Эксперт недвижимости Константин Барсуков

послушать👇

Опасное дарение или почему мы не купили квартиру Собственность продавца на основе договора дарения. Какие проблемы мы нашли и как их искали? На что еще нужно обращать внимание в такой ситуации? Выручит ли обязательный нотариат? #ЮридическаяЭкспертиза#Недвижимость#Дарение @expertned

Об использовании кредитного плеча в инвестициях. Вообще, взять кредит, чтобы сделать инвестицию в недвижимость - штука заманчивая. Ну, вот к примеру, строим мы дом на продажу. Если вкладывать полностью собственные средства, то, условно, математика такая: вложил 9 млн, продал за 12 млн = доход 3 млн, Т.е. 33% за цикл. Ну, пусть он 6 месяцев будет. Итого 66% годовых. Теперь берем и вместо 9 млн своих, вкладываем своих средств процентов 10, а остальное берем в кредит. итого получается: 900 тысяч своих, по 200 тысяч выплаты по кредиту - это за 6 месяцев 1,2 млн. Продаем за те же, 12 млн, из которых возвращаем 8,1 млн кредитные и свои траты в 0,9 и 1,2. Итого прибыль 1,8 млн. вложено было 900+1,2 = 2,1. Прибыль 1,8. Т.е. 85% за цикл или 170% годовых. @expertned А если еще выплаты за кредит вложить в кредит, т.е. взять кредит не 8.1 млн, а 9,3. Пусть даже платеж увеличится, то можно и в районе 500% годовых получить. И вот такие расклады настолько заманчивы, что часто заставляют людей действовать неразумно. Потому что чем больше кредитное плечо, тем сильнее нужно перезакладывать на риск. Так как любое сокращение доходности операции, точно так же увеличивает уход в минус, как увеличение доходности увеличивает плюс. Приведу пример. Обратился недавно человек, говорит что делать продавать уже или ждать? Начинаем оценивать ситуацию. Покупал квартиру в новостройке за 34,5 млн. года полтора назад. Сейчас таких по 34-35 там висит штук 50 в его же метраже. А еще штук 10 по цене от 26 до 27 млн. И у него две проблемы. Проблема первая, рассрочка заканчивается в конце года и нужно или платить, или в ипотеку переходить. Проблема вторая, рассрочка была с 10% первоначальным взносом + небольшие ежемесячные платежи. Т.е. был расчет на то, что вложу своих 10%, продам с доходом от цены квартиры в 20%. Итого плюс 100%. Соответственно, если квартира продается в той же цене, то доход 0%. Если дешевле, то уже не плюс 100%, а минус 100 или 200%. При этом, если бы кредитное плечо было меньше, то и убыток был не такой критичный. Поэтому аккуратнее с кредитным плечом. Аккуратнее.

Итого, что сегодня я вижу на рынке. Если смотреть на действия покупателей и продавцов, то рынок сегодня очень разнонаправленный. Я не вижу консолидации действий. Где-то продавцы спешат продать, а покупатели не спешат купить. Где-то, наоборот, продавцы сидят в завышенной цене и готовы ждать ещё и ещё, пока не продадут по ней, а покупатели готовы покупать без торга, даже, если цена могла быть и подешевле. Т.е. у людей нет единого мнения о том, что будет с рынком. Плюс начались разговоры о росте цен. Вчера как раз брали интервью у меня, на тему "за последний месяц цены на новостройки выросли на 1-1,5%". Вот с чего они выросли-то?! Но в СМИ пишут. По предложению. Не знаю, как в ваших сегментах, но там где мы работаем с покупателями, рынок после декабря вымели. Итого. Пока всё идет в логике той парадигмы, которую я описывал в последнем видео с прогнозами. Рынок пустой, цены в объявлениях искусственно подросли. Куда склонится чаша весов - в сторону удержания цен на том же уровне или их роста, пока сказать не могу. Ждем середины февраля. Ну, и замечу, что поднятие ключевой, к которому ЦБ начинает осторожную подготовку, никак не отразится на этих весах. А вот оставление на том же уровне, особенно с намеком на снижение, или тем более снижение - будет дополнительной гирькой на чаше роста. @expertned

К слову об отличии загородной и городской жизни. Мы тут обнаружили, что у нас мышь поселилась в доме. Подозрения на кошку, так как уже была замечена в том, что приносила живую мышь в дом. Но в прошлый раз мышь сразу же была спасена и выдворена из дома. А тут, возможно, не заметили. А может быть и сама пробралась. С одной стороны, у жены теперь облегчение, так как стала понятна причина "странных и пугающих ночных шорохов". С другой стороны, теперь предстоит квест "поймай мышь живой, дай её потрогать ребенку, и только после этого выпусти на волю") В общем, загородом живность в вашем доме может завестись без вашего участия.

