Эксперт недвижимости Константин Барсуков

https://rutube.ru/video/924f76de2a9c38547fc384c2fcaf671b/ Разбор не очевидных ошибок, которые делают при выборе квартиры.Общие советы покупателям о покупке ликвидной квартиры. На какие факторы обращать внимание. @expertned

https://youtu.be/bsrV9INc6IY Разбор не очевидных ошибок, которые делают при выборе квартиры.Общие советы покупателям о покупке ликвидной квартиры. На какие факторы обращать внимание. 0:00 – 02:00 – как проверить ликвидность квартиры 02:01 – 05:35 – проблемы второго этажа 05:36 – 05:59 – зачем думать о продаже при покупке? 06:00 – 09:38 – проблемы второго этажа 09:39 – 13:19 – окна в окна 13:20 – 17:24 – нюансы четвертого и пятого этажей 17:25 – 21:55 – транспортная доступность 21:56 – 35:09 – избыточные метры 35:10 – 36:54 – перепланировки 31:16 –32:49 – Скидка 10% на риэлторские услуги для подписчиков канала @expertned

Что-то снова активизировалась тема снимать выгоднее, чем покупать, так как ипотека жуть как дорогая. Ну, в моменте, очевидно, что выгоднее, с такими-то ставками. Только сравнение выгоднее или нет, можно делать, когда есть возможность реализации обоих сценариев. А много у нас сегодня тех, кто может реализовать сценарий «куплю квартиру в ипотеку с первоначальным взносом 20%»? В бизнес+ сегменте – да, но там и без кредитов обойдутся. А в массовом сегменте? Так что, конечно, довольно странно видеть такие сравнения. Однако, любая теория хорошо проверяется в экстремумах. А их у нас здесь два: минимальный ПВ и максимальный ПВ. Так как минимальный сейчас 20%, то для симметрии, возьмем максимальный – 80%. Итого, задача. Есть у меня 80% от цены квартиры. Добирать 20% в кредит или снимать и копить? Положим, квартира стоит 15 млн, а её аренда пусть будет 90 тысяч в месяц. И из этих условий выходит, что на руках у меня 12 млн., кредит нужен 3 млн. Депозит, после очищения от налогов, сегодня все ещё можно найти с доходность в 1% в месяц. Т.е. 12 млн, будут приносить мне 120 тысяч. Минус 90 за аренду, итого прибыль 30 тысяч в месяц. За год 360 тысяч. А если снимать квартиру подешевле, можно и до 600 тысяч в год довести. Всего 5 лет и можно обойтись без ипотеки. Выгодно? Выгодно. Но! Нужны высокие ставки и отсутствие роста цен. Теперь вспомним мой прогноз: рост до 10% до конца года с вероятностью 80%, цены не растут до следующей весны – вероятность 20%. Если реализуется позитивный сценарий – цены не растут – значит, модель окажется выгодной. Но, если случится негативный, то рост цены даже на 1% убивает всю экономию за оставшиеся до конца года 4 месяца. Вывод? Размышляя категорией выгоды, не нужно забывать о том, что можно и прогадать. Поэтому сегодня, для тех кто хочет и может купить квартиру, хорошая стратегия – плотно наблюдать за рынком и держать деньги «очень близко», без длинных депозитов. Тогда можно попробовать поймать выгоду. Ну, и к слову, помнится в 2018 и 2019 годах тоже было очень много статей на тему, как выгодно снимать квартиру, а не влезать в ипотечную кабалу.. В итоге выиграли те, кто принимал во внимание различные сценарии развития рынка недвижимости, и в своих расчетах учитывал и возможность роста цен. @expertned

