Эксперт недвижимости Константин Барсуков

похоже в Справедливой России придумали аккредитив... Есть долинцы, а есть делягинцы.. Одни, значит, притворяются, что сделки делают. А вторые, что законы пишут... @expertned

О "туристах" и продавцах Вторая часть озвученной вчера проблемы лежит в области естественного нежелания продавца мотаться на показы, после которых его объект не покупается. Это нормально. Потому что ему не понятно, зачем оно ему надо. Лучше вынести весь мозг покупателю по телефону, рассказать обо всех недостатках квартиры, на которые часто ссылаются уже посмотревшие её (например про окна в окна, как в примере выше). А уже затем, когда покупатель подтвердит, что все недостатки объекта его устраивают - ехать на показ. Логично же? Чего зря мотаться. Особенно, если речь про загородку (до которой ехать обычно долго). И тем более, что все про этот недостаток говорят и всех он не устраивает. Ну, лично на мой взгляд, это вообще не логично. Потому что отпугивая по телефону покупателя недостатками, очень тяжело ему будет рассказать о достоинствах (если продавец еще вспомнит о том, что об этом нужно рассказать). Заметьте, я не говорю врать. Если в лоб спросят - отвечать нужно правду. Но зачем сходу навешивать потенциальному покупателю обо всем, что возможно для него и не было чем-то ужасными, но после ваших слов, он точно об этом задумается... В общем, если вы решили, что риэлтор вам не нужен. Или по каким-то причинам (или жизненным обстоятельствам) вы решили, что все показы будут проходить с вашим личным участием - смиритесь с тем, что будут люди, которые приедут смотреть ваш объект и не купят его. И да, будут те, кто просто "заодно посмотрел". От всех этих людей есть польза, она не совсем очевидная для тех, кто не умеет работать с покупателями. И именно поэтому, не очевидна продавцу, который не является риэлтором и понятно, что с покупателем он работать не умеет. Но польза есть. Если вы ее не видите, то не мешайте своему риэлтору работать, отдайте ему ключи или не заставляйте отчитываться, почему этот показ опять без покупки. Или, если у вас нет риэлтора и вы продаете самостоятельно, то, извините, но вам самому придется стать риэлтором и работать за него. Да, показы это тоже работа. И пустые показы - часть этой работы. Ну, и риэлтор, конечно, должен уметь объяснить своему клиенту это, пояснить зачем это надо, а не тупо "брать под козырек" и выполнять указание клиента о том, что "все показы должны быть только конструктивные". На элитке, кстати, с этим самые большие проблемы в силу специфики восприятия "особой важности" своих клиентов. И с этим обязательно нужно работать. Но об этом в следующий раз. @expertned

Вообще, выше озвученная проблема состоит из двух частей. Часть первая - касается собственников. Друзья, если вы продаете квартиру без риэлтора. Или, если продаёте с риэлтором, но по каким-то причинам показы он может проводить только совместно с вами, то: - критично важно обеспечить возможность показов, если не ежедневную, то хотя бы через одно-двух дневную. Ну, то есть, сегодня не могу, а вот завтра, ну или послезавтра - могу - критично важно обеспечить возможность показов в разное время суток. А не только, я могу только с 19 до 21 и точка. Так теоретически тоже возможно. Но хотя бы на выходных - днем или утром. Особенно критично это для загородки. Вы реально теряете не только время, но и деньги, когда вводите жесткие ограничения. Я прекрасно понимаю, что жизнь многогранна и бывает так, что вот только в это время и по другому никак. Особенно, если это касается квартир или домов, в которых вы живете. И всё же нужно стараться быть гибче. Но если речь идет про свободную квартиру.. То здесь уж точно можно быть максимально гибким. Особенно, если квартира с каким-то нюансами. И уж точно не нужно устраивать цирк с "туристам не показываю".. Хотя я вот знаю, что некоторые риэлторы умудряются требовать плату за показ, мотивируя это тем, что если серьезные намерения у покупателя, то он заплатит.. Что там в голове у собственника происходит, которому втирают, что это супер метод. я не знаю. Но все опросы мои показывают, что куча народу говорит, что принципиально не поедут смотреть такую квартиру, даже если очень нравится.. Т.е. на мой взгляд, продавцы у таких риэлторов продают квартиры дешевле, чем могли бы продать. Ну, и про "попутных клиентов" я уж вообще молчу. Потому что, как показала моя практика, куча риэлторов даже не подозревают, что покупатель без риэлтора, пришедший на их объект и не купивший его, может стать их клиентом для сопровождения покупки по другому объекту. Вторую часть вышеозвученной проблемы чуть позже или уже завтра. Она про "туристов" и взаимоотношения риэлтор-клиент. @expertned

