Эксперт недвижимости Константин Барсуков

С 1 апреля ипотеку ужесточили. Что это значит на практике? Сейчас вокруг этой темы уже пошли привычные крайности. Одни говорят: всё, ипотека фактически закончилась. Другие ждут, что теперь цены на квартиры обязательно пойдут вниз. Третьи, наоборот, надеются на новый всплеск спроса. На мой взгляд, реальная картинка для рынка проще, но для ипотеки - сложнее... В новом видео разбираю: - почему вопрос белого дохода стал ещё важнее; - кому теперь будет сложнее получить хорошую ставку; - как работают ПДН, макропруденциальные лимиты и надбавки; - что всё это значит для цен, вторички и рефинансирования. Смотреть: 📱YouTube 📺RuTube 📺VK Видео @expertned 👉мой канал в МАХ

10 сантиметров, которые очень много значат... Хотим квартиру купить. Она в хорошем состоянии. Есть одна проблема, кухня с газовой плитой и при этом она объединена с комнатой. Кроме этого ещё перепланировки есть, но с виду не такие ужасные - перегородки сдвинуты. И всё, понятно, не зарегистрировано. Вроде решаемая проблема: устанавливаем на кухне перегородку или меняем газовую плиту на электрическую и всё. Но, так как квартира не под ремонт, а с ремонтом, мы рекомендуем нашим клиентам сделать точные замеры текущей планировки и наложить её на текущий план БТИ. Чтобы определить, точно ли не будет проблем с согласованием. И в результате замеров с наложением, было обнаружено, что кроме прочего продавцы буквально не намного расширили санузел. Всего на 10 см он залез на кухню. Но этих 10 см достаточно, для того, чтобы эту перепланировку невозможно было согласовать. Так-то вот... @expertned 👉мой канал в МАХ

🔔Напоминаю: всем подписчикам моего канала действует скидка 10% на высококлассные профессиональные риэлторские услуги, которые оказывает моя компания. 🏙🏡Мы умеем: — продавать, — покупать, — обменивать квартиры. 🔄 Отдельно специализируемся на обмене городской недвижимости на загородную и загородной — на городскую. 🤝 Если вам нужны такие услуги — обращайтесь. Я лично гарантирую высокое качество и профессионализм работы своих экспертов. 📩Заявку можно отправить: 👉в телеграмм-бот

С 1 апреля ещё сильнее ужесточают требования к ипотеке! Случилось то, о чем я давно предупреждал: И что теперь? Без белого дохода ипотеку не взять? Ипотека умерла и цены пойдут вниз? Или ничего не изменилось - ждём вал ипотечников, которые всё сметут? Завтра выложу видео разбор. (UPD. уже выложен:📺RuTube ) Думаю будет интересно даже тем, кто знает, чем макропруденциальный лимит отличается от надбавки) А тем, кто не знает - тем более. @expertned 👉мой канал в МАХ

Как вам схема?) Это про тех, кто в прошлые годы брал ипотеку по 7-9%. Подписчик у меня на Дзене объясняет схематоз, из-за которого просрочка по ипотеке так сильно выросла. Мил человек, где ты раньше был? Почему в прошлом году комментарий не написал?) @expertned 👉мой канал в МАХ

К посту выше.👆 На фоне всего сказанного выше, мы можем увидеть очень интересное разночтение. Цены в объявлениях по результатам марта или апреля могут показать небольшое снижение. Ведь когда я говорю о завышенных ценах в объявлениях, я говорю о цифрах более 5%. Скорее ближе к 10%. Т.е. грубо, некоторым продавцам сегодня, чтобы продать квартиру, нужно снизить цену в объявлении процентов на 7-10%. А в апреле нужно будет снизить на 2-5%. Для стоимости в реальной сделке - это будет +5%. Для тех, кто смотрит только на цены в объявлениях - минус 5%... В зависимости от массовости таких вот приведений "хотелок" к реальным ценам, аналитики могут зафиксировать или "остановку роста цен" или "снижение цен".. Что вообще не будет биться с тем, что происходит на самом деле. Но при этом, будет влиять на поведение покупателей, которые воспримут это как сигнал к дальнейшему снижению. И застопорят свои покупки до осени. И осенью цены опять начнут расти. Именно поэтому я думаю, что скорее всего 2026 год по числу сделок будет не самым активным. Спрос будет расти скачкообразно. И точно так же будут расти цены. Ну, а как это будет на самом деле - скоро увидим. Так как всё еще может пойти и по плавному сценарию роста цен на +1% в месяц. А может быть как в прошлом году, когда рост цен весной в итоге не состоялся, а плавно перетек на конец года. В общем, в любом случае, падение цен, в этом году на мой взгляд, может реализоваться с практически нулевой вероятностью. А наиболее вероятным будет сценарий с ростом цен на +5% в апреле, и еще на 5-10% в конце года. Ну, и меньшей (хотя и совсем не ничтожной) вероятностью, до осени полная стабильность в ценах с ростом в конце года на 10-15%. @expertned 👉мой канал в МАХ