Сделка по доверенности с занижением цены по договору. Попалась тут квартира, три года назад брат (родство подтверждают), продал по доверенности от сестры квартиру. И продажа была с занижением цены по договору. У покупателя нет никаких бумаг, подтверждающих оплату разницы в реальной цене и стоимости в ДКП. Не помнит, то ли потерял, то ли не было. Контактов брата тоже нет. Мы покупать не стали. Наша позиция базируется в том, числе на определении Верховного Суда РФ от 15.08.2023 № 304-ЭС23-766 по делу № А27-25454/2021. Любопытное решение. Да, там речь про корпоративные дела была. И все же, есть пара важных моментов. 1. При возникновении конфликта интересов, должно быть явное согласие доверителя на сделку 2. Суды не должны предъявлять чрезмерные требования к доказательству сговора доверенного лица и контрагента по сделке, так как обычно это все скрытно делается и доказательств явных может не быть. 3. Должны быть разумные экономические причины для невыгодных условий Ну и исковая давность не с даты сделки, а с даты когда лицо узнало о сговоре... - Кроме этого есть и разъяснения ВС о критериях явного ущерба: - Безвозмездная передача имущества без экономических оснований - Сделки на условиях, значительно хуже рыночных - Отчуждение по заниженной стоимости или приобретение по завышенной - Условия настолько невыгодные, что должны были быть очевидны любому участнику Тоже ситуация под это подходит... В общем, аккуратнее, если в анамнезе переходов прав есть сделка с доверенностью. @expertned

Если кто не знал. Райффайзенбанк "умеет" делать регистрацию через гос.ключ без присутствия продавца. Так, что если продавец заграницей - это очень удобно. Особенно, если он будет выводить деньги, так как для многих стран аккредитив именно в Райфе нужен.…

Если кто не знал. Райффайзенбанк "умеет" делать регистрацию через гос.ключ без присутствия продавца. Так, что если продавец заграницей - это очень удобно. Особенно, если он будет выводить деньги, так как для многих стран аккредитив именно в Райфе нужен. В общем не только циан.сделка такую регистрацию может делать. А учитывая, что сейчас во многих странах очередь в консульствах, то хороший выход из положения. Тем более, что лично я предпочту подписание договора купли-продажи лично собственником, пусть и через ЭЦП, подписанию по доверенности. @expertned

Неплохо так застройщики новую стройку притормозили. (прим. прогнозные значения - мои) @expertned

Неплохо так застройщики новую стройку притормозили. (прим. прогнозные значения - мои) @expertned

Зато честно) Спрашиваю сотрудника, мол чего так долго со вторым вопросом тянул, обиделся? Говорит, что нет, не обиделся, а давал время покупателю, чтобы сгладить неловкость.. Психолог)) @expertned

Разбирали вчера ситуацию, и обнаружился интересный казус с противоречием норм ГК Федеральному закону о гос.регистрации.. Смотрите. Раньше в ст. 250 ГК говорилось, что не нужно требовать отказ от преимущественного права покупки от сособственников на продажу доли в праве на земельный участок, если продается часть здания или помещения в здании, расположенное на этом участке. Грубо, есть часть жилого дома (или таун, оформленный как помещение) и все это расположено на земле, находящейся в долевой собственности. Можно часть жилого дома (или таун) с долей земли смело продавать без согласия сособственников. Затем, по решению Конституционного суда статью 250 ГК РФ изменили и данную норму с 01.10.2023 года убрали. А в ФЗ о регистрации (п.40 ст. 26) забыли убрать! И в ФЗ о регистрации осталось, что основанием для приостановки регистрации является отсутствие отказов от сособственников при продаже доли, если не прошел месячный срок с даты их уведомления о продаже, за исключением: случаев продажи с публичных торгов, продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенных на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения или машино-места в этих здании или сооружении. Т.е. осталось именно то исключение, которое было убрано из статьи 250 ГК РФ... Таким образом, сейчас получается так, что по ГК требуется уведомить сособственников, о продаже доли земли вместе с тауном. При этом если не прошел месяц с уведомления и отказ от преимущественного права в Росреестр не предоставлен, то они не имеют оснований приостановить регистрацию и её сделают. Хотя это и противоречит закону.... @expertned

