Эксперт недвижимости Константин Барсуков

А ведь и правда, сложная задача - и поддержку застройщикам увеличить, и расходы бюджета сократить... Как же это сделать? Видимо, есть надежда, что за счет граждан всё же это получится. Мне кажется, что уже вполне очевидно, что тезис: "Дадим им дешевой ипотеки и они начнут рожать" - вообще не работает. Но всё никак не могут это откровенно заявить. Ну, хотя бы уже открыто начали говорить о том, что изменения семейки нужны, чтобы сократить расходы бюджета. Осталось уже кому-нибудь на высоком уровне не побояться и озвучить, что семейная ипотека в текущем виде и увеличение рождаемости - это вообще не сочетаемые вещи. Тогда может быть что-то нормальное и получится.. Моё интервью на Радио1 по той теме ниже 👇🎧 @expertned

Девиз наших судов... @expertned

Dura lex, sed lex .. если ты не бабушка А я смотрю "казус долиной" ничему не научил некоторых судей. И они у нас продолжают поддерживать социально-ориентированную позицию защиты старости. И считают, что если с бабушкой судится человек, моложе её, то априори права бабушка. У бабушек опция злонамеренности полностью исключена некоторыми судами. Рассказали мне на днях про один суд: УИН 77RS0020-02-2024-001585-03 Итак имеем. Перечисляю только факты: Парень снимает квартиру у бабушки. Платит бабушке налом при наличии договора, расписок не берёт (ну, да, сам виноват, но бабушка же). Потом в июне съезжает из квартиры, Хочет отдать бабушке ключи. Бабушка ключи забирать не хочет. В сентябре отсылает бабушке ключи по почте. Бабушка сдает квартиру другим гражданам (до возврата ключей по почте). И через какое-то время подает в суд иск о взыскании средств с парня. Якобы он ей по договору не платил и съехал не в июне, а в сентябре. Что было у парня, в качестве подтверждения своей позиции. 1. Оплата арендной платы подтверждалась перепиской в вотсап и свидетельскими показаниями. 2. Выезд в июне, подтверждался сообщениями в вотсап. А так же аудиозаписью, которая производилась в квартире уже после выезда парня и в которой находилась бабушка (т.е. ключи у нее другие были). Из аудиозаписи явно следовало, что бабушка отказывается подписывать акт, что парень четко заявляет, что он покинул квартиру, а бабушка там осталась.. Итог. Суд первой инстанции встал на сторону парня. В иске отказано. Встречный иск от парня о возврате залоговой суммы удовлетворен. (Бабушка залог зажала в размере месячной платы) Причем со слов юриста, который вел дело, именно аудиозапись стала явным подтверждением, после прослушивания которой судья и вынес решение в пользу парня. Хотя сначала был настроен тоже в пользу бабушки. Апелляция, развернула решение! Причем судьи апелляционной инстанции, как раз не стали прослушивать аудиозапись. И отрицательно отнеслись к показаниям свидетелей. Ну, а че? Бабушка ведь априори права. К чему эти аудиозаписи, свидетели, если бабушка написала слезную апелляцию и сказала, что её обидели? Я прекрасно понимаю, что пожилые люди - это реально уязвимая категория граждан. И их часто обманывают, что мы недавно наблюдали. И когда речь идет о потери ими единственного жилья, то судьи вынуждены довольно скрупулезно оценивать осмотрительность покупателя (хотя это вызывает сильные вопросы, особенно, когда банки, выдавшие ипотечные кредиты, оказываются не причем). Но когда речь идет о злонамеренности пожилого человека, как-то нужно всё же вставать над позицией социальной ориентированности? Тем более, что суд он ведь всё же так-то про закон... @expertned 👉мой канал в МАХ

"Да ладно вам, там исполнительное всего на 12 тысяч рублей", - сказали нам на просьбу погасить долг до сделки. В моей недавней практике пристав лупанул арест на сделки с имуществом при сумме в 5 тысяч рублей... Обращайте на это внимание.. @expertned 👉мой канал в МАХ

Обратите внимание. Кто в поиске. Видовая квартира (67 кв.м.) ЖК «Квартал на набережной NOW», Ак. Лихачева, 18 к.6. Пара фото постом выше ☝️ 14 этаж, первая линия, вид на Москва-реку. Потолки 4,85 м. Площадь 48 кв.м. + 19 кв.м. второй уровень, который можно добавить и узаконить В бетоне. Есть готовый дизайн проект с одной спальней. При желании можно сделать две спальни. 💰 Цена 37.970.0000 Вне рекламы до конца недели! Вопросы по квартире можно задать здесь: @expert_ned

Вот пример, как работает продажа "от покупателя" Взяли в работу квартиру. Очень интересный объект. Видовые характеристики, первая линия перед рекой. И потолки 4,85! Т.е. можно делать антресоль и получится шикарная двухуровневая квартира. Квартира 48 кв.м.. Чтобы можно было зарегистрировать планировку, антресоль должна быть не более 19 кв.м. Т.е. в сумме 67 кв.м. У собственника есть дизайн проект с одной спальней. Проект очень классный и удобный. Такт что, в принципе, можно выходить в рекламу, выставлять хорошие видовые фото, интерьер из рендеров. НО! Мы прикинули, а кто наш покупатель? И понимаем, что в текущей локации, хорошо бы на 67 кв.м. иметь всё же не одну спальню, а две. Я не отрицаю, что здесь и одна спальня может быть продана. Но две - будет совсем хорошо. Поэтому мы отдали проект в работу архитектору. Чтобы сэкономить деньги клиента мы не будем делать полноценный дизайн проект. А сделаем только планировочное решение. Но оно будет не выдуманное, а реальное. Которое можно будет на самом деле реализовать. В этой планировке будут две отдельные спальни. Ну и пару рендеров тоже сделаем, чтобы дать красивую картинку. И, соответственно, в рекламе появятся два объекта. Один с одной спальней, другой с двумя. Таким образом, мы расширим круг потенциальных покупателей. И не упустим потенциальных покупателей из двух совершенно разных групп. Вот так и работает принцип "встать на место покупателя", о котором я рассказывал в прошлом видео. @expertned 👉мой канал в МАХ

Так чего же ждать россиянам?!

Сложные квартиры = скидка? Это уже стало чем-то вроде «нормы». Но вопрос в другом: это действительно необходимость — или следствие того, как выстроена продажа? Разобрал кейс: объект с усложняющими факторами, где логика рынка подталкивала к дисконту. В итоге — продажа без снижения цены за 3 недели. В видео: — где именно возникает давление на цену — ошибка, вынуждающая продавцов давать скидку — и за счёт чего её можно не давать Смотреть: 📱YouTube 📺RuTube читать: Дзен 🎧слушать @expertned 👉мой канал в МАХ

Как правильно считать комиссию за снижение ставки? Сейчас банки начинают проявлять активность в желании дать кредит, что логично, учитывая как сильно ЦБ зажал заемщиков. И у многих из них есть такая опция, как снижение ставки за комиссию. Расклады, которые предлагают банки, обычно очень заманчивые и сулящие неимоверную выгоду. Но так ли это? Грубо. Некий банк вам говорит, у нас ставка 19,99%, но если вы заплатите комиссию 27,8%, то ставка для вас будет 11,9%. Дальше, делается калькуляция и вам говорят, что при кредите в 5 млн, вы платите комиссию 1,9 млн. Но зато на всем сроке кредита экономите на процентах 12 млн. И ежемесячный платеж будет на 32 тысячи меньше. Выгодно? Ну, вроде красиво, да. Момент первый. Банк ведет расчет от своей базовой ставки. Но это не значит, что его базовая ставка самая выгодная на текущий момент. Потому что, например, сейчас можно получить ипотеку под 16% годовых. Что это значит? Это значит, что правильно предложение банка сравнивать не с их 19,99%, а с этими 16%. И при такой ставке во-первых, разница в платеже будет не 32 тысячи, а 16 тысяч. Во-вторых, разница в уплаченных процентах за весь период будет не 12 млн, а 6 млн. Но все равно же выгодно?! Момент второй. Мы в расчетах выше забыли учесть сумму комиссии. Ведь если вы её платите, то вам кредит в первом случае нужно брать не 5 млн, а плюс 1,9 млн. Т.е. по ставке 11,9% кредит будет уже 6,9 млн. и тогда сравнение с 16% (при которых кредит остался в размере тех же 5 млн) даст следующее: а) ежемесячный платеж у вас стал выше на 4 тысячи б) разница в уплаченных процентах составила всего 530 тысяч (по сути за счет этих лишних 4 тысяч в платеже) Итого, считай по нулям.. Если же ещё добавить сюда то, что ключевая ставка идет вниз и через какое-то время можно будет эти 16% через рефинансирование превратить в 15, потом в 14, 13 и т.п., то "по нулям" превратится в "минус". Я не говорю, что плата за снижение ставки всегда плохо. Каждый раз нужно считать. Но считать, нужно правильно. Так, как я написал выше! @expertned 👉мой канал в МАХ

А вообще, я понял, что проблема в целом глубже. Именно из-за нее не делают нормальные фото, плохо проводят показы (это же всё не нужно, покупатель стены выбирает). И именно из-за неё первая реакция на сложную продажу - это скидка. Т.е. хорошая работа компенсируется ценой продажи. Не мой подход. Сегодня сделаю видео на тему, как избегать не нужных скидок при продаже квартир или домов. А пока можете почитать мою свежую статью на эту тему на Дзене. @expertned 👉мой канал в МАХ

По предыдущей дискуссии. Я снимал в свое время видео о том, зачем нужны профессиональные фотографии. Посмотрите, думаю, что многим будет полезно https://rutube.ru/video/295ea925e922f7541b619790a77ce766/

Это всё фото разных квартир с ценником от 400 до 500 тыс. руб. за кв.м., есть парочка даже выше 500 тысяч. Цены от 25 до 50 млн. руб. И вот с такими фото они продаются. Я часто слышу, что смысла в фото нет, покупатели все равно будут выбирать после личного просмотра. Да, будут. Но вопрос. Они к вам придут или сначала посмотрят то, что презентуется нормально, а до вас не дойдут? Второе. С каким настроением они к вам придут? Или вы ждете вау-эффекта, что на фото было ужасно, но увидели вживую и так радостно стало? Так не бывает. Третье. Вы сразу решили покупателю дать базу для торга? Он ведь идя к вам на квартиру уже в голове держит, можно с вами торговаться или нет. И если он на фото увидел, что можно, то чтобы он не увидел вживую, уже не собьет его с принятого решения. Четвертое. Вы выбрали риэлтора (а здесь, к сожалению, больше половины фото - риэлторские) и он вот так вот презентует вашу квартиру. Как вы думаете он будет её презентовать дальше? Считаете, что раз он поленился найти себе хорошего фотографа и лишний раз съездить для фотографирования, то дальше он лениться не будет? Думаете, что здесь он фото нормальные не сделал, а при показе он вдруг проведет шикарную демонстрацию? Так не работает. Человек или везде всё делает как надо или везде делает, как не надо... Собственно, тоже самое относится и к вам. Вы собственник, решили самостоятельно продавать квартиру. И не смогли найти нормального фотографа? Как вы дальше планируете все делать? Как торговаться, как показы проводить? Точно так же? Поздравляю, вы сэкономили на хорошем специалисте, но продали свой объект дешевле и дольше, чем могли бы с ним. В продаже недвижимости принцип точно такой же как и везде: делай хорошо и будет хорошо. Так что делайте хорошо.. Кстати, если у вас есть зимние фотки уже пора подумать о замене их на весенние. Через пару недель уж точно... @expertned 👉мой канал в МАХ