту, проект довольно простой, поэтому разница между расчетами не выглядит пугающей. Но представьте, что это девелопмент или редевелопмент с использованием банковского кредита... Ошибка в оценке будет стоить целого капитала. 🎲 Настоящая финансовая модель может казаться пугающей и перегруженной. Но на деле — это единственный способ снять розовые очки до того, как вы перевели деньги. @LANTONL +79202531107 А как вы проверяете расчеты перед входом в проект? Пересчитываете сами или верите презентациям? Делитесь в комментариях🟧🟧🟧

🟧 Из чего складывается доход по этому объекту? Продолжаю цикл постов о стратегии субаренды, начало ЗДЕСЬ🟧 Давайте без общих слов — только цифры. 🟧 Субарендный поток: 400 000 руб./мес Внутри него: 🟧 Аптека — 179 000 руб. за 60 кв.м 🟧 Кафе (шашлычная) — 214 000 руб. за 74 кв.м 🟧 Водомат — 7 000 руб. за 1 кв.м 🟧 Платёж собственнику: 269 040 руб./мес 🟧 Чистый доход инвестора: 130 960 руб./мес Это: 🟧 1 571 520 руб./год 🟧 окупаемость — 2,55 года 🟧 Cap Rate — 39,3% Что делает эту модель особенно сильной? 1. Несколько арендаторов Риск не завязан на одного пользователя помещения. 2. Индексация предусмотрена в договорной структуре 🟧 от собственника — 5% у субарендаторов: 🟧 аптека — 6% 🟧 кафе — 7% 🟧 водомат — 7% 3. Сроки договоров дают предсказуемость 🟧 с собственником — 7 лет 🟧 аптека — 5 лет 🟧 кафе — 11 месяцев с пролонгацией 🟧 водомат — 11 месяцев с пролонгацией То есть перед вами не просто помещение, а уже собранная инвестиционная модель с понятной экономикой и доходом. #готовыйарендныйбизнес#габ#субгаб

🟧Немного цифр Суммарный объем инвестиций в коммерческую недвижимость и площадки под девелопмент России по итогам I квартала 2026 г. составил 242,4 млрд руб.(-22,3% год к году). Сделки с коммерческой недвижимостью составили 160 млрд руб. (-16,8% год к году), с площадками под девелопмент — 82,4 млрд руб. (-31% год к году). Наибольший объём инвестиций в коммерческую недвижимость по итогам квартала обеспечил торговый сегмент — 74,1 млрд руб. и рост в 11 раз в сравнении с I кв. 2025 г. Частные инвесторы демонстрируют устойчивый рост инвестиционной активности на рынке, увеличив объем инвестиций на 51% год к году. Сформировавшись ещё в 2025 году, интерес частного капитала к сегменту продолжает усиливаться: коммерческая недвижимость для инвесторов – один из ключевых инструментов вложения и хеджирования.

💰Доля в бизнесе с низким порогом входа Старт продаж АО «Яблони и Груши»: от 300 000 ₽ за долю в работающем активе. 🟧В среду, 20 мая в 19:00 — ЗАКРЫТАЯ презентация первого раунда размещения акций. Почему это событие нельзя пропустить? 🟧 Вы перестанете быть просто клиентом. Купив пакет акций за 300 000 ₽, вы становитесь совладельцем базы отдыха на 35 Га под Москвой. 🟧 Потолок не 10, а 60 тыс. Сегодня одна акция стоит 10 000 ₽. Через 2 года (к 2028) — прогнозная цена 60 000 ₽. Ваша потенциальная прибыль: +500%. 🟧 Первый и последний шанс. В продажу выходит всего 5% УК (5 000 бумаг). Лот микроскопический. В следующем раунде цена будет другой. База отдыха «Яблони и Груши» (83 км Ленинградского шоссе): 🟧 350 номеров (300×20м² + 50×50м²) 🟧 Демократичный сегмент 2** — самый стабильный в кризис 🟧 Полная загрузка 365 дней (охота, рыбалка, выездные, транзит) Приходи на эфир и узнай первым о проекте! 🟧 Когда: Среда, 20 мая, 19:00 О чем: Как получить долю в бизнесе, не покупая базу отдыха целиком. 🟧 Ссылку 🔗 на Эфир пришлю в личку - ставь "+" в Комментариях или напиши мне. #прямойэфир#эфир#яблониигруши#акции