"Клиент, он клиент, когда покупает, а просто так - он турист ещё" - сказал мне агент из Калинки, когда я хотел договориться с ним о просмотре их квартиры. Вообще, для меня в целом странно, когда агенты продавца называют покупателя клиентом. Но уж совсем странно, когда нужно доказать, что ты не "турист", чтобы тебе соизволили квартиру показать. Я уже раньше рассказывал, как нас так же за "туристов" приняли, потому что "в Дубае так не работают". Мы правда в Москве покупали, но в Дубае так не работают... В итоге, мы кстати, ту квартиру купили. Здесь же агенту нужны "конструктивные показы". А до этого покупатель должен задать все вопросы о квартире, понять, что его точно всё устраивает, чтобы они с продавцом просто так на показ не приезжали... На мой взгляд, любой покупатель - это возможность продажи или источник информации о рынке, что тоже сильно помогает в продаже. И продавая квартиру, тем более, продавая квартиру за 120 млн, нужно это четко понимать и уметь доносить эту мысль до своего клиента... Но у всех свой подход, правда практика показывает. что с такой работой квартира обычно продается дешевле, чем её можно было бы продать... @expertned

Когда вдруг узнаёшь, что по завтрашней сделке надо сделать нотариат, а не простую письменную форму. А ещё нужно изменить время и место открытия аккредитива.. И на всё это есть три часа.. @expertned

Мне интересно, а Делягин в целом реально экономист или он в экономике такую же чушь несёт, как в юриспруденции? Сначала он про "казус Долиной" дикости всякие предлагал. Теперь об этом.. Еще в далеком 2022 году, когда впервые была сильно поднята ключевая - этот вопрос возник. И были разъяснения Минфина, а потом были поправки в НК РФ, где четко исключили все льготные программы из мат.выгоды, и четко указали, что лица должны быть взаимозависимыми, чтобы экономия на процентах была материальной выгодой. Что там и кому ФНС начислил по автокредитам, еще разбираться нужно, так как сама фраза "которые оформили в 2024 году" уже показывает на что-то фейковое или единичное. У нас такие ставки так-то под матвыгоду и в былые годы попадали. С чего вдруг взялись именно за 2024 год? И специально для Делягина читайте ст. 212 НК РФ. Там всё написано. И не нужно панику разгонять!! Кстати, смешно будет, если он сейчас с законодательной инициативой выступит об изменении в НК РФ того, чего там и так нет.... @expertned

Девушки, с Праздником вас!)

🔔Гильдия Риэлторов Москвы и Ассоциация агентств элитной недвижимости AREA подали жалобу в ФАС на ЦИАН Мы считаем, что площадка устанавливает монопольно высокие цены и навязывает невыгодные условия для сотрудничества. 📌Почему это важно ▶️ЦИАН — основная площадка для поиска объявлений о продаже недвижимости в Москве и Московской области (доля платформы превышает 50%). ▶️В этих регионах тарифы на размещение и продвижение объявлений индексируются систематически. За последние два года повышение тарифов происходило 6 раз. ▶️С 2022 по 2024 год тарифы в Москве выросли в среднем на 109%, а с мая 2024 по февраль 2026 — ещё на 43%. ▶️В других регионах, где у платформы нет доминирующего положения, цены остаются значительно ниже. Московские тарифы оказались на 89% выше, чем в Уфе, Казани, Красноярске и Краснодаре. Двойная оплата Риэлторы вынуждены платить и за размещение объявления, и за его продвижение, потому что без дополнительной оплаты объявления показываются в конце поисковой выдачи. 📌Вывод Гильдии Действия ЦИАН ущемляют интересы профессиональных участников рынка и ограничивают конкуренцию. Мы просим регулятора разобраться и дать объективную оценку действиям площадки. 🔗Подробнее на нашем сайте

По теме занижения цены в ДКП. Обратите внимание, что абсолютно разные вещи - купить дешевле рынка. И купить по заниженной цене в ДКП. А то пошла некая путаница с этим. Не редко сейчас слышу, мол суды сейчас не смотрят на "20% ниже рынка", они сейчас говорят, что критично, если цена в несколько раз ниже. А 20% - это не несколько раз. И поэтому не нужно бояться занижений цены в ДКП в разрезе возможного банкротства продавца. И правда, суды про "цена ниже в несколько раз" говорят. Но вопрос, имеет ли это отношение к банкротству продавца? Ситуация 1. В рамках объективных причин, которые влияют на цену недвижимости, человек выставил объект, который стоит в обычном порядке 50 млн, за 40 млн. Ситуация 2. Человек выставил объект в продажу за 50 млн, но в ДКП получилось 40 млн. Для суда - это совершенно разные обстоятельства. Понятно, что в первом случае тоже нужно будет доказать, что причины эти реально были. И что покупатель с продавцом не взаимосвязанные лица. И что покупатель действовал так, как обычно действуют покупатели. И то, не факт, что получится отбиться, но шансы есть, такие решения суда я видел. Второй случай - это большая проблема. Если оценка рыночной стоимости, заказанная конкурсным управляющим, будет биться с ценой в объявлении, но сильно отличаться от цены в ДКП - попробуйте доказать, что вы эту цену получили в результате торгов. Должна быть причина. В общем, занижение цены в ДКП - это проблема при банкротстве продавца. И кратно меньшая цена - к этой ситуации не относится. @expertned

