Pro Недвижку c Антоном Ларионовым 💼 Smartiz.ru Invest

🟧 Продолжаю серию душных аналитических историй, потому что один из самых вредных навыков на рынке недвижимости — смотреть на цифры без понимания контекста. Напомню, Часть 1 опубликована ранее в моем Канале здесь🟧 ​ 🟧 История 2. Доля распроданности — один из самых обманчивых рыночных индикаторов Формально логика выглядит простой: чем выше доля распроданности, тем «лучше» рынок, чем ниже — тем «хуже». Но в реальности этот показатель без дополнительных вводных чаще мешает понять происходящее, чем помогает. ​ 🟧Потому что доля распроданности сама по себе не отвечает на главный вопрос: здоров ли рынок и за счет чего формируется динамика. 🟧 Пример 1. На рынок активно выходит новое предложение В моменте доля распроданности неизбежно снижается — просто потому, что резко увеличивается объем экспозиции и, соответственно, «нераспроданные остатки» становятся больше. Является ли это проблемой? Нет, если новый объем дальше реализуется пропорционально и в разумные сроки — тогда снижение доли распроданности является нормальным и логичным следствием расширения предложения, а не сигналом бедствия. 🟧 Пример 2. Новое предложение почти не выходит, а старое продается медленно Экспозиция сжимается, сроки ввода переносятся, оборот падает. И что видно в «голом» показателе? Доля распроданности может расти, потому что база (объем доступного предложения) уменьшается. Это хороший сигнал? Тоже нет — за «красивым» процентом может скрываться стагнация, низкая ликвидность и отсутствие нормального обновления предложения. 🟧 В итоге в двух диаметрально разных ситуациях можно получить одинаково «хорошую» или одинаково «плохую» долю распроданности — но означать она будет противоположные процессы. ​ 🟧Поэтому смотреть на долю распроданности без контекста — значит почти гарантированно прийти к неправильным выводам. 🟧 Именно поэтому в своем анализе я ухожу от вырванного процента и смотрю на срок реализации остатков (по сути — на то, за какое время рынок «переваривает» текущий объем). Дополнительно для понимания состояния рынка важна связка распроданности со сроками и стадией готовности/приближением к вводу: в отраслевой аналитике именно соотношение распроданности и строительной готовности часто называют более информативным маркером, чем распроданность сама по себе. ​ 🟧Во‑первых, принципиально важно, как распроданность распределяется относительно сроков ввода в эксплуатацию: если чем ближе к вводу, тем выше распроданность — это признак более здоровой модели спроса. Если пропорции нет — это повод разбираться глубже. 🟧Во‑вторых, низкая распроданность «свежего» объема на старте продаж сама по себе нормальна. 🟧Вопрос не в самом проценте, а в том, за какой срок этот объем будет реализован — и насколько этот срок соотносится с оставшимся временем до ввода. ​ 📊 Именно сравнение срока реализации остатков со сроком до ввода позволяет объективнее оценивать: 🟧Проекты. 🟧Локации. 🟧Регионы. ​ Это точнее, чем один процент, вырванный из рыночного контекста и способный легко ввести в заблуждение. 🟧По традиции вернусь позже с другими неприятными фактами.

🎁Новогодний подарок для инвесторов — записи и материалы 3D-эфиров Начало года — лучшее время, чтобы без спешки разобраться в инвестиционных возможностях и спокойно выстроить стратегию на год вперёд. Поэтому мы подготовили записи и материалы новогодних 3D-эфиров — как подарок инвестору в начале года, а не как формат срочных решений. Что это даёт вам: 🏡 возможность разобраться в разных направлениях недвижимости — земля, паркинги, апартаменты, зарубежные проекты; 📊 понятные цифры, расчёты и сценарии, а не общие рассуждения; 🧠 комфортный темп — вы изучаете материалы тогда, когда вам удобно; 💬 возможность задать вопросы и обсудить интересующие направления, если появляется конкретный запрос. Это не про давление и «надо решать сейчас». Это про осознанный выбор и уверенность в решениях. Доступ к записям и материалам предоставляется персонально, по тем направлениям, к которым у вас есть реальный интерес. В дальнейшем, по обратной связи и запросу, можно открыть доступ и к другим материалам серии 3D-эфиров. Мы убеждены: 💡 инвестиции начинаются не со сделки, а с понимания, логики и правильных вопросов. Пусть этот год начнётся со взвешенных решений и сильных результатов ✨ Для запроса записи - и перехода в персональный 3D чат - напиши «3D чат» в комментариях или в личных сообщениях #записьэфира