Росреестр по Москве опубликовал: 🏠Февральские результаты на рынке вторичного жилья в Москве 📈 В этом феврале Росреестром по Москве зарегистрировано 10 785 переходов прав по договорам купли-продажи жилья. ▫️+45% к январю 2026 года (7 439) ▫️-11% к февралю 2025 года (12 058) ▫️+1% к февралю 2024 года (10 710) (данные взял отсюда https://t.me/rosreestr77/4721) Много это или мало? С точки зрения февраля - бывало и лучше. Цифры на уровне февраля 2024 года, который был не самым хорошим, после шока от поднятия ключевой и таких сильных осенних продаж 23-го года, что с августа по октябрь было ежемесячно сделок больше, чем в декабре 23-го же. Но, как я постоянно говорю, важно (а сейчас еще и критично важно) смотреть не на голое число сделок, а на их отношение к числу предложения. Причем сегодня правильно к этому всему добавлять и "коэффициент завышенных цен". Только так можно делать какой-то анализ и прогноз цен. О чём это я? А я о том, на что различные блогеры рынка недвижимости, постоянно ждущие падение цен на рынке недвижимости, вообще не смотрят. Хотя почему-то и аналитики типа ИРН так же редко поглядывают. В общем, я о том, что в феврале 2024 года было порядка 50 тысяч предложений (по данным Гильдии Риэлторов Москвы) на вторичке в Москве. В феврале 2023 года - 52,5 тысячи. А вот в феврале этого года, 44,5 тысячи.Причем сейчас, на ЦИАН я вижу вообще всего 36 тысяч предложений... Если ещё январь присовокупить, в котором с 23 по 25 год было 51, 51 и 47 тысяч предложений, то картинка еще печальнее будет, так как в январе этого года на вторичке в Москве была всего 41 тысяча объектов. Декабри даже трогать не буду, чтобы не усугублять картинку. При этом нужно вспомнить еще одну вещь, о которой я весь год рассказываю в своей аналитике (или два года?!) - это завышенные цены в объявлениях. Смотрите, берем 2024 год с его 50 тысячами предложений. Был ажиотажный спрос в конце 23-го года. Цены подросли. При этом куча народа ждет падения цен еще процентов на 50%, ну или хотя бы 30% (кто не помнит - гляньте все эти безумные прогнозы весны-осени 23-го). Т.е. продавцы не склонны завышать, они насторожены. Покупатели активно покупают. И сравните этот фон с 25-м годом, где падение цен уже, конечно, не такое сильное ждут, и то только покупатели. Продавцы точно не ждут. Рынок очень в целом малоактивен. Сроки экспозиции растут. Продавцы не хотят цены снижать, ну в общем всё то, о чем я говорил в своих обзорах. Очевидно, что доля объявлений с завышенными ценами в 2025-м году выше, чем в 2024-м. И выше чем в 2023-м. И вот на этом фоне происходит декабрьский всплеск. Покупатели выбивают с рынка то, что стоит по рыночным ценам. В итоге, в том, что осталось в январе, доля завышенных цен вырастает сильнее. Ну, и новые продавцы, приходя на рынок, видят эти завышенные цены, а не те рыночные, что были. А что такое завышенная цена в объявлении? Это по сути, квартира, которая не продается, она не участвует в рыночном обороте. В общем, её как бы нет... Т.е. на фоне и так небольшого числа объявлений в сравнении с прошлыми годами, нужно ещё предложение уменьшить и на большую долю квартир, не участвующих в рыночном обороте. Теперь понимаете, насколько сильно число сделок сегодня отличается от числа сделок год-два-три назад? И именно, поэтому я говорю о том, что на цены на вторичке оказывается давление, которое тянет их вверх. И которое не выстреливает только потому, что ЦБ сильно ужимает ипотеку. Но даже на фоне этого, я всё равно жду апрельского "подскока" в ценах реальных сделок. Всё так же считаю, что цифра в районе +5% будет наиболее вероятной. Посмотрим, осталось немного ждать. @expertned 👉мой канал в МАХ

Я тут задумался... В Москве на вторичке по разным оценкам работает порядка 30-40 тысяч риэлторов. За 2025 год было сделано 140 тысяч купли-продаж Т.е. порядка 12 тысяч в месяц. В одной сделке один агент с одной стороны, другой с другой. Но не всегда,…

