Эксперт недвижимости Константин Барсуков

📌Судья продолжила изучение того, что пришло в суд... К исковому заявлению приложены экспедиторские расписки, подтверждающие направление истцом ответчику через курьерскую службу ООО «Мэйджор Экспресс» копий искового заявления. Отправителем указана Бабаян, накладные заполнены рукописно указанным лицом, подпись, выполненная отправителем Бабаян, соответствует подписи, выполненной от имени указанного лица в иске. Между тем, согласно ответу ООО «Мэйджор Экспресс», представленные накладные являются подложными. 🥷 Исковое заявление и приложенные к нему документы были представлены в адрес суда иной курьерской службой – ООО «Контакт Экспресс». ООО «Контакт Экспресс» сообщило суду, что отправление принято от мужчины, который собственноручно заполнил бланк накладной и указал себя «Бабаян М.» Мужчина среднего телосложения, примерно 40 лет, рост около 180 см, одет в темную одежду с глубоким капюшоном, из-за которого его лица почти не было видно (всегда находился в капюшоне, не снимая его). Разговаривал мало, при разговоре в лицо не смотрел, голову не поднимал. Долго не задерживался, быстро оформил накладную, расплатился наличными и покинул офис курьерской службы. По сообщению филиала ППК «Роскадастр» Петрова Е.А. не обращалась за получением выписки ЕГРН на объект недвижимости. Кроме того, суд узнал, что Селюженок С.И. была лежачей больной, в силу заболеваний и физических недостатков была лишена возможности самостоятельно расписываться в документах, что свидетельствовалось медицинскими сотрудниками. 🔥Вооружившись вышеуказанной информацией, суд очень ждал истца и ее представителей в процессе. Слушали с наслаждением! В судебное заседание, назначенное на 24.02.2026, явился, в том числе адвокат Бобровский А.С., который под протокол судебного заседания дал пояснения, что он за полчаса до судебного заседания виделся с Бабаян М., 00.00.1957 года рождения, уроженкой Ирана, в офисе адвоката, обязался представить суду оригиналы документов. Адвокату Бобровскому А.С. в последующем было предложено представить суду как минимум копию паспорта иностранного гражданина Бабаян М. 12.03.2026 посредством телефонного звонка, адвокат Бобровский А.С. пояснил, что он более не является представителем Бабаян М. В судебное заседание, назначенное на 26.03.2026, истец, как ни странно, не явилась, в суд явилась адвокат Клец Е.Е., которая пояснила суду, что между ней и иным лицом было заключено соглашение в интересах Бабаян М. на представление интересов последней в рамках настоящего спора. Адвокат представила суду, как она указала, оригиналы договора купли-продажи квартиры, а также дополнительного соглашения. Судом было предложено обеспечить дистанционное участие Бабаян М. в ходе судебного разбирательства, в том числе для подтверждения личности указанного лица, а также для дачи пояснений по делу, но... не случилось 🤷‍♀️. ⚖️ Подводя итог, суд нашел все основания для оставления искового заявления без рассмотрения. Ответчики были счастливы 🫶! ⚖️ В компетентные органы соответствующее сообщение для проведения проверки судом направлено. ⚖️ В Адвокатскую палату Санкт-Петербурга направлено требование о проведении в отношении адвокатов Бобровского Александра Сергеевича (рег. номер 78/8149), Клец Елены Евгеньевны (рег. номер 78/8349) проверки на предмет соблюдения указанными адвокатами кодекса профессиональной этики адвоката, учитывая вышеизложенные обстоятельства, установленные судом по настоящему гражданскому делу. Браво судье 👏! ❤️На сайте Колпинского районного суда нашего города можно ознакомиться с полным текстом определения. Дело №2-1175/2026. #колпинский_спб

