Эксперт недвижимости Константин Барсуков

Часто видите такую фразу в ДКП со стороны покупателя? Стороны, руководствуясь ст. 421 (Свобода договора) ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца или вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателю об изъятии Объекта недвижимости, по основаниям, возникшим до исполнения настоящего Договора, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия Объекта недвижимости у Покупателя, Продавец обязуется приобрести Покупателю равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе Москвы или предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения Объекта недвижимости, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего Договора. У меня нервный тик уже от неё) Есть всего два объяснения, когда риэлтор, предложивший вставить её в ДКП - грамотный. Первое. "Всё понимаю, но клиент настаивает, давайте вставим" Второе. "Вы продаете по заниженной стоимости, хотим морально воздействовать на продавца". Объяснения же из разряда, а вдруг квартиру отнимут, а цены выросли, мы хотим, чтобы продавец компенсировал. Это защита покупателя. А чаще всего я слышу именно такие объяснения. Показывают абсолютную правовую безграмотность того, кто такое предложил. А так же его лень и нежелание узнавать новое)) Потому что, если бы такой человек открыл ту самую 421 статью ГК РФ, на которую он ссылается, веско размахивая "свободой договора", то увидел бы, что в ней эта свобода ограничивается императивными нормами (через ссылку на ст. 422 ГК РФ). Т.е. в договоре можно писать любые условия, если они не противоречат закону. А как раз вот это вот "продавец вернёт не то, что получил, а то, сколько оно примерно сейчас стоит по рынку", полностью противоречит понятию двусторонней реституции, по которому при признании договора недействительным, каждая из сторон приводится в первоначальное состояние. Т.е. получает только то, что отдала по договору другой стороне. Не больше и не меньше. Именно так суды и будут рассматривать эту фразу. Т.е. вообще никак. И ничего сверх выплаченной суммы покупатель не получит. Особенно не получит покупку другой квартиры "с аналогичными характеристиками". Т.е. эта фраза вообще никак покупателя не защищает. И появилась она именно, как моральное воздействие на продавца при покупке квартиры с занижением. И те, кто её придумал, точно понимали, что кроме морального воздействия, толку от неё никакого не будет. И я даже, скорее всего знаю, кто именно её придумал, по крайней мере кандидатур не так много было в то время, когда она появилась. А потом эта фраза вдруг понравилась кому-то и пошла в рынок, как супер защита покупателя... Проверять квартиры лучше нужно, чем такую дичь писать в ДКП. Кстати, заметил, что чаще всего эта фраза у тех, кто как раз нормальную проверку и не делает. Что же касается разницы в ценах, то теоретически её можно засчитать, как убыток покупателя. И попытаться уже именно как убыток в суде и взыскать. Однако, ни я, ни мой юрист, не знаем ни одного случая, чтобы суд изменение цены покупки засчитал убытком, и присудил взыскать с продавца. Если видели такое, буду признателен за ссылку на решение. @expertned

Нет в рекламе. Есть два участка в Крыму, по 7 соток. Цена по 490 тысяч за каждый. Участки смежные, можно объединить в один. 900 м до пляжа на Азовском море, 20 минут на машине до Феодосии на Чёрном море. Рядом озеро Сиваш с лечебными грязями, строится санаторий. До Керчи 30-40 минут. !Важно. Земля сельхозка. ВРИ - ЛПХ. Т.е. строить в таком виде на ней ничего капитального нельзя. Говорят, что будет перевод земли в другой вид разрешенного использования. Т.е., это можно рассматривать как венчурную инвестицию. Так как если перевода не будет, то можно выращивать сельхозпродукцию и поставить какое-то некапитальное строение. При этом, если разрешат перевод в садоводство, то цена существенно возрастет. Адрес: Республика Крым, Ленинский район, на территории Семисотского сельского совета Кадастровые номера: 90:07:240701:5094 90:07:240701:5096 Если есть вопросы, пишите в личку.

Сбер с завтрашнего дня закрывает программу "продажа с переводом долга покупателю". Сегодня последний день подачи заявки. @expertned

Я выше уже писал про "жаркий январь" на московском рынке недвижимости. А тут Росреестр по Москве выдал ещё одну очень наглядную инфографику по первичке. Из неё хорошо видно, как доля ипотеки падает, а число сделок растет. Теперь вспомните все эти разговоры о том, как умрет первичка, когда не будет льготной ипотеки. И о том, что без ипотеки вообще ничего на рынке недвижимости не покупают и не продают. А ведь я всегда говорил, что роль ипотеки многие сильно переоценивают. За счет чего у них искажается анализ ситуации. Отсюда и все эти разговоры про предстоящее падение, которые мы слышали в течение двух последних лет. Сейчас такое преувеличение значимости ипотеки становится заметнее. В общем, пока все идёт по сценарию, который я описывал. Однако вероятность роста цен в апреле-мае, я сегодня возможно пересмотрел бы в пользу повышения вероятности роста. Но пока не буду. Дождемся середины марта.

Давно таких запросов не слышал. Хотят, чтобы мы нашли объект, которого нет в рекламе. Ведь у каждого хорошего агентства есть эксклюзивные варианты, которых нет в рекламе. И, конечно, такие варианты должны стоить дешевле рынка. Друзья, такого не бывает. Да, объекты, которых в моменте нет в рекламе - есть. Но именно в моменте. Пока идет подготовка к продаже. И они явно не будут ниже рынка. А если будут ниже рынка, то их не рекламируют, потому что агентство самостоятельно или через своих партнеров выкупает этот объект. Смысл его хранить для кого-то? Просто подумайте зачем продавцу агент, который не рекламирует его объект? Да, в элитке такое есть. Когда человек не хочет, чтобы было известно о продаже его объекта, он выставляет его в закрытые продажи. Но на массовом сегменте - нет такого. Обратная сторона такого, это когда какое-нибудь агентство (часто федеральное...) рассказывает продавцам сказки о том, что у них есть много иногородних покупателей, которым в первую очередь будут показывать именно их объекты, поэтому они лучше всего продаваться будут именно у них. И по цене выше рынка. Ну, для Москвы - это в целом дичь. Потому что покупатель, конечно, бывает далекий от рынка, чтобы самостоятельно в циан не залезть и не спросить у агента, почему он не показал ему те и те объекты, а показывает этот, самый дорогой, и который в его компании продается. Единичный случай, возможен, конечно. Но в массе "покупатель не придурок" (с) Но в некоторых регионах такое бывает. Правда, там обычно покупателю рассказывают, что он ничего за услугу не платит, так как платит продавец. Ну вот за бесплатно он и получает ограниченное предложение. Зато бесплатно. А всё дело в том, что люди часто путают то, зачем нужен риэлтор. Он нужен не затем, чтобы найти объект, которого нет в рекламе и он стоит ниже рынка. Да, если так повезет, то будет такое. Но именно, если повезет. А вот зачем на самом деле нужен риэлтор, можете посмотреть здесь 👇👇👇 @expertned

Что у нас на первичке после января? Картинка не сильно изменилась в сравнении с декабрем (что логично). Итого мы имеем. Смотреть будем на то, что вводится в эксплуатацию в этом и следующем году. По этому году в оставшиеся 11 месяцев нужно продать на 4…

Что у нас на первичке после января? Картинка не сильно изменилась в сравнении с декабрем (что логично). Итого мы имеем. Смотреть будем на то, что вводится в эксплуатацию в этом и следующем году. По этому году в оставшиеся 11 месяцев нужно продать на 4,7 млн.кв.м. больше, чем в за те же 11 месяцев прошлого. Если сравнивать с 2023-м годом, то на 4 млн.кв.м. больше. По следующему году ситуация лучше, чем в прошлом году, но хуже, чем в 2023-м на 2,4 млн.кв.м. Если взять два года, текущий и следующий, то по 2025 году ситуация на 4 млн.кв.м. хуже, чем в январе прошлого года, и на 6,5 млн.кв.м., чем в январе 2023 года. Какой вывод из этого можно сделать? Простой. Товара у застройщиков стало больше, чем раньше. Теперь задача, которая стоит перед застройщиками: не снижать, а лучше повышать цену. Итого имеем: продать нужно больше, спрос меньше, а снижать цену нельзя. Что делаем? Ну, во-первых, просто не снижаем цену и продаем с той скоростью, что продаётся. Всё равно ведь купят, да? Во-вторых, сокращаем расходы. В том числе путём нарушения сроков сдачи домов. Благо Правительство позаботилось, чтобы за это не было наказания. Так что в этом году, на месте покупателей новостроек, я бы однозначно ожидал бы сдвигов срока сдачи на срок от 4 до 6 месяцев. Так же сокращаем расходы путем снижения темпов строительства. Тем более, что можно в загородке стройки начинать (пока смотрю, у крупных застройщиков очень медленно загородка идет). Почему загородка? Потому что дефицит новых домов в хороших локациях есть. А один загородный дом - это как 5 студий или как 3 однушки (минимум). И можно продавать товар, пользующийся спросом, и выполнять планы по вводу жилья в эксплуатацию. Посмотрим, что будет в конце этого года. По 24-му доля загородки составила 58% (замечу, что по итогам 23-го эта доля была 54%, т.е. за год прирост на 4% - не плохо). Возможно, сокращение расходов будет в том, числе за счет повышения производительности труда. Я бы в эту сторону на месте застройщиков точно не то, что смотрел, а уже бежал бы, причем еще пару лет назад. В-третьих, будем увеличивать спрос. Как? Нужно забрать его со вторички. Ну или хотя бы не давать утекать на вторичку. Как? Для начала, её величество рассрочка. Как-то тянет Правительство с законом о рассрочке (не удивлюсь, что ЦБ мешает, так как она не находится под регулированием ЦБ). А ведь всего-то облегчить изъятие объекта в случае, если просрочка по выплатам будет. И застройщики могут начать давать рассрочку (сами или при помощи разных организаций, и тех же банков) на 10-15 лет. Шикарно же, альтернатива ипотеке без контроля ЦБ и минуя банк. Далее, нужно нагнетать на вторичке рост цен. Нагнетать через публикации в СМИ. Сейчас цена сильно зависит от настроения покупателей и продавцов. И можно на них влиять. Ну, и не забывать про помощь государства. Например, вот новая налоговая шкала делает переуступку существенно менее выгодной, чем раньше. А значит, убирается конкурент застройщика. Может быть ещё какая-то помощь появится. В общем план действий для застройщиков и Правительства я накидал) А как оно реально выйдет, посмотрим. Но на падение цен на новостройки, я бы точно не ставил. @expertned

Проблема вроде решена. По крайней мере в Правительстве считают, что все необходимые регламенты в муниципалитетах есть, новых выдумывать не нужно. В ближайшее время спустят методические рекомендации в муниципалитеты. И те уже официально начну признавать дома…

Важно! Заметили я здесь выделил покупку дома с маткапиталом? Обратите внимание, что с января вступили изменения в ФЗ о маткапитале. Сейчас при покупке дома для перечисления маткапитала требуется предоставить документ, подтверждающий, что дом пригоден…

⚡ ключевая на том же уровне - 21%

В Москве прямо "жаркий январь" и по погоде, и по сделкам с недвижимостью. По моим ощущениям, здесь существенную роль сыграли недоделанные сделки декабря. И всё же рынок в январе дочистили после декабря основательно. Ждем аналитику по февралю и марту. Нас сильно будет интересовать динамика цен. Первая производная. Покажет минус или останется в плюсе, и на какую величину? Это будет лакмусовая бумажка дальнейшего движения цена.