Эксперт недвижимости Константин Барсуков

Продавец - "гений маркетинга") Выдержки из текста объявления: - Вaш paй у мoря - Не упустите шанс стать владельцем участка, где каждый день будет наполнен радостью и гармонией! На фото смотрю, так и вижу рай, радость и гармонию. Кстати, про размер участка прям понравилось: 6 соток — идеальное пространство для строительства и отдыха всей семьёй. @expertned #суровый_маркетинг

Сделали небольшой бот-опросник, чтобы понять можно ли получить семейную ипотеку на вторичку. Если хотите узнать доступна ли вам она - пользуйтесь: @exp_7ya_bot

Для тех, кто брал ипотеку по 24% и выше. Есть возможность рефинансировать вас по ставке 22%❗️ При остатке в 3 млн и сроке 25 лет: Ваша ставка 24% - платеж уменьшится на 5 тысяч рублей Ваша ставка 25% - меньше на 7 т.р. ставка 26% - меньше на 10 т.р. 27% - на 12 т.р. 28% - на 15 т.р. Точнее рассчитать вашу экономию и ознакомиться с условиями рефинансирования можно здесь.

Вышла статистика Гильдии Риэлторов Москвы по марту: Так, по состоянию на 30 марта 2025 года Индекс московской однушки зафиксировался на уровне 12 150 000 рублей. То есть, теоретически покупатель, отложивший с начала марта покупку подобного объекта, к концу месяца должен был бы заплатить на 50 000 рублей больше.** https://grmos.ru/statistika/itogi-mart-2025-moskva-vtorichka Собственно, как и до этого ИРН - фиксируется рост цены по марту. Что является нормой для цен в объявлениях. И о том, что такое движение рынка будут фиксировать я говорил еще в декабре прошлого года. Эти цифры пока не говорят о начале фазы роста реальных цен. Для нас лакмусовая бумажка - это показатели апреля. @expertned

Вот, собственно, то, что уже давно ожидалось. Объём новых проектов, запущенных в строительство в марте 2025 г., составил 3,6 млн кв. м, что на 24% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Снижение запусков за первые три месяца этого года отмечается в половине регионов, где ведётся жилищное строительство (в 43 из 86). Наиболее заметно — в 10 крупнейших субъектах по объёму строящегося жилья (-26% г/г до 4,1 млн кв. м), в основном за счёт Москвы и Московской области, где в совокупности запуски снизились на −51% г/г до 1,2 млн кв. м. Правда, я ждал этого на полгода раньше. Но первая половина 24-го была для застройщиков очень хорошей. А теперь застройщики ответили и Правительству, и ЦБ: Цены снижать не будем, зато будем снижать стройку. Что в будущем, тоже рост цен. Думаю, что тему эту начнут активно педалировать. Ведь застройщикам нужны субсидии. Например, расширение семейной ипотеки. @expertned

Что опять?!!!! Я же говорю, на рынке недвижимости память людей, как у рыбок. Год прошел и хватит.. Могу напомнить, что с сентября по декабрь 2023 года тоже затовариванием пугали. Все эти 70 млн.кв.м. непроданного жилья, скорый крах рынка новостроек, цены минус 20%. И где оно всё? А ведь достаточно просто посмотреть структуру этих непроданных площадей. Как они с годами ввода в эксплуатацию сочетаются. Но "затоваренность" ведь звучит красивее... @expertned

Всё же сколько вижу такого, но не могу логику понять до сих пор. Вот человек, покупает объект недвижимости. Цена под десяток миллионов. Но не делает юр.экспертизу. Ну как?! Ладно, кто-то считает, что он её делает, потому что не разобрался до конца. И заказывает…

Всё же сколько вижу такого, но не могу логику понять до сих пор. Вот человек, покупает объект недвижимости. Цена под десяток миллионов. Но не делает юр.экспертизу. Ну как?! Ладно, кто-то считает, что он её делает, потому что не разобрался до конца. И заказывает, что-то типа проверки от Сбера или М2, думая, что он полноценно проверил объект. Но ведь вообще без проверки покупают. Почему? Нам тут просто заказали экспертизу по офисному помещению. Мы "брак" нашли, сейчас ждем ответ от страховой, если примут на страхование, то будем думать покупать или нет. Если не примут, то точно нет. Я склоняю клиентов в любом случае не покупать, но у них свои резоны. При этом наши продавцы продали уже в этом помещении с десяток офисов. И сильно удивлялись, что мы хотим предоплату, как минимум на 7 дней. А лучше на 14, чтобы проверить всё и нормально сделку сделать. Даже авансового не было нормального у них. Говорят обычно, выбирают, устная бронь на три дня и сделка... Но, как говорит мой партнер, юрист-судебник, если бы все делали проверку до сделки, то кто бы обращался к нему после сделки... @expertned

Обсудим нестандартные подходы в продаже недвижимости. Сегодня про загородку поговорим. Очень красиво у нас получилось. Задача. Продать дом 140 кв.м. с участком в 13 соток, 20 км. от МКАД. Место хорошее, участок хороший дом новый. Есть небольшие минусы, но в целом, в определенном смысле "дефицитный товар". Но, есть отягчающий фактор - часть жилого дома, которая расположена на этом же участке. Т.е. изначально был большой участок в 50 соток со старым домом. Затем все это было разделено на две неравные части. 1/3 у нас оказалась, 2/3 у соседа. Почему отягчающий? Потому что выглядело это так, что заходишь на участок, а там дом чужой стоит. Да соседская часть была огорожена забором, и все же какой-то кусок с соседскими окнами на участок. В общем сложно объяснять, но реально было не очень. Плюс участок из-за этого было не прямоугольный, а с закутком. Не критично, но все же.. Мы сначала попробовали в лоб выставить объект, как есть, попробовали обыграть это в рекламе, как преимущество в виде доп.домика, который может быть использован, как гостевой (правда там ремонт пришлось бы делать и все же) или как отапливаемый сарай (дом отапливался газом). Но жизнь сразу показала, что такое из потенциальных покупателей никто не оценивает. Несколько человек посмотрели. Всех часть дома смущала. И тогда мы подумали, что надо от этой части дома избавиться! Два варианта: или разделить участок на два: 5 соток и 8. Часть дома с 5 сотками продать отдельно, а 8 с домом - отдельно. Второй - продать соседу часть дома и кусок в районе 2-2,5 соток, а остальное продавать отдельно. Тогда мы получим красивый прямоугольный участок и новый дом. Плюс этой идеи был еще и в том, что в любой из этих концепций мы можем снижать цену нашего дома. Она тогда уходит в уровень 20 млн (а если идти по первому варианту, то в уровень 16-17 млн). И это становится прям уникальным предложением в этом районе. Причем еще один момент, если убрать часть дома, то ликвидность увеличится. И цену можно попробовать получить большую. Т.е. мы увидели в объекте потенциал того, что продажа двух частей отдельно даст в сумме больше денег, чем продажа всего целиком. Как итог, после переговоров сосед купил у нас часть. Поставили по границе новый сплошной забор. Потратили 100 тысяч на посадку туй и кустарника, которые прикрыли старый дом. И очень быстро после этого нашелся покупатель. В итоге суммарно получили примерно на 1,2-1,5 млн больше, чем рассчитывали. Единственный нюанс. Так как проводились манипуляции с участком. То новый образовался новый участок. А значит, срок владения начал истекать с момента его образования. И при продаже возникает налог от цены земли. Как решили. Во-первых, в цене дома цену земли указали пониже. Покупателю не важно, а нам норм. Сильно ниже не могли, так как соседу в этом же году землю продавали. Не хорошо сильно ниже, чем там делать. Но чуть ниже сделали. Плюс вычет в цене затрат. В итоге налога получилось тысяч на 50. Учитывая общую цену продажи - вышло сложнее, но выгоднее и скорее всего быстрее, чем если бы продавали всё целиком. В общем, иногда нестандартный подход - это хорошее решение. @expertned

Если говорить про "под влиянием", то для суда есть то, что указано в 178 -179 ст. ГК РФ: под влиянием существенного заблуждения, обмана, насилия, угрозы. Ничего из этого к ситуации с Долиной не подходит. Поэтому скорее всего они пошли по пути "не осознавала значение своих действий". По крайней мере про экспертизу Долиной на этот предмет я читал. Теперь про суть вопроса. Вот выдержка из нотариально удостоверенного договора купли-продажи ... стороны настоящего договора в присутствии нотариуса подтверждают, что они действуют добровольно, не вынужденно, на обоюдно выгодных условиях, понимают значение своих действий и заключили настоящий договор не вследствие заблуждения, не по принуждению, не под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной... Как видите, здесь нет слов "нотариус установил что..", здесь есть "стороны подтвердили что..." Т.е. нотариус не устанавливает факт осознавания или неосознавания своих действий человеком, он не устанавливает факт находится ли человек под угрозой или обманом, не проверяет психическую вменяемость. Поэтому, очевидно, что не несет за наличие чего-то из этого ответственность. Поэтому, суду по сути не важно был нотариус или нет, если эксперт, которому верит судья сказал, что не осознавал свои действия человек, значит не осознавал. А нотариус, не специалист, чтобы это определять. Многие заблуждаются, считая нотариат панацей от оспаривания сделок. К сожалению, такое мировосприятие, в том числе, формирует и нотариальная палата. Например, президент нотариальной палаты Корсик К.А. любит говорить о безопасности сделок, удостоверенных нотариусом и о том, что нотариусы несут ответственность всем своим имуществом. Однако, при этом не рассказывает за что именно отвечают нотариусы всем своим имуществом. А так же не упоминает о том, что была у нас в стране эпоха обязательного нотариата при сделках с недвижимостью. И как-то оспариваний там меньше не было, и расплатой за оспоренную сделку имуществом нотариуса я тоже не слыхал. И если хочется узнать за что именно отвечают нотариусы и делают ли они юр.экпертизу, то вот: https://dzen.ru/a/Y9YCKskAwQ8OML9d @expertned

Вчера удивительным образом от Генерального прокурора в докладе Совету Федерации прозвучало: "Вместе с тем считаю необходимым ..... нормативно урегулировать деятельность риелторов, через которых мошенники ускоренно продают квартиры потерпевших. Соответствующие предложения мы направили в Совет Безопасности, рассчитываю и на вашу поддержку." В связи с чем хотелось бы заметить что вообще-то сами риэлторы уже кучу лет пытаются доказать государству, что отрасль нужно зарегулировать. Хотя бы для того, чтобы все подряд перестали тыкать в проф.сообщество "черными риэлторами", а теперь еще и риэлторами помогающими мошенникам. Потому что профессиональных риэлторов в таких бандах обычно нет. Встречаются там чиновники, полицейские, нотариусы, бывает даже прокуроры, ну и конечно же, самые настоящие мошенники, но называют их почему-то "черными риэлторами". Несколько подходов было к закону о риэлторской деятельности. Каждый раз инициатива исходила именно от риэлторов. И каждый раз именно государство заворачивало эти инициативы! Вот и сейчас на рассмотрении у Правительства лежит законопроект, которым предполагается ввести регулирование в сфере оказания услуг по недвижимости. Но, что мы видим опять? Поддержку? Нет! А видим мы простую вещь, как рекламные площадки массово выражают мысль, что это не нужно. А Авито, при этом идет дальше. Платит деньги институту Гайдара, чтобы они провели исследование рынка недвижимости в разрезе предлагаемого законопроекта с публикацией негативного вывода. Что институт им.Гайдара и делает, подтверждая свою "репутацию". Профессионалы рынка недвижимости, читая выводы института им. Гайдара, диву давались, как можно было так виртуозно натянуть сову на глобус. Но, главный тезис был сформулирован. Оказывается, если ввести регулирование риэлторской деятельности, то государство тут же начнет терять на налогах. Потому что риэлторы не то, что не пойдут в Реесстры вноситься, а даже наоборот, те, что работали в белую, тут же перестанут так работать и соответственно, собираемость налогов упадет. Дальше Авито водрузило этот тезис на флаг, и вот уже Опора России рассылает своё "против", основываясь на "исследовании" данного института.. Итого, полностью отвергая тезис Игоря Викторовича Краснова о риэлторах, помогающих мошенникам, полностью поддерживаю его желание нормативно урегулировать деятельность риэлторов. И надеюсь на поддержку в этом вопросе. @expertned

Кстати! По ставке 23,5% можно не только рефинансироваться, но и получить ипотечный кредит. Квартиры, загородка, земля.. @expertned