🟧 Почему готовый субарендный бизнес — один из самых понятных форматов инвестиций Когда люди говорят «хочу инвестировать в коммерцию», чаще всего они имеют в виду одно из двух: 🟧купить объект и долго искать арендатора 🟧купить уже работающий актив, который приносит деньги с первого дня Разница между этими сценариями — огромная. В первом случае вы берёте на себя: 🟧поиск арендаторов 🟧переговоры 🟧ремонтные риски 🟧простой помещения 🟧юридические нюансы 🟧кассовые разрывы Во втором — вы покупаете уже собранную модель дохода. Именно такой формат мы сейчас рассматриваем: готовый субарендный бизнес в МО, Мытищинский р-н, ЖК «Датский квартал», ул. Полковника Романова. Что здесь важно: 🟧локация в жилом комплексе с трафиком 🟧площадь 141,6 кв.м 🟧уже есть действующие субарендаторы 🟧доходность просчитана 🟧модель не требует долгого запуска Для инвестора это означает простую логику: не строить бизнес с нуля, а купить уже работающий денежный поток. В следующих постах покажу цифры и почему этот объект особенно интересен именно сейчас. #готовыйарендныйбизнес#габ#субгаб

ОТВЕТ на Задачу № 4/50🟧 условие задачи здесь Правильным является вариант №1: поджечь фитиль A с двух концов и фитиль B с одного; когда A догорит, поджечь второй конец B. Пошаговое объяснение правильного ответа: 1⃣ Шаг 1 (0 минут): Вы одновременно поджигаете фитиль A с обоих концов, а фитиль B — только с одного конца. 2⃣ Шаг 2 (30 минут): Так как фитиль A горит с двух сторон одновременно, он прогорит ровно в два раза быстрее своего обычного времени (60 / 2 = 30 минут). В момент, когда фитиль A полностью догорит, пройдет ровно 30 минут. Фитилю B в этот момент останется гореть еще 30 минут (с его единственного горящего конца). 3⃣ Шаг 3 (30 минут): Как только фитиль A погас, вы немедленно поджигаете второй конец фитиля B. Теперь фитиль B тоже горит с двух сторон. 4⃣ Шаг 4 (45 минут): Остаток фитиля B, рассчитанный на 30 минут обычного горения, благодаря двум пламенам сгорит в два раза быстрее — за 15 минут (30 / 2 = 15 минут). Когда фитиль B полностью догорит, суммарное время составит 30 + 15 = 45 минут. Почему остальные варианты неверны: ❌ Вариант 2 («погасить через "примерно три четверти"») — неверен. По условию задачи фитили неравномерные. Это значит, что четверть длины фитиля не равна четверти времени его горения (один участок может сгореть за секунды, а другой — тлеть полчаса). На глаз отмерить время невозможно. ❌ Вариант 3 («когда один "на вид наполовину"») — неверен по той же причине. Неравномерность фитилей исключает возможность определять время «на глаз» по их форме или оставшейся длине. ❌ Вариант 4 («сложить один фитиль пополам, отметить середину») — неверен. Геометрическая середина неравномерного фитиля не делит время его горения пополам.

🟧 Кому действительно подходят офисы, а кому лучше остаться в жилой недвижимости Скажу прямо: офисные инвестиции подходят не всем. И это нормально. 🟧 Я бы рассматривал офис как инструмент в следующих случаях: 🟧 1. У вас уже решен жилищный вопрос Если у человека нет базового жилья или он только формирует первый капитал, офис — обычно не первый шаг. Коммерческая недвижимость требует другого уровня насмотренности и спокойствия к риску. 🟧 2. У вас есть свободный кэш, который не хочется вынимать из бизнеса целиком Для предпринимателя это частый сценарий. Нужно разместить капитал так, чтобы: — не держать все в кэше — не покупать перегретую квартиру — сохранить возможность получать доход — при этом не потерять гибкость И вот здесь офис может оказаться сильнее жилого сегмента. 🟧 3. Вам важен не только рост цены, но и денежный поток Многие инвесторы устали от логики: «купил квартиру дорого, сдаю с низкой доходностью, жду роста». Офис в правильной локации иногда дает более понятную экономику: выше арендный поток, лучше бизнес-логика арендатора, понятнее модель использования. 🟧 4. У вас есть ИП или ООО и вы понимаете налоговую структуру Для части предпринимателей это особенно важно. Коммерческий актив можно встроить в общую финансовую модель бизнеса: владение, аренда, НДС, расходы, последующая продажа. Но здесь нужна грамотная настройка. Без нее цифры на бумаге и реальная прибыль могут сильно отличаться. Кому я бы не советовал идти в офисы: — тем, кто покупает первый объект на последние деньги — тем, кто не понимает разницу между валовым доходом и чистой прибылью — тем, кто рассчитывает «быстро перепродать по переуступке» — тем, кто выбирает только по красивой презентации Что я вижу на рынке сейчас Сильнее всего мне нравятся не «офисы вообще», а понятные сценарии: — проекты в растущих смешанных кластерах, где рядом жилье, транспорт и бизнес — объекты в локациях с очевидным арендатором — офисы, где цена входа еще не догнала будущую рыночную стоимость — предложения с сильной рассрочкой, если инвестор умеет управлять кэшем Именно здесь сегодня можно искать доход, а не просто красивую идею. 🟧 Мой вывод Сейчас выигрывает не тот, кто покупает модный формат. Выигрывает тот, кто умеет правильно читать рынок. Поэтому я всегда советую сначала ответить на 3 вопроса: 1) Какая у вас цель: сохранить капитал, увеличить прибыль или получать поток? 2) Какой у вас горизонт: 1–2 года, 3 года или длинное удержание? 3) Подходит ли вам именно офисная недвижимость по риску, структуре сделки и налогам? Если на эти вопросы нет четкого ответа, покупать рано. 🟧 Если хотите, чтобы я помог оценить ваш капитал и сказал честно, что вам сейчас подходит лучше — квартира, офис, ГАБ или просто подождать, — напишите мне в личные сообщения «КОНСУЛЬТАЦИЯ». Разберем вашу задачу, цели, бюджет и найдем решение без иллюзий и маркетингового шума. #офисы#пасивныйдоход

