Эксперт недвижимости Константин Барсуков

Опасное дарение или почему мы не купили квартиру Собственность продавца на основе договора дарения. Какие проблемы мы нашли и как их искали? На что еще нужно обращать внимание в такой ситуации? Выручит ли обязательный нотариат? #ЮридическаяЭкспертиза #Недвижимость…

Как и обещал. Пост про Грузию. Итак, Грузия нам кажется интересным направлением для инвестиции. Собственно эту инвестицию и сделали. Приобретено: в г. Батуми, Апартаменты 40 кв.м. (включая балкон). Комфорт-класс. Центр города. До моря 2 минуты пешком итоговая цена $ 73.300 Расходы + $ 150 (за ускорение регистрации). Еще были расходы за перевод денег в Грузию. Они составили от 2% до 3%. Но здесь величина тяжело считается, так как были разные перечисления. Часть перевели в рублях, часть сразу в долларах. Поэтому, наверное, лучше всего посчитать так. Курс ЦБ был 101,4 Мы потратили порядка 7,586 млн. рублей на перевод 73,300 долларов. т.е. грубо для нас курс был 103,5 Билет на самолет туда-обратно порядка 30 тысяч, проживание 2 дня порядка 10 тысяч рублей. Итого, потрачено на покупку: 7,64 млн. Что можно за эти деньги получить? Долгосрочная аренда: с учетом затрат на обслуживание (включая, доверительное управление) и «амортизацию», порядка $4540 в год Посуточная аренда: с учетом затрат на обслуживание (здесь все, начиная от рекламы и заканчивая уборкой после выезда гостей), «амортизацию» и простой, порядка $8200 в год коммуналка здесь учтена, очень дешевая. Если никто не живет порядка 500 рублей, если постоянно проживают порядка 2 тысяч. Из любопытного - пользование лифтом оплачивается отдельно и им можно не пользоваться) Т.е. рентабельность, в зависимости от типа использования от 6% до 11% годовых в долларах. Мы понимаем, что с посуточной арендой риски простоя помещения существенно возрастают. Поэтому планируемая доходность и реальная могут отличаться. Но пока наши партнеры из Грузии, говорят, что цифры вполне достижимы. И обращу внимании, что это без учета возможного роста стоимости нашей покупки. Прогноз роста за 2025 год порядка 5%. В других постах опишу нюансы, в том числе по перечислению денег. Вопросы оставляйте в комментариях. @expertned

Гильдия риэлторов Москвы отстояла сохранение возможностей для перепланировок с санузлами 🤝 Гильдия риэлторов Москвы активно поддерживает развитие законного и цивилизованного рынка недвижимости. 📌В конце прошлого года стало известно, что Мосжилинспекция готовит поправки в постановление 508, регулирующее перепланировки в городе Москве. 🚫Согласно проекту поправок предполагалось установить запрет на устройство санузлов под жилыми комнатами. 🗣 Мы считаем, что данная норма существенно сократила бы возможности перепланировок как для жилых, так и для коммерческих помещений. В большом количестве коммерческих объектов санузлы расположены под комнатами верхних квартир. ✍️Наше профессиональное сообщество считает недопустимым введение дополнительных ограничений в перепланировках. Поэтому мы написали соответствующее обращение в Правительство Москвы. 💬Нас услышали, и данные поправки не будут приняты! ✨Мы выступаем за то, чтобы требования в перепланировках не ужесточались, а наоборот, были понятными и прозрачными для всех сторон. Не нужно создавать дополнительных препятствий для собственников недвижимости. Вместе мы сила 💪

Донстрой придумал "хороший" способ, чтобы убрать конкуренцию своим продажам со стороны людей, продающих по переуступке. По ЖК Остров (не знаю все корпуса или только те, где мы смотрим) объявляют, что у них переуступка закрыта, до конца марта, пока дом не введут в эксплуатацию. Причем конец марта - это тоже не точно, потому что "мы стараемся, соблюсти срок, но всякое может быть".. То есть вносишь предоплату на 2 месяца, и не факт, что купишь. Потому что может быть на сентябрь перенесут. Кому такое счастье надо? Да, я понимаю, что можно по судиться и всё-такое. Но кто это будет делать? Кстати, за согласие на уступку права требования, донстрой берёт 300 тысяч... Донстрой - вспомни сервис двухтысячных... @expertned

Продавцу на заметку! Положим вы продаете за Х млн рублей квартиру, которую купили год назад за Х-же млн. рублей. И думаете, что не платите налог. А налоговая вдруг, раз, и присылает вам требование по уплате налога. Думаете ошибка? А оказывается нет. Как такое может быть? Открываем пункт 2 статьи 214.10 НК РФ. И видим, что если доход от продажи недвижимости меньше 70% от кадастровой стоимости, то для расчета налога учитывают 70% от кадастра. Ситуация редкая, но встречающаяся. Поэтому, если идете по схеме "налог от разницы доход минус расход", проверяйте кадастровую стоимость своей недвижимости. @expertned

Аккуратнее с землей в Домодедовском районе. Да, сразу всем, кто сейчас начнет кричать "кошмар, кошмар", подождите. Ещё решения суда не было. И есть конфигурации, при которых решение будет в пользу людей. Причем с высокой вероятностью. Особенно, при такой массовости проблемы. Хотя, конечно, люди бедные, не представляю даже, что они сейчас испытывают. @expertned

Вчера было совещание в Думе с участием депутатов ГД и представителей Минпросвещения, где в том числе, рассматривалось моё предложение о стандартизации работы органов опеки, через создание неких единых Правил, устанавливаемых Правительством. После обсуждения, стало понятно, что Правила пока несбыточная мечта. Но стремление к решению проблем с разнообразием принимаемых разной опекой решений есть. Помимо этого я озвучил ряд неоднозначных моментов, требующих, на мой взгляд, законодательного изменения. И в ближайшее время хочу направить их в ГД, в качестве конкретных предложений. Ниже я перечислю эти моменты. Если у вас есть какие-то свои предложения и мысли, пишите в комментариях, учту. Итак, о чём я думаю. 1. Требуется регламентация действий при отсутствии согласия второго родителя или невозможности установления его местонахождения. Здесь я думаю о двух моментах. а) случае развода, не требуется согласие от родителя, являющегося злостным неплательщиком алиментов б) при подаче заявления в опеку, в случае развода родителей, в опеку или согласие второго родителя предоставляется или документ от нотариуса об отправке ему извещения и неполучения ответа в некий срок (по аналогии с извещением о продаже доли) 2. Разобраться с выдачей разрешений, если новое жилье, взамен продаваемого, покупается с ипотекой. Сейчас опека такое не разрешает. Я думаю, что есть смысл установить, что если стоимость нового жилья минус размер кредита больше на 10%, чем стоимость доли ребенка, то такую покупку разрешать можно. Т.е. логика такая. Родители не могут платить, продается квартира и покупается ребенку меньшая. 3. Так же на мой взгляд, норма минимальной доли в 6 кв.м. не должна распространяться на случаи, когда в старом жилье ребёнку принадлежала меньшая доля. Например. У него была доля сопоставимая 1 кв.м., полученная в порядке приватизации, мены или выдела доли из-за использования мат.капитала. Мы хотим продавать объект, в котором такая доля. Должны выделить минимум 6 кв.м. Это не справедливо, а иногда и не реально. Думаю, что этот момент так же нужно отрегулировать. @expertned

Раз в последнем видео заговорил об этом - напомню, что такое и зачем нужны справки из НД и ПНД. https://rutube.ru/video/c308293d51699bcddc51e1c8dbc2ac18/

Приглашаем на Московский риэлторский форум FRESH UP ! FRESH UP - это уникальная возможность для руководителей, агентов, брокеров и юристов в сфере недвижимости прокачать свои навыки. За три дня вы получите опыт от владельцев и экспертов крупнейших агентств…

Приглашаем на Московский риэлторский форум FRESH UP ! FRESH UP - это уникальная возможность для руководителей, агентов, брокеров и юристов в сфере недвижимости прокачать свои навыки. За три дня вы получите опыт от владельцев и экспертов крупнейших агентств, найдете готовые решения для сложных кейсов и посетите мастер-классы от ведущих компаний, таких как Яндекс Недвижимость и Циан. В программе: более 6 практических тренингов, Гала-ужин и Брокер-Тур, в котором, владельцы и руководители: АН "На Петровке", АН "Этажи", "Яндекс", поделятся своим опытом и покажут бизнес процессы изнутри. Количество билетов ограничено, успейте зарегистрироваться! 📆Когда? 7-9 февраля 2025 года 📎Кто организует? Гильдия риэлторов Москвы 📍Где? HOLIDAY INN, м. Сокольники 👤Для кого форум? Агентов, брокеров, девелоперов и всех участников рынка недвижимости. Реклама. НП «ГРМ» ИНН: 7708237546 erid: 2VtzqwiAXSj

Читаю проект приказа Минстроя о минимальных требованиях к отделке квартир, которые продаются по ДДУ. Я так понимаю, что в эконом сегменте точно, да и в других сегментах возможно тоже, отделка - это косые стены и полы, провисающие потолки, плохая покраска и поклейка обоев. Зацените. Оштукатуренная стена до 3 метров - отклонение от вертикали до 8 мм Откос - до 6 мм при двух метрах длины. Покраска и поклейка обоев - главное, чтобы дефекты на расстоянии 2 метров видны не были... Представляете две стены, одна в одну сторону на 8 мм уходит, другая в другую. Но ладно, там еще высота около 3 м. А откосы? 2 метра длиной - 6 мм в одну сторону и 6 мм в другую? Можете оценить минимальные нормы, которые предлагают ввести с 1 марта (еще не факт, так как приказ еще не утвержден, но с высокой вероятностью): https://regulation.gov.ru/Regulation/Npa/PublicView?npaID=154030 @expertned

Опасное дарение или почему мы не купили квартиру Собственность продавца на основе договора дарения. Какие проблемы мы нашли и как их искали? На что еще нужно обращать внимание в такой ситуации? Выручит ли обязательный нотариат? 0:00 – 07:39 – о правильной юридической экспертизе 07:39 – 08:59 – как суды принимают решения на реальных примерах 09:00 – 16:30 – реальный пример проблемы, когда было дарение. Как суды относятся к дарению. 16:31 – 19:35 – как испортить историю своей квартиры 19:36 – 21:24 – банкротство дарителя 21:25 – 33:39 – обязательный нотариат, спасет ли ситуацию? 33:40 – 34:41 – Скидка 10% на риэлторские услуги для подписчиков канала Заявка на консультацию по городской, загородной недвижимости и ипотеке: https://relait.ru/chat #ЮридическаяЭкспертиза#Недвижимость#Дарение#Нотариус#Банкротство#СудебныеРешения