#мозгинвестора 🥸Открываю математическую рубрику "Тренируем мозг инвестора" по воскресеньям с задачками. 1. Среди тех, кто ответит правильно, выберу одного и проведу мини разбор (без оплаты) на ваш запрос. 2. Каждый месяц, среди всех участников случайным образом разыгрываю ⭐️500 - важно только ваше участие. 3. Каждый квартал дарю Premium подписку (на 3 мес.) тому, кто наберет наибольшее количество баллов: 1 балл - за неправильный ответ 3 балла - за правильный ответ Даже просто участвуя, вы имеете шанс на победу, но утраиваете его в случае правильного ответа. 4. В конце года, 31 декабря, среди всех участников, проведу розыгрыш Premium подписки (на 12 мес.) Чем больше баллов, тем выше шанс выиграть. И вот первая из задачек. 🧐 ЗАДАЧА №1/50: 🟧Экзаменатор задавал всем абитуриентам по 25 вопросов. За каждый правильный ответ ставилось 4 балла, а за неправильный — отнимался 1 балл. 🟧На сколько вопросов ответил правильно абитуриент, который получил 60 баллов? 🟧Решение опубликую во вторник в 12:00 #задачи#математика отвечаем ⬇️⬇️⬇️

🟧 Новый год начинаю с плотной аналитики — потому что убежден: управлять рынком можно только тогда, когда понятны его реальные механизмы и источники искажений. ​ 🟧 История 1. Средние «индикативные» цены по рынку не отражают фактическую динамику Если говорить строго, цены «сами по себе» не растут и не падают — их повышают или понижают участники рынка, исходя из совокупности условий, спроса, стратегии и текущего баланса. ​ Ключевое влияние на динамику оказывает структура предложения. Например, в старой Москве с прошлого декабря средняя цена квадратного метра могла вырасти более чем на 25% — цифра выглядит впечатляюще. Но означает ли это, что каждый лот в экспозиции автоматически подорожал на четверть? Нет. ​ 🟧 Корректный подход — смотреть структуру предложения в динамике и только затем оценивать изменение цен. Тогда становится видно, что «средняя температура по больнице» меняется из‑за перекоса: доля комфорта сокращается, новое поступление в большей степени формируется за счет более дорогого сегмента (например, бизнес‑класса), а наиболее доступные лоты быстро вымываются спросом — что в целом логично. 🏗 Отдельный источник искажений — квартирография (состав лотов по типам и площадям). Типовая ситуация: вы анализируете проект и видите резкий рост средней цены метра к прошлому месяцу. Это не обязательно означает, что застройщик «одним днем» поднял цены на 20% на весь пул; часто причина проще — в продажу вышел пул студий и однокомнатных, который статистически меняет средний показатель проекта. 👌⬇️ Еще один фактор — скидки, рассрочки и индивидуальные условия сделки: по витринной цене невозможно точно понять, по какой модели и на каких условиях будет реализован конкретный лот. На практике объект может оказаться существенно дешевле или дороже «витрины», потому что существуют не только прямые преференции для покупателя, но и финансовые конструкции вроде нулевого первоначального взноса, который фактически увеличивает итоговую стоимость владения. Поэтому профессиональный анализ требует смотреть одновременно: цену экспозиции, цену фактической реализации и набор «плюшек» от застройщика — включая реальную стоимость «нулевого взноса». И даже при таком подходе точность будет ограниченной: это все равно оценка диапазона, а не «до рубля». ​ 🧱 Наконец, отдельная зона риска для корректной оценки цены — квартиры с отделкой. Стоимость отделки может быть вынесена в отдельный договор и не отражаться в ДДУ как часть цены объекта (в ДДУ может фигурировать лишь стоимость «голого бетона»), из‑за чего фактические затраты покупателя и «официальная» цена по документам будут существенно различаться. ​ #финансоваяграмотность#анализ