Я тут задумался... В Москве на вторичке по разным оценкам работает порядка 30-40 тысяч риэлторов. За 2025 год было сделано 140 тысяч купли-продаж Т.е. порядка 12 тысяч в месяц. В одной сделке один агент с одной стороны, другой с другой. Но не всегда, так как много альтернатив, где он, хотя и в разных покупках-продажах, но с двух сторон. Плюс кто-то самостоятельно сделку делает. В общем, условно умножим на 1,5. Т.е 18 тысяч операций с агентами в месяц, на 30-40 тысяч агентов.. Причем ведь если ещё вспомнить правило Парето, то из этих 18 тысяч операций - 14,5 тысяч делают 8 тысяч агентов. Остальные, в размере 3,5 тысячи штук в месяц, приходятся на 32 тысячи человек. Интересно, почему в Москве молодежь не идет в риэлторы? @expertned 👉мой канал в МАХ

Когда какие-то явления рынка недвижимости комментируют люди, имеющие не очень близкое к нему отношение, получаются странные выводы... Вот давайте глянем на заголовок: Отступная деятельность: россияне вдвое чаще продают жилье из-за долгов по ипотеке и подзаголовок: Почему заемщики предпочитают лишиться квартиры, чтобы рассчитаться с банком Что приходит на ум? Кошмар, беда, люди не могут справится с долгами и распродают квартиры.. Так, да? Момент первый. В статье ни от одного комментатора нет ни слова о том, что на рынке есть альтернативные сделки. Когда люди продают одну квартиру, чтобы купить другую. И да, бывает так, что продаваемая квартира находится в ипотеке. И покупаемая затем возможно тоже. Но не важно, что с покупаемой. Важно, что продаваемую банк будет относить к сделкам, где ипотека погашена за счет продажи. Означает это трудности с погашением кредита? Иногда да, а часто нет. Момент второй 1,3 млрд. руб - это при среднем кредите за последние три года в размере 3,22 млн. на вторичке - порядка 400 квартир. Если же следовать логике авторов статьи, то нужно добавлять и первичку, а там средний кредит еще выше.... На фоне 3 млн сделок в год ( только по вторичке), значит ли эта цифра хоть что-то?? Ну, и вишенка на торте... Я ведь не люблю цифры из статей анализировать. Я люблю первоисточники смотреть. Ну, вот залез я в отчет ЦБ. И правда, за 4 кв. 2025 года ипотек за счет продажи жилья погашено на 425 млн. руб, а в 2024 году в этом же 4 кв было всего на 212 млн.руб. Действительно рост в два раза.. ужас, да? Но смотрим цифры за другие кварталы... 1 кв. 2024 - 1,68 млрд. руб 2. кв. 2024 - 1,28 3 кв. 2024 - 0,77 4 кв. 2024 - 0,21 А теперь 2025 год, так же по-квартально, в млрд. руб.. 0,2 0,33 0,33 0,42 Т.е. в 2024 году по этой статье было погашено на 3,94 млр.руб. А в 2025 году всего на 1,3 млрд.руб.. И причем здесь рост 4 квартала?? Если вы в 2023 год посмотрите, то там в каждом квартале по 5-6 млрд погашений, такого рода. Т.е. в сумме больше 20 млрд. руб. Что в целом подтверждает выдвинутое мною предположение о том, что такие погашения - это продажа одного, чтобы купить другое. И понятно, что сейчас их меньше, так как ставки больше. Т.е. люди не готовы продавать объект с дешевой ставкой, чтобы купить другой с более дорогой. Станут ставки по ипотеке меньше, и снова начнут продавать объектов в ипотеке больше... Причем выходит, что примерно раз в 10 больше... В общем, вал дешевых квартир от банкротов-ипотечников в очередной раз отменяется... @expertned 👉мой канал в МАХ

Давайте вспомним вчерашний разговор про продажу квартир. Я остановился на том, что есть определенные проблемы в восприятии своих клиентов риэлторами, и, кстати, риэлторов клиентами, которые мешают нормальной продаже квартир. И особенно это проявляется на элитке. Речь в целом про "мой клиент такой важный, что беспокоить его лишний раз нельзя". Ну, так-то да. Все люди в принципе важные. На элитке продавцы встречаются прям совсем важные. Но есть один момент, который часто упускает сторона продавца. Так-то покупатель, который покупает объект у важного человека, наверное всё же тоже немного важный, да? В общем, я о том, что уважительно нужно относиться ко всем сторонам процесса. А то ведь часто: Я не могу показать в такое-то время, у меня клиент очень важный и занятой, и показы только с ним, поэтому подстраивайтесь. Это к слову о посте выше. И собственникам на заметку. Я совсем не редко слышу от своих экспертов подобные истории. Повторюсь, особенно, когда речь про элитку. Здесь не только про показы квартиры, чаще не про них, а про сбор документов. Особенно справок из НД и ПНД. После Долиной, кстати, легче стало. Мои сотрудники уже приноровились на рассказ о важности клиента задавать вопрос: "Ваш продавец важнее Долиной или нет?". И как-то там сразу понимание возникает. Причём! В подавляющем большинстве случаев, когда начинаешь уже непосредственно с продавцом общаться - абсолютно адекватное восприятие и вопросов, и запросов.. Т.е. бывает, что нанятый специалист или выделенный помощник слишком сильно бдят. Поэтому, рекомендую продавцам, если вы начинаете процесс продажи объекта, то сразу понимать и принимать: даже при наличии риэлтора, помощника, родственника и т.п., вас ждет определенный набор действий, который будет необходимо совершить. И чем больше вы берёте на себя, тем больше всего вам лично придётся делать. Учитывайте это сразу! Если вам не хочется терять время на "туристов", о чем я писал вчера и позавчера, отдайте ключи вашему риэлтору. Нет риэлтора, отдайте помощнику. Нет помощника - отдайте самому бездельничающему члену семьи. Если нет никого из перечисленных, к сожалению, вам придется показывать свой объект и да, будут покупатели, которые посмотрят и не купят. Тоже самое касается документов. Большинство всего сейчас, к счастью, собирается дистанционно, через гос.услуги. Но может оказаться так, что вам лично нужно будет что-то сделать. Если у вас большая занятость, то дайте доверенность кому-нибудь из выше перечисленных граждан. И будет счастье, гармония в процесс продажи для всех сторон. Что очевидно позитивно скажется на скорости и возможно стоимости продажи вашей недвижимости. @expertned

Крах рынка новостроек? "В феврале выдачи ипотеки рухнули на 40% в сравнении с январём." "Новостройки начали сыпаться. Самолет был первым предвестником. Теперь будет только хуже." "К концу года будет череда банкротств застройщиков, которая обвалит цены на новостройки на 30% и потянет за собой вторичку, которая также сядет процентов на 15-20%. И Самолет будет первым..." Ждём, да?)) Я так, решил подбросить темок журналистам и особо рьяным блогерам от недвижимости, которые про хайп, а не про анализ... Беда рынка недвижимости - это короткая память, примерно в 1 год. Что логично, так как у людей примерно столько времени длится интерес при решении жилищной задачи. Полгода до и полгода после.. Поэтому кучу хайповой дичи, которую мы слышали от некоторых ораторов в предыдущие годы, люди просто не знают. Но слышат то, что говорят эти блогеры сейчас. И говорят они примерно то, что я сказал выше. Говорят по разным причинам. Одна причина, потому что на таком хайпе легче привлекать просмотры, легче заманивать клиентов. Вторая.. Ну, вот помнится как-то несколько лет назад я про ПИК что-то написал не очень им приятное. И к моему админу стукнулись из ПИКа с просьбой удалить материал за некие блага от ПИК.. Так как благ было мало мы вроде отказались)))) Итого, если вы слушаете сейчас блогеров, мнящих себя вестниками апокалипсиса рынка недвижимости, вот вам несколько цифр. Январь + февраль 2026 года по выдаче ипотеки на первичке = 72,5 тыс ипотек 2025 - 43 тыс. 2024 - 53,5 2023 - 52,5 2022 - 74,9 2021 - 63 2020 - 51 Картинка как-то кардинально изменилась, не так ли? Почему я складываю эти цифры. А потому что январь у нас ажиотажный был из-за этих всех запретов по семейке, которые разогнали покупки. 45 тысяч кредитов по ДДУ в январе... в 2022 было 31 тысяча, в остальные годы с 2020 по 2025 - от 16 до 28 тысяч. Если добавить еще ажиотажный декабрь к этому всему (а он совсем немного не дотянул до рекордов 23 года), то картинка еще сильнее изменится. И то, что февраль будет просадочным, было очевидно еще в декабре. Не удивлюсь, если и март покажет по выдаче ипотеке примерно такие же 30-35 тысяч кредитов.. В общем, паника дело, конечно, хорошее, но только для тех, кто эту панику продаёт. Да, на первичке дела не особо прекрасно идут. После того, как семейку поджали, штрафы вернули и под контроль ЦБ запихнули, радости у застройщиков не так много, как в 2023-2024 годах было. Как и поводов для роста цен. Но, как-то мне и поводов для "череды банкротств, обвала, остановки продаж" и т.п. тоже не особо видится... А вам? @expertned Мой канал на МАХ