#мозгинвестора 🥸 "Тренируем мозг инвестора" по выходным. 🧐 ЗАДАЧА № 4/50: 🟧 «Два фитиля, как отмерить 45 минут?» У вас 2 неравномерных фитиля, каждый горит ровно 60 минут, и спички. Какой алгоритм гарантированно даст 45 минут? 🟧Варианты: 1. Поджечь фитиль A с двух концов и фитиль B с одного; когда A догорит, поджечь второй конец B. 2. Полностью сжечь A; потом поджечь B с двух концов и погасить через «примерно три четверти». 3. Поджечь оба фитиля с одного конца; когда один «на вид наполовину», поджечь второй конец другого. 4. Сложить один фитиль пополам, отметить середину и сжигать по отметкам «половина → четверть → три четверти». 🟧Решение опубликую во вторник после 12:00 #задачи#математика отвечаем ⬇️⬇️⬇️

⏩ По каким критериям я отбираю офис под инвестиции❓ Когда ко мне приходит предприниматель с вопросом, куда разместить капитал, я не начинаю с подборки объектов. Я начинаю с фильтров. Потому что на рынке офисов ошибка на входе стоит дорого. Вот мой базовый чек-лист: 1. Локация важнее красивой картинки Офисная недвижимость очень чувствительна к месту. Есть районы, где спрос понятен заранее: деловые коридоры, зоны рядом с крупными транспортными узлами, сложившиеся бизнес-кластеры, территории возле метро и внутри сильной городской деловой среды. Если локация спорная, арендатора придется искать долго, а при продаже дисконт будет почти неизбежен. 2. Я предпочитаю А-класс, а не компромиссы Когда экономика охлаждается, арендаторы слабого качества начинают выпадать первыми. Именно поэтому в В-классе рисков обычно больше: нестабильный спрос, более чувствительный арендатор, ниже ликвидность. Для частного инвестора я чаще смотрю именно на качественный сегмент. 3. Нужно понимать, кто ваш будущий арендатор Плохая инвестиция — это объект без понятного пользователя. Я всегда задаю вопрос: 🟧кто сюда реально заедет? 🟧Небольшая компания? 🟧Студия? 🟧Юрфирма? 🟧IT-команда? 🟧Медицинский сервис? 🟧Корпоративный блок? Если ответа нет, я в такой объект не захожу. 4. Нельзя считать только валовый доход Одна из самых частых ошибок — смотреть на арендную ставку и мечтать о высокой доходности. Но офис — это не только аренда. Это еще: — НДС — налоги — юридическая структура владения — эксплуатационные расходы — особенности вывода прибыли Если считать только «грязный» доход, можно сильно переоценить объект. 5. Цена входа должна быть ниже или хотя бы адекватнее вторичного рынка Я люблю объекты, где есть понятный потенциал переоценки. Если на входе цена уже завышена, будущая прибыль сжимается. Поэтому я всегда сравниваю: — сколько стоит аналогичный готовый продукт — что происходит в этой локации с арендой — есть ли у проекта шанс вырасти к вводу 6. Рассрочка — это не бонус, а инструмент Для предпринимателя хороший актив — это не всегда тот, что дешевле. Часто лучший вариант — тот, который позволяет не выдергивать весь кэш из бизнеса. Грамотная рассрочка в коммерческой недвижимости может дать больше, чем номинальная скидка. 7. У объекта должен быть сценарий выхода Я всегда заранее понимаю, как из него выходить: — сдавать в аренду и фиксировать денежный поток — держать до собственности и продавать готовый актив — использовать под свой бизнес — переводить капитал из старого фонда в более сильный объект Если стратегии выхода нет — значит и сделки пока нет. 🟧 Главный вывод Хорошая инвестиция в офис — это не «любой офис вместо квартиры». Это правильно выбранная недвижимость, где сходятся 4 вещи: локация + спрос + математика + ликвидность. Если хотя бы один элемент слабый, будущая прибыль становится слишком хрупкой. В следующем посте покажу, кому офисы действительно подходят, а кому лучше не лезть в этот сегмент вообще. 🟧 Если хотите мой личный чек-лист отбора офисов — напишите в личные сообщения слово «ЧЕК-ЛИСТ» #офисы#пасивныйдоход