"Его в дверь, а он в окно". Хорошая попытка от застройщиков, но сильно удивлюсь, если пропустят... https://www.fontanka.ru/2025/01/24/75026756/

Депутаты поставили окончательную точку на попытке признать апартаменты жилым помещением. Кто-то это ещё ждёт? Хотя, конечно, определить что же всё-таки такое есть апартаменты, надо бы..

Третье по маткапиталу. К сожалению, законопроект, о котором я писал ранее, на второе чтение пройдет в сильно усеченном виде. Отказ совершеннолетних от наделения их долями не прошел. Государственно-правовое управление Президента считает, что эта норма избыточна, так как, якобы, и так совершеннолетний это имеет право сделать. Наши доводы о том, что это не является сегодня однозначной нормой, что форма такого отказа не закреплена и т.п., на них никак не повлияли. Так же, скорее всего, будет убрана норма о замене объекта в обязательстве при невыплаченной ипотеке. Что существенно упростило бы всем жизнь. Но при останется норма о том, что до выплаты ипотеки при использовании на нее средства маткапитала, можно детей наделять долями. И на это не будет требоваться согласие банка. Так что хотя бы так, но будет решен вопрос с продажей объектов, с непогашенной ипотекой, на которую использовался маткап. Можно будет наделить детей долями. Пойти в опеку и купить другой объект. Правда, тут возникает вопрос с тем, что опека не дает согласие на наделение детей долями в новой квартире, если она покупается с ипотечным кредитом. Да и детская доля будет существенно увеличена до 6 кв.м. минимум. Но это уже вопрос следующего этапа. Я хочу в рамках рабочей группы с Минпросвещением поднять вопрос о разрешениях опеки на покупку жилья с ипотекой. Есть у меня видение, как можно решить проблему. Ну, и думаю, что есть смысл поднять вопрос о минимальной доле при обмене жилья, где детям принадлежит незначительная доля. Т.е была у них условно 1/40, например 0,5 кв.м., которые получили из-за маткапитала или по наследству. Почему при продаже этого жилья и покупке нового доля должна стать минимум 6 кв.м.? Мне кажется, что данное требование не справедливо.. @expertned

Второе Я писал, что ратую за унификацию выдачи опекой разрешений на совершение операций с недвижимостью. В рамках рабочей группы были подготовлены предложения для Министерства просвещения, каким образом это можно было бы сделать. На следующей неделе планируется совещание с представителями от Минпроса и депутатами ГД, будем эти предложения обсуждать. Пока всё позитивно. Так как понимание наличия проблемы есть. Теперь главное придумать пути ее решения. На мой взгляд, было бы хорошо иметь регламент, в рамках которого были бы даны четкие ответы для органов опеки и граждан, на некоторые ситуации, которые имеют сейчас различные решения в разных регионах. А так же упростить процесс принятия решений опекой в типовых ситуациях. Ну, и хочу поднять вопрос о решении некоторых вопросов, которые сегодня решаются не всегда просто. Например, как подать заявление в опеку, если местонахождение второго родителя не известно. Или нужно ли брать согласие на продажу недвижимости, находящейся в собственности несовершеннолетнего, с родителя, который является злостным неплательщиком алиментов? Ну и другое. @expertned

О законотворческом. Первое Ранее писал уже о разработке закона о риэлторской деятельности. Что с ним происходит сейчас. 1. Получили отзывы от регионов. Большинство регионов поддерживают появление такого закона. 2. Идет процесс его доработки на основании отзывов на законопроект. 3. Далее планируем выносить его на рассмотрение Правительства. Думаю, что где-то ближе к концу февраля. Ну, и уже по результатам отзыва Правительства будет понятно, что дальше. Сейчас есть некое перепутье. 1. Кто ведет контроль. Федеральный центр или региональные администрации. Мы, в рамках рабочей группы, пока склоняемся ко второму варианту. 2. Обязателен ли закон для всех регионов или регион сам принимает решение нужно ли в конкретном регионе регулировать деятельность риэлторов или не нужно. Мы пока склоняемся ко второму, так как есть регионы, где это нецелесообразно, в связи с существенно малым количеством риэлторов, работающих в этих регионах. @expertned