🟧Москва, Сочи и Петербург признаны худшими городами для покупки квартир под сдачу в аренду. Несмотря на то, что это самые инвестиционно привлекательные регионы в стране. 👌 В Москве показатель доходности составляет лишь 3,8%, а окупаемость — 26 лет. Не намного лучше положение Южной столицы: 4,8% и 20,7 года. В Северной – 4,9% и 20,4 года. 🟧 Самым удачным с точки зрения вложения признано жилье в Нижнем Тагиле, где оно приносит арендодателю от сдачи 8,8% годовых, а окупается за 11,4 года. 🟧В десятку топовых локаций также вошли: Астрахань (8,7% и 11,5 года), Грозный (8,5% и 11,8 года), Хабаровск (8,1% и 12,4 года), Магнитогорск (7,8% и 12,8 года), Мурманск (7,8% и 12,9 года), Ленинградская (7,5% и 13,3 года) и Московская (7,3% и 13,6 года) области, Череповец (7,3% и 13,8 года) и Смоленск (7,3% и 13,8 года). «Интересно, что Москва и Петербург попали в «невыгодный» список, а их области – в «выгодный». Это объясняется слишком большими ценниками продажи недвижимости в мегаполисах, которые не может сбалансировать даже высокий уровень арендных ставок. А в Подмосковье и Ленинградской области покупная цена квартиры гораздо ниже, в то время как стоимость аренды отнюдь не маленькая – таким образом, баланс получается хороший», — прокомментировали эксперты.  🟧В среднем по всем городам показатель доходности квартиры оказался равен 6,1%; средняя квартира окупится за счет сдачи в аренду за 16,4 года. #аналитика#статистика

#эфир#прямоэфир 🟧Мы начали, ждём только вас!🟧🟧🟧

🟧🟧🟧🟧Основные изменения в экономике для россиян с 1 января 2026 года 🟧 НДС возрастает с 20% до 22%, льготная ставка 10% сохраняется для социально значимых товаров. 🟧 МРОТ повышается с 22 440 до 27 093 рублей. 🟧 Прожиточный минимум увеличивается на 6,8% до 18 939 рублей. 🟧 Страховые пенсии индексируются на 7,6%. 🟧 ЦБ расширяет перечень операций, признаваемых мошенническими. В частности, крупные переводы самому себе по СБП на сумму свыше 200 тыс. ведут к блокировке счета. 🟧 Семьи с низкими доходами могут вернуть часть уплаченного НДФЛ. Что дорожает 🟧 Коммунальные услуги: с 1 января — на 1,7% из-за НДС, с 1 октября — еще на 8–22%. В ряде регионов суммарный рост превысит 40%. В Москве — 16,7%, в Петербурге — 16,3%. 🟧 Стоматология — на 50–100% из-за роста цен на материалы, аренду, ЖКУ, логистику и увеличения НДС. 🟧 Отдельные категории товаров — до 30% из-за ужесточения импорта и таможенного контроля. В зоне риска электроника, одежда и лоты на маркетплейсах. 🟧 Иномарки — на 20% из-за индексации утильсбора. 🟧Электроника — из-за технологического сбора до 5 тыс. рублей. 🟧 Связь — на 20–25% из-за НДС, общей инфляции и расходов на обслуживание сетей. 🟧 Комиссии банков на переводы и обслуживание из-за обложения операций НДС. 🟧 Мебель — до 25% из-за увеличения налоговой нагрузки производителей и роста цен на древесину. 🟧 Продукты питания — на 10–15% из-за НДС. 🟧 Алкоголь и сигареты — на 20-40% из-за НДС и увеличенных акцизов. 🟧 Штрафы за нарушение ПДД — на 50%. 🟧 Новостройки — на суммы штрафов застройщикам после отмены моратория на них. #новости