🟧🟧Что на самом деле происходит на рынке офисной недвижимости Вокруг офисов сейчас много шума. Но если убрать эмоции и посмотреть на цифры, картина становится гораздо интереснее. Что важно понимать. 1⃣ Предложение растет Общий объем офисной недвижимости в Москве уже превышает 21 млн кв. м. Новых проектов много, и в ближайшие годы рынок получит еще крупный объем ввода. Сам по себе этот факт не плохой. Но для инвестора это означает другое: нельзя просто рассчитывать, что арендная ставка будет расти автоматически. 2⃣ Деловая активность охлаждается Бизнес осторожнее открывает новые офисы, часть компаний оптимизирует расходы, часть переходит в гибридный формат работы. А значит, спрос становится более избирательным. Именно поэтому я всегда говорю: офис нужен не абстрактному рынку, а конкретному арендатору. 3⃣ Растет не весь рынок, а лучшие сегменты Да, в сильных деловых локациях ставки аренды остаются высокими. Особенно это касается А-класса внутри ТТК и рядом с крупнейшими деловыми кластерами. Но это не значит, что любой офис за пределами сильной локации даст такой же доход. Это ключевая ошибка многих инвесторов: они берут красивую среднюю цифру по рынку и переносят ее на слабый объект. Так не работает. 4⃣ Вакантность постепенно растет То есть свободных площадей становится больше. И это важный сигнал: рынок уже не про дефицит «чего угодно», а про дефицит качественной недвижимости. И вот здесь самый важный вывод: Сегодня дефицит не офисов вообще. Сегодня дефицит хороших офисов в правильных местах. Если объект находится в понятной деловой зоне, имеет хороший класс, нормальную площадь и внятную аудиторию арендатора — он будет жить. Если это слабая локация, спорная нарезка и ставка «как у центра», то на выходе можно получить не прибыль, а проблему. Поэтому я смотрю на рынок так: — не «офисы растут или падают» — а какие именно офисы сохранят спрос через 2–3 года Это и есть профессиональный подход к инвестициям в недвижимость. В следующем посте покажу, по каким критериям я отбираю офисные объекты, чтобы не попасть в ловушку красивой презентации и завышенных ожиданий. ❓А вы бы сейчас что рассматривали: квартиру, офис или держали деньги в депозите? Напишите в комментариях — интересно посмотреть, как вы мыслите. #офисы#пасивныйдоход

🟧Хочу рассказать вам про один проект, который я создаю для себя лично. ↪️ Цель стратегии: создать источник пассивного дохода с последующей его продажей через какое то время, когда он капитализируется (подорожает) и я верну первоначальные вложения. 🟧 Это моя инвестиция в создание субарендного готового бизнеса в Мытищах. Делаю его со своей командой. 🟧Локация: ЖК «Ярославский», Мытищи Один из крупных жилых комплексов города. 🏢Помещение: 79,8 м² Расположено на активном пешеходном трафике — около 400 человек в час. Точка находится на прогулочной зоне всего ЖК и на пересечении с бульваром. ✅ Уже есть потенциальные субарендаторы. 🟧 Финансовая модель Аренда помещения у собственника: 239 400 ₽ / мес. Планируемые поступления от субарендаторов: 354 000 ₽ / мес. 💰Планируемый ежемесячный доход: около 115 000 ₽ 🟧 Условия входа: 💼Сумма входа: 1 300 000 ₽ Средства направляются на аренду, запуск и ремонт помещения. 🟧 Стратегия выхода Планируемая продажа проекта через 4–6 месяцев. Уже есть потенциальные покупатели на готовый субарендный бизнес. После продажи я получаю: 🟧 Возврат вложений — 1 300 000 ₽ 🟧 Прибыль — 500 000 ₽ 🟧Итого:1 800 000 ₽ 🟧 Доходность 📈 Моя Прибыль — около 40% за сделку В годовом выражении: • около 80% годовых, если продажа через 6 месяцев • около 120% годовых, если продажа через 4 месяца 🟧Интересно? Хотите чтобы я держал вас в курсе развития проекта? Тогда ставьте любую реакцию на Этот Пост! Проект подходит для инвестора, который хочет зайти в короткую сделку с понятной моделью: аренда → ремонт → посадка субарендаторов → упаковка → продажа готового бизнеса. Или может оставить его себе, как считаете? Пусть ежемесячно приносит мне пассивный доход! #габ#субгаб#готовыйарендныйбизнес