Коллеги из Колпинского районного суда нашего города вчера огласили потрясающее определение, за которым стоит невероятная работа судьи по поиску правды 📌 Итак, в суд обратилась истец Маргарита Бабаян, которая просила вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную в доме на ул. Пролетарская. 📝 23.01.2022 между Бабаян и Селюженок заключен договор купли-продажи квартиры. Продавцу Бабаян передала 2 900 000 рублей. До 20.04.2022 стороны документы на регистрацию не подали и заключили дополнительное соглашение, в котором установили срок подачи до 01.09.2025. Бабаян пыталась связаться с Селюженок, но от соседей узнала, что продавец умерла. Далее истцу стало известно, что нотариусом открыто наследственное дело. Ответчиком по иску выступал сын умершей, который в установленном законом порядке совершил действия по принятию наследства. 📎 Бабаян в суд не явилась, извещалась судом по адресу, указанному в исковом заявлении: квартира в доме на ул. Кантемировская, в суд приходили адвокаты. 💥Вчера в заседании суд сказал, что иск рассматривать не будет. А теперь начинается самое интересное. 🔻 Иск подписан Бабаян М. К иску приложена копия договора купли-продажи квартиры. Договор подписан Селюженок и Бабаян. Также к иску приложены копия дополнительного соглашения, копия выписки из ЕГРН (получателем выписки указана Петрова Е.А.) 🔻 Истец при подаче иска указал следующие данные о себе: Бабаян Маргарита, 00.00.1957 года рождения, место рождения: Иран, пол: женский, паспорт P ARM АТ0443828, выдан 30.08.2019 Департаментом иностранных дел Республики Армения, адрес проживания на территории РФ также указан полностью в доме на ул. Кантемировская. Но, судейское чутье – это вам не просто так. Судья стала уточнять. ❗️ Согласно ответу ГУ МВД России сведения о личности Бабаян Маргариты отсутствуют. По сообщению ФСБ России с 01.01.2022 Бабаян границу РФ не пересекала. Кроме того, Бабаян М. когда-либо на регистрационном учете по адресу, указанному в иске, не состояла. МИФНС представлены сведения об отсутствии на территории РФ какого-либо имущества, открытых банковских счетов, источников дохода и пр. в отношении Бабаян М. ❗️ Да-да! Суд искал везде и мы не сдавались, присмотрелись к чеку об уплате госпошлины на 54 000 рублей. Запросили информацию у МИФНС. Коллеги ответили, что указанный ИНН принадлежит гражданину РФ Бабаян Маргарите, с другой датой рождения, зарегистрированной и проживающей в г. Москве. Как человек, оплативший госпошлину, найденная Бабаян была извещена судом о разбирательстве. И что? Бабаян представила в адрес суда письменные пояснения, в которых указала, что подателем искового заявления она не является, государственную пошлину за подачу иска в суд не уплачивала. Тут судом уже был направлен запрос в Казначейство Российской Федерации с целью истребования сведений о поступлении денежных средств в бюджет по чеку. Ответ: на казначейский счет деньги не поступали.

Починили всех тг-ботов, которые у меня были. Теперь они снова нормально должны работать. Если вдруг, что-то сбоит - пишите. На всякий случай, напоминаю, какие тг-боты у меня есть: моя разработка: - определить налог при продаже недвижимости @expert_nalog_bot - понять, можете ли вы взять семейную ипотеку на вторичку @exp_7ya_bot - рассчитать выгоду от рефинансирования ипотеки и подписаться на нужную ставку @ref_ned_bot сторонняя разработка: - госинспекция по недвижимости: узнать про самострой, проверить согласование стройки и другое @SamostroyMosBot - проверка нарушений при размещении апартаментов в нежилых зданиях @mosapartmentsBot @expertned 👉мой канал в МАХ

Дом. РФ дал прогнозные данные по выдаче ипотеки в марте. Что видим. 1. Вторичка. 51 тысяча это много или мало? Давайте сравним. Средняя цифра за первый квартал этого года - 45 тысяч ипотек. За первый квартал 2025 года - 23 тысячи. А в первом квартале 2024 года было 64 тысячи. Т.е. в целом ипотека на вторичке уже немного ожила. Понятно, что до показателей 21-23 годов еще далеко (там было в среднем 100-120 тысяч ипотек в месяц). Но в сравнении с прошлым годом ситуация точно будет лучше. Не думаю, что кратно. Но процентов на 50%, думаю, средние показатели 25-го года перебьем. 2. Первичка. Ну, здесь пока ожидаемый провал - выдача на уровне февраля. На этом фоне вы можете сейчас услышать об ужасных проблемах застройщиков. Не верьте. То, что февраль и март будут провальными - это абсолютно ожидаемая вещь. Так как до этого были бурные декабрь и январь (!). А бурные они были, потому что была очередная мини-паника, связанная с изменениями условий семейной ипотеки. Т.е. был фактор, который притянул на себя спрос последующих месяцев. И, значит, корректно смотреть не на месяцы сами по себе. А сравнивать периоды с декабря по март. Вот смотрите, если в лоб смотреть март 2026-го почти в два раза хуже января (на 44% меньше). Жуть? Но январь этого года в три раза лучше января 2025-го, почти в два раза лучше января 2024-го, и в два с лишним раза лучше января 23-го... Т.е. берем среднюю цифру выдачи ипотеки за первый квартал текущего года и выходит, что она на 20% лучше 1 квартала прошлого года и такая же как в 2024 году, и почти такая же как в 23-м году. Как думаете, сильно плохо застройщикам, если у них выдачи по ипотеке по итогам 1 квартала этого года такие же, как по итогам 1 квартала 23-го? Понятно, что первый квартал не показатель. И вопрос в том, что будет дальше по году. А дальше будет не очень хорошо. Но 25-й они прожили? Вот на этом уровне проживут и 26-й. Т.е. "ужас, но не ужас-ужас-ужас".. @expertned 👉мой канал в МАХ