А вот интересно, какую траекторию снижения ключевой ставки ЦБ выберет в этот раз? С одной стороны, кажется логичным идти небольшими шагами по 100–200 б.п. Это, во-первых, снижает риск разгона инфляции. А во-вторых, регулятор может наблюдать за реакцией рынка и аккуратно корректировать курс. С другой стороны такой подход формирует значительный отложенный спрос из тех, кто уже готов брать и по текущей ставке (я не про сегодня, а про будущую ставку), но не берет, потому что через полтора месяца ипотека станет еще дешевле. Да, на фоне небольшого роста цен на недвижимость (который я прогнозирую) - эта логика будет реализована не до конца. И кто-то предпочтет зафиксировать цену даже путем дорогой ипотеки, с пониманием, что в будущем можно будет рефинансироваться. И всё же, очевидно, что много людей не поверит в рост. До масс ведь этот факт дойти должен. При этом практика показывает, что дойдет месяца через три после того, как рост начнется. Итого, мы такими шажками в условную весну придем с массой отложенного спроса из тех "кто уже давно мог бы купить с ипотекой, но не покупал, потому что ждал лучших условий", соединенных с теми, "кто смог взять ипотеку только сейчас". Бууух.. Взрыв спроса.. И цены полетели... Альтернатива — один крупный шаг (например, на 5–6 п.п.) с жёсткой коммуникацией: «Дальше — долгая пауза, наблюдаем». Такой сигнал: «следующее снижение возможно будет через полгода, а может быть и год», очевидно может быстрее конвертировать «выжидателей» в сделки. При этом, чтобы не допустить перегрева кредитования, регулятор мог бы параллельно ужесточить макропруденциальные надбавки точечно по риск-слоям (ПДН/LTV/сегменты) — то есть смягчить ставку, но удержать риск-профиль выдач. Эффект? Разделение спроса. Часть людей, не понимая, что не будет доступных кредитов за счет лимитов и надбавок, испугается роста цен (все ведь говорят, что снижение ключевой = рост цен). И прибежит на рынок. А часть все так же, просто физически не сможет взять ипотеку, потому что при ужесточении требований и спред банков над ключевой станет выше. И значит, что при ключе в 12% средняя ставка по ипотеке будет в районе 16-17%, и лишь для немногих (белых и незакредитованных) счастливчиков будет в районе 13,5%. Да, на фоне такого скачка вниз, определенный приток спроса подметет рынок. И теоретически может вздернуть цену выше 10%. Но скорее нет, так как за повышением спроса повысится и предложение. А ипотечников, как я и писал выше, все же существенно больше не станет. Т.е. в целом, может пройти довольно мягко. Зато, когда в условную весну ЦБ решит снизить ключевую до 10% и немного ослабить лимиты и надбавки, часть отложенного спроса уже реализуется. И "Бууух" не будет. Рисковая схема, конечно, учитывая склонность граждан к паникерству. Поэтому, сомнительно, что ЦБ рискнет идти по второму сценарию, особенно учитывая, что кроме рынка недвижимости есть и другие. Да и большой шаг по ставке резко снизит доходность рублевых инструментов, а так же окажет влияние на курс рубля и инфляционные ожидания. НО! Ведь в нашей истории уже были, хоть и не такие большие, но все быстрые по 3 п.п. снижения. Да и куча мнений уже прозвучала, что 100 рублей за доллар было бы лучше сегодняшних 80-ти.. В общем любопытно, но скоро узнаем. Хотя ЦБ конечно, не позавидуешь... @expertned

Обратите внимание. С 1 сентября запускается сервис «второй руки»: можно назначить доверенного помощника для подтверждения переводов и снятий — без его одобрения операция не пройдет Это дополнительная защита от мошенников. Подключить можно в своём банке.…