13.01.2026 в 19:00 3D Эфиры. День 6 🔥 📊Разбор Камбоджи в формате «Математической мастерской инвестора» 🧮Инвестиции без иллюзий — только расчёт. Камбоджа всё чаще фигурирует в инвестиционных предложениях: долларовая доходность 💵, низкий порог входа 🚪, туризм 🌴, рост экономики 📈. Звучит привлекательно. Но профессиональный инвестор начинает не с обещаний, а с вопросов к цифрам🔍. В формате «Математической мастерской инвестора» мы берём реальные проекты🏗️ и разбираем их через финансовую модель 2.0📐 — с учётом: — стоимости денег во времени ⏳💰, — сценариев развития 🔄, — альтернативных решений для капитала ⚖️. Без эмоций ❌ Без презентаций «как всё будет хорошо» ❌ Только логика и расчёт ✅ На разборе Камбоджи смотрим: 🔹 где доходность подтверждена расчётами 📊; 🔹 где цифры работают только при «идеальном сценарии» ⚠️; 🔹 как считать альтернативную стоимость капитала 🧠; 🔹 при каких условиях объект становится управляемым активом, а не лотереей 🎯. ⚠️Важно: это не обзор страны 🌍 и не презентация застройщика 🏢. Это аналитическая работа с цифрами: — вход 🚪, — денежный поток 💸, — риски ⚠️, — стратегия выхода 🔚. Один и тот же объект может: ✔️ усиливать портфель одного инвестора и ❌ не подходить другому — и именно это мы показываем на цифрах, а не на эмоциях 📉📈. Пиши “Камбоджа” в комментариях и я пришлю ссылку 🔗 на прямой эфир 🎦 который состоится сегодня 13 января в 19-00 #эфир#прямойэфир

📊ФИНМОДЕЛЬ 2.0 🧮Математическая мастерская инвестора 📅12 января 2026 · 19:00 МСК 🔒 Закрытый 3D-эфир 📍День 5 · углублённый разбор Это не разговоры «про недвижимость», а работа с цифрами 📈 Разбираем финансовую модель расчёта доходности по-взрослому — с учётом ключевого параметра, который многие упускают: стоимости денег во времени⏳💰 Пишите в л/с - пришлю ссылку

🟧 12 01.2026 г. в рамках расширенного формата 3D эфиров - математическая мастерская инвестора Мы рассмотрим 🟧 Финмодель 2.0 Модель - которая меняет правила игры: показываем, как считать доходность по-взрослому 🟧 В понедельник понедельник 12.01.2026 г. в 19:00 мск мы — Антон Ларионов и Юрий Морозкин — ждем вас на закрытой встрече, по работе с финансовой моделью расчёта доходности на примере апартаментов в Уфе. Модель учитывает ключевой параметр, который раньше упускали многие: стоимость денег во времени. Благодаря этому расчёты показывают не «интуицию», а реальные показатели эффективности: ROI, NPV, IRR, срок окупаемости, cap rate — в одной системе координат. 🟧 Мы разберём на реальных объектах: — как меняется доходность при разных ставках; — почему инвесторы первой волны зарабатывают значительно больше; — какие стратегии теряют смысл при высокой ставке; — и какие модели остаются жизнеспособными даже в сложных условиях рынка. 🟧 Это инструмент, который 100% усиливает вашу экспертность перед инвестором — цифры работают лучше любых аргументов. 🟧Юрий МОРОЗКИН Кандидат физико-математических наук, доцент, автор более 140 научных трудов. Лидер региона Уфа/РБ Лидер команды 11 PRO Capital Эксперт по построению финансовых моделей в Лаборатории девелопмента. Более 100 партнерских инвест. сделок за 2025 год 🟧Антон ЛАРИОНОВ Радиофизик, Экономист Кандидат в мастера спорта по многоборью, Бронзовый призёр Первенства области по триатлону; Основатель Smartiz Invest 🟧 Разбор будет практическим, честным и максимально прикладным. Готовьте вопросы — пойдём по шагам, чтобы каждый смог использовать модель в работе уже на следующий день. 🟧 Пиши «модель» в комментариях или в л/с @LANTONL - пришлю вам ссылку на эфир! #эфир#прямойэфир