Вот, ксати, почему агент флиппера не могла это сделать или сам флиппер - для меня загадка. Я вообще этому поражаюсь. Ты покупаешь объект для бизнеса, вкладываешь свои деньги в покупку, в ремонт, еще и кредитное плечо используешь. Должно же ведь быть всё идеально чисто, ведь в твоем случае важна не только возможность последующей продажи, но и её скорость... Помню, мы как-то квартиру подбирали, и там тоже флиппер, купил трешку на первом этаже, сделал из нее три отдельные квартиры и продавал... А в трешке приватизация недавняя с детьми выписанными за месяц до неё.... Я, конечно, понимаю, что он в итоге продал их кому-то. Так как куча народу проверку или не делают, или думают, что делают. И всё же очевидно, что в скорости продажи - потери. При этом ладно, если это плановая вещь, в смысле, что он покупал, понимая и проблему, и последствия. Но нет - это для него открытием стало после нашей проверки. @expertned 👉мой канал в МАХ

Бывшие супруги. Что делать, если нужно согласие, а где он находится - не известно? По ситуации, которую описывал выше. "Мы давно развелись, и я не знаю где он, контактов нет" - это довольно частый ответ на вопрос, может ли бывший супруг дать некий документ. И именно такую фразу сказала бывшая собственница, со слов агента флиппера, И очень часто - это не правда. По моему опыту, более чем в половине случаев (я оцениваю вероятность процентов в 70%), найти бывшего супруга вообще нет никакой проблемы. Более того, если того супруга, который продает вам объект "прижать" (например, объяснив, что по другому сделку не сделать), контакты его бывшего мужа или жены находятся очень быстро. Если человек продолжает упорствовать или, как в нашей ситуации, прямого контакта с владельцем (в нашем случае бывшим) объекта нет, то соцсети в помощь. У вас есть ФИО, дата рождения. Не так уж и сложно вбить в поисковик эти данные и посмотреть выдачу. Ну или зайти в каждую соц.сеть и поискать там. Моему сотруднику понадобилось 5 минут, чтобы найти организацию, где раньше работал бывший супруг нашего бывшего собственника. Дальше один звонок в эту организацию, с просьбой дать нужный контакт или передать наш. И всё. Через полчаса с нами связался бывший супруг. На следующий день мы организовали с ним видео связь, на которой он (под запись), подтвердил, что соглашение о разделе было подписано и что он в курсе, что после этого собственность на квартиру стала единоличной у его бывшей супруги. Это тоже не нонсенс, а довольно частое явление. Люди склонны помогать, если их просто по человечески попросить. И, кстати, бывший супруг бы в курсе, что квартира уже была продана, а мы следующие покупатели. Это к слову о словах бывшей собственницы, о том, что она не знает, где ее бывший муж (угу, не знает.. при наличии общих взрослых детей, которые общаются и с мамой и с папой...) Так что очень часто вещи, которые кажутся проблемой - проблемой не являются. Нужно просто знать, как закрыть возникший вопрос. И с бывшими супругами он часто закрывается именно так. @expertned 👉мой канал в МАХ

Христос Воскресе!

К слову о бывших супругах. Выбрали квартиру. Флиппер купила в 2025 году, сделала ремонт - продает. Начали изучать доки. В 2000 году покупка на девушку, которая в браке состоит. В 2009 году развод. В 2011 году соглашение о разделе между бывшими супругами, в результате которого, эта квартира отходит девушке. Вроде всё хорошо. НО! Соглашение в простой письменной форме. И не было подано в Росреестр. Новый собственник почему-то решила, что данное обстоятельство не является критичным. Её агент говорила, что сроки исковой давности давно прошли. Что вообще, если бывший супруг не оформил собственность на себя то "сам виноват" и суд отправит его с претензиями к бывшей супруге. А нас это очень сильно всё смутило, вплоть до того, что мы хотели отказаться от внесения предоплаты. Почему? 1. Если соглашение реально было, то в этом момент проблем нет. Но было ли оно?! Лично я никогда не верю документам, предоставляемым продавцами. А здесь ни нотариального удостоверения, ни подачи документа в Росреестр. Никакого подтверждения, что бывший супруг реально его подписывал. А если не подписывал, то может оспорить сделку, по которой флиппер покупала квартиру.. 2. А нужно ли вообще париться по этому поводу, учитывая сроки исковой и то, что супруг сам виноват? Сроки исковой. А с какого момента их предлагают считать? Есть странный миф, бытующий в массах (и к сожалению, в риэлторских тоже), что если в течение трех лет после развода, супруги не поделили имущество. То так квартира, которая была записана на кого-то из супругов, остается его лично собственностью. Это не так. Там установлен режим совместной собственности супругов и он никуда не девается. Поэтому сроки исковой нужно будет считать. С момента, когда бывший супруг узнал о том, что его права нарушены. Т.е. в нашем случае неизвестно с какой точки. А что с "супруг сам виноват" и суд отправит его с претензиями к бывшей супруге? Тут все не так просто как кажется. Да, с одной стороны суды начали в последнее время применять именно такую норму. Но будут ли в будущем? Это вопрос. Но! И даже сейчас. есть один важный нюанс. "Супруг сам виноват" - если покупатель НЕ ЗНАЛ о том, что у бывшего супруга есть право. Например, продавец говорит, что брака не было и дает такое заявление. Сейчас правда есть справка из ЗАГС, чтобы проверить слова продавца. Но пример, думаю, понятен. А в нашем случае флиппер не просто знала, квартира была куплена в браке. Она еще занимается профессионально сделками с недвижимостью. Для судов - это явный знак того, что профи обязан убедиться, что все нормально. Т.е. если данное соглашение подделка, то отбиться на том основании, что продавец сама дала такую бумагу - точно не выйдет. Так что относитесь ко всем документам, что вам дают - очень внимательно. А квартиру, мы кстати, наверное будем авансировать. Как думаете, что мы такое сделали, что резко поменяли своё решение? @expertned 👉мой канал в МАХ

А вы проверяете реестр повесток? Как минимум в Москве пошли приостановки, если гражданин не явился по повестке. Касается не только продавцов, но и покупателей. И обратите внимание. что женщины тоже бывают военнообязанными. Ситуация, конечно, редкая и всё же... Что просить? Выписку из реестра воинского учета Где просить? Здесь: https://реестрповесток.рф/ @expertned 👉мой канал в МАХ

Почему я считаю, что арендаторы будут мешать продаже квартиры и лучше продавать без них? 1. Арендатору ваша продажа не интересна В принципе на этом пункте можно и поставить точку. Потому что он объясняет всё остальное. У меня в практике был только один случай, когда арендатор вообще никак не мешал продаже. И то так оказалось, что этот арендатор был риэлтором) Смотрите, что нужно для успешной продажи? - показы тогда, когда нужно по ситуации - чистая квартира без личных вещей - отсутствие ненужных комментариев Т.е. арендатор должен дать вам возможно показывать квартиру в любое нужное для вас время, перед показами убираться в квартире, прятать все личные вещи в шкафы. Не готовить до показа за два-три часа. И молчать на показах, а лучше вообще уйти из квартиры. Как считаете, насколько реально это сделать? А если арендатор считает, что ваша квартира ему очень удобна или выгодна в аренде, то эту реальность нужно делить на 10.. Многие говорят, ну а что такого, ведь люди продают квартиры, в которых сами живут. Такая же ситуация. Нет, не такая. Потому что собственники заинтересованы в продаже, в отличие от арендатора, который заинтересован в том, чтобы его вообще не беспокоили и не заставляли что-то менять в жизни. Я пару лет назад рассказывал, как мы продавали квартиру отца одиночки с двумя (или вроде даже с тремя) детьми. Он перед каждым показом совершал подвиг, убирая всю квартиру. Я даже фотки выкладывал до и после.. Сделает арендатор хотя бы десятую часть из этого? Очевидно нет. А если его вдруг задержат на работе, то он плюнет на ваши показы и просто их отменит. И ему будет не важно, что это единственный реальный покупатель за последние два месяца.. Так что я понимаю желание не потерять доход при простое квартиры во время продажи. Но если ваша цель продажа - то нужно продавать. А ставить успех продажи: конечную цену, скорость и т.п. в зависимость от того любит ли ваш арендатор борщ и разбросанные вещи или нет.. Ну, мне кажется, как-то не очень.. И это я ещё не говорю о том, как арендатор может сорвать сделку, потому что решил, что его поздно предупредили и он не собирается подстраиваться под собственника и его покупателя, и будет жить в квартире столько, сколько посчитает нужным. Примеры такие я тоже знаю... @expertned 👉мой канал в МАХ

Мое мнение на Радио1 о возможных изменениях семейной ипотеки