И снова про скидку за счет налогов.. Квартира 45 млн. Выходит в этой цене в октябре. Далее в ноябре + 5 млн, в декабре +5 млн. Висит. Ну, и правильно висит, потому что рынок реально около 45 млн, причем именно для декабря. В октябре 45 млн многовато ещё было. Недавно снижают цену снова до 45 млн. И тут приходим мы. Начинаем переговоры, понятно щупаем на предмет торга. И выясняется, что 45 млн - это с занижением цены по ДКП. А вот когда 55 млн была, тогда, конечно, была полная стоимость в договоре. Т.е. человек купил квартиру в инвестиционных целях. Хочет заработать. Это нормально. Но для максимизации своей прибыли, он хочет продавать квартиру по рыночной цене, но без уплаты налогов. А мы должны почему-то дать ему такую возможность, но при этом существенно увеличить для себя риски. Не, ну а чё? (с) Я покупателям хочу донести одну мысль, которую активно транслирую все годы с момента появления банкротства физ.лиц. Вступая с продавцом в сговор с целью уклонения им от уплаты налога (а это именно так будет трактовать ФНС), вы не получаете скидку на квартиру просто так. Вы увеличиваете собственные риски, за собственные деньги. При этом продавец не теряет ничего! Понимаете логику? Продавец получает некую сумму. Если он вам дает скидку за счет занижения цены, то он всё равно получает эту же сумму. Для него ничего не изменилось. А лично для вас существенно увеличились риски. Потому что при банкротстве продавца разлетится ваша сделка на раз-два. И срок здесь будет максимальный - три года. А могу рассказать "веселые" истории, когда и в пределах 10 лет проблема может возникнуть. Особенно сейчас, когда какое-нибудь антикоррупционное дело может вылететь из прошлого или лет через 5 вылетит.. Я в принципе об этом уже рассказывал в одном из предыдущих видео и статью даже писал. Суд, занижение цены по договору расценивает как аффилированность продавца и покупателя! У нас на Фреш-ап был представитель ФНС, рассказывал как сегодня суды смотрят на разные обстоятельства. И мы ведь понимаем, что инвестор/предприниматель и банкротство - встречаются чаще, чем обычный человек и банкротство. Так что не покупайте себе риски за свои деньги. Если инвестор просчитался с доходность и получил убыток вместо прибыли, не ваше дело компенсировать ему этот убыток увеличением своих рисков. Подумайте об этом. @expertned

Кстати, в целом в тему, есть видео про ликвидность квартир от обратного. Какие квартиры покупать не нужно. Рекомендую не только инвесторам, но и покупателям.

Это частая проблема у покупателей - путаница в целях. Особенно, когда речь идет о длинных горизонтах и задаче: куплю детям, а пока они маленькие, буду сдавать. Да и в целом, везде, где есть "куплю, чтобы сдавать" есть такое смешение, а чаще даже искажение. И, кстати, если в вопросе мы видим четкую идентификацию, т.е. девушка точно понимает, что она инвестор. Многие, не смотря на то, что запрос явно инвестиционного характера, себя инвесторами не воспринимают. И так, поехали. 1. Какая цель у человека, который покупает квартиру, чтобы в ней жить здесь и сейчас? Купить квартиру, чтобы в ней жить здесь и сейчас! Т.е. решить конкретную жилищную задачу, которая в итоге превратится в квартиру, обладающую определенными характеристиками. Вопрос ликвидности такой квартиры я всегда рекомендую держать в голове, но в целом он может на последнем месте. А на первом месте из этой цели вытекают конкретные параметры в виде площади, количества комнат и т.п. Пригодных именно для решения данной жилищной задачи. 2. Какая цель у инвестора? И здесь мы получаем целый пласт возможных целей, зависящих от того, что инвестор хочет. Условно. Хочет получить максимальный доход? Нужно идти в выкупы. Хочет обеспечить работой свою бригаду