Эксперт недвижимости Константин Барсуков

Я поэтому и говорю, что квартиру, о которой я говорил выше, сложно будет продать из-за «напуганных» людей, боящихся, по сути, только нестандартности ситуации. Нам как-то «везёт», что мы продаем последнее время много квартир, которые или по доверенности, или в залоге. Или по доверенности и в залоге)) Самая частая причина отказа ехать на просмотр, которую мы слышим от риэлторов - клиент не хочет в залоге или по доверенности. Т.е. сам риэлтор понимает, что ситуация норм и работать с этим можно, но клиент не хочет. Почему? А на это тоже есть ответ, потому что люди без риэлтора тоже звонят, и мы всегда спрашиваем, почему они боятся квартиры в залоге или доверенностей. Ни разу (!) не было озвучено чего-то, что описывало бы реальные риски, относящиеся к конкретной ситуации. По залогу, говорят: «Ну мало ли там чего..». На вопрос, а что конкретно вот это «мало ли там» - ответ чаще такой, что ипотеку не снимут, а мы должны банку останемся. При этом когда мы рассказываем схему сделки, объясняем, что такое при такой схеме произойти не может, половина все равно отказывается, потому что «нуу, мы подумаем, что-то нам всё равно не нравится». По доверенности ещё хуже. Я не помню ни одного раза за последнее время, когда мы услышали бы что-то про риски связанные с проверкой действительности доверенности, её отмены, реальности волеизъявления собственника. Доверенность в умах людей почему-то существенно сильно «прилипла» к «казусу Долиной» и слухам, рожденных этим казусом. Поэтому в основном мы слышим: «А вдруг через 5 лет потом собственник скажет, что не понимал значение действий и оспорит сделку»…Почему он не может тоже самое сказать в случае, когда нет доверенности, они пояснить затрудняются. Но доверенность – нет… Ну, про наследство, тут и говорить не нужно. Если мы даже от риэлторов периодически слышим, что с наследственными квартирами вообще связываться не нужно. Причем, если в разрезе свежего наследства – это ещё хоть с какой-то степенью натяжки можно принять. Но мы ведь слышали такое и о наследстве, которое было около 10 лет назад … А самое печальное, что после отсева всех случаев с «очевидной грязью», люди спокойно покупают то, что в итоге является реальной грязью. Потому что: «Ситуация стандартная, чего здесь проверять?» У меня партнер юрист-судебник (Александр @Balkovoi привет), часто такие истории рассказывает. К примеру, было дело, когда человек купил дом, по которому уже шел суд об оспаривании сделки, по которой продавец этого дома приобрел его. Там предыдущий собственник в банкротство ушел. Мой партнер отбил его в итоге, но говорит, что в целом повезло, что конкурсный управляющий поленился немного, а партнер мой воспользовался этим и развернул ситуацию в свою пользу. Понимаете? Суд уже идет об оспаривании права владения, а человек покупает себе жилье… Без проверок. Потому что чего там проверять-то? Один собственник, более 3 лет владеет недвижимостью…. Мораль? Проверяйте недвижимость, которую вы покупаете не по статьям в Сети или ТГ-каналах, а при помощи профессионалов. А профессионалы - это не риэлтор с большим опытом или юрист с работы. А риэлтор с юридическим образованием или связка риэлтор + юрист-жилищник. Всё остальное профанация. Ну и не отказывайтесь сходу от интересных (по расположению и цене) вариантов, потому что прочитали какую-то статью и как-то её интерпретировали. Время сейчас такое, когда подобная разборчивость приводит к тому, что лично вы покупаете очень дорого то, что другие покупают дешевле. Если вообще покупаете… Нет такой позиции, что вот такое-то покупать точно нельзя. В любой истории нужно сначала узнать нюансы, схему сделки и т.п., и уже затем принимать решение входить в проект или не входить. @expertned 👉мой канал в МАХ

8 собственников, свежее наследство и всем 70+ лет. Как вам такое?)) Я что-то даже малость в трансе.. Главное, начиналось: поможете продать квартиру, там 5 человек собственников и есть пожилой? Итого, пожилой не один, а все. Собственников не пять, а восемь. И наследство по суду, потому что первой очереди не было и вступали двоюродные, родство, которых нужно было установить. Я-то понимаю, что в такой ситуации решение суда - это хорошо, но поди объясни это многим тем, кто от обычной доверенности или квартиры в залоге шарахается... В общем, думал, я что после продажи квартиры по доверенности с 86-ти летним собственником нас уже ничем не испугать. Но такого поворота совсем не ожидал)) В общем, через пару-тройку дней общее собрание собственников) И, если всё норм, начнем.. @expertned

Что делать, если накануне сделки другая сторона решила поменять условия? Например, ваш покупатель говорит, что может купить квартиру только, если она будет дешевле тысяч на 200 или 500. Или продавец решил, что слишком дешево продает свое жильё и цена для вас должна стать выше. Написал об этом статью в Дзен. @expertned 👉мой канал в МАХ

А кто покупает у того, кто продаёт? Хороший вопрос на пост выше. Покупает тот, кто продал. И так несколько раз. В "сложные времена" всегда происходит удлинение "цепочек". На живом рынке бывало доходило до 1,2-1,3 квартиры на одну сделку. Но и то, если там очистить от разрывов сделок, переездов в другие города (что, в целом тоже разрыв сделки), все равно цифра побольше будет. Сейчас же квартир на сделку больше. Грубо, один "внешний" покупатель провоцирует цепочку продаж-покупок, пока волна не доходит до "внешнего" продавца. Этакий закон индукции рынка недвижимости) @expertned 👉мой канал в МАХ

Ну, ведь логично же, да? Именно в рамках этой логики многие люди, а так же "аналитики" и блогеры от рынка недвижимости, делали свои прогнозы с конца 2022 года о грядущем падении цен на вторичке на 50%-40%.. Да-да, именно такие цифры и назывались. Сегодня они звучат довольно странно, но всё же ещё кто-то ждёт хотя бы минус 10%-15%.. Так в чём же феномен? Почему ипотеки нет, а цены мало того, что не падают, но ещё и растут? Дело в структуре вторичного рынка. Вот для рынка новостроек озвученный выше тезис, в какой-то заметной степени влияния, справедлив. А для вторички почти нет. Потому что вторичка - это рынок на 60-70% (а сегодня существенно выше) состоящий из альтернатив. Когда продавец продает, чтобы что-то купить. Вот он ответ на вопрос: "Кто будет покупать?" Тот кто продаст своё. И ипотека таким людям нужна не в больших объемах, в виде 80% от цены квартиры, а обычно порядка 20-30% от её стоимости. Снижение размера кредита приводит к тому. что люди могут позволить себе более высокие ставки. А когда ставки были совсем большие, многие из них вместо получения кредита - уходили в депозит. И откладывали решение своей жилищной задачи на год-два. Кстати, сегодня эти люди составят дополнительное давление на цену... Вот как-то так и выходит, что при "мертвой" ипотеке цены не падают, а даже растут... @expertned 👉мой канал в МАХ

большинство в теме)

⚡️Ключевая ставка — 15%

🏦 Усиление поддержки заемщиков, пострадавших от недобросовестных подрядчиков в сфере ИЖС Мы рекомендуем банкам оказывать дополнительные меры поддержки таким заемщикам, в том числе проводить реструктуризацию кредита вплоть до полного или частичного прощения…

🏦Усиление поддержки заемщиков, пострадавших от недобросовестных подрядчиков в сфере ИЖС Мы рекомендуем банкам оказывать дополнительные меры поддержки таким заемщикам, в том числе проводить реструктуризацию кредита вплоть до полного или частичного прощения долга. При этом важно учитывать финансовое и социальное положение человека, наличие у него другого жилья, степень недостроенности объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и так далее. Проведенная реструктуризация не должна ухудшать кредитную историю клиента. Кредиторы могут сами связаться с заемщиком и выяснить, нужна ли ему поддержка, ее продление или изменение. Особое внимание следует уделять: 🕤 пенсионерам 🕤 участникам СВО 🕤 многодетным семьям 🕤 инвалидам I и II группы и другим людям, которые относятся к социально уязвимым категориям населения. Если процентная ставка по кредиту зависит от сроков регистрации права собственности на объект ИЖС и его передачи в залог, то эти сроки необходимо продлить. Кроме того, банки могут посодействовать в оперативном оформлении замены подрядчика.

С 1 апреля ипотеку ужесточили Многие уже успели сделать крайние выводы: кто-то говорит, что ипотека фактически закончилась, кто-то ждёт падения цен, а кто-то, наоборот, надеется на новый наплыв покупателей. В этом выпуске разбираю, что на самом деле изменилось: почему без белого дохода получить ипотеку станет сложнее, как теперь банки будут смотреть на заёмщиков, что такое ПДН, макропруденциальные лимиты и надбавки простым языком, что всё это значит для ставок, рефинансирования и цен на вторичном рынке. Отдельно говорю о том, почему я не жду ни обвала рынка, ни вала ипотечников, которые сметут всё с рынка. Таймкод: 0:00 — Почему без белого дохода получить ипотеку станет сложно 2:37 — Системно значимые банки 3:43 — Кто теперь сможет получить хорошую ставку по ипотеке 5:20 — Упадут ли цены, раз ипотеку зажимают? 7:07 — Прогноз цен на вторичку 7:47 — Почему не будет вала ипотечников, которые сметут всё с рынка? 10:58 — Макропруденциальные лимиты и надбавки — что это такое? 13:56 — Что такое ПДН и как расчёт дохода влияет на ставку 17:05 — Какой заёмщик идеальный для банка сегодня 18:01 — Границы роста ипотеки от Центробанка 19:44 — Проблемы, которые могут возникнуть при рефинансировании Нужна помощь в проведении сделки? 👉 пишите в Telegram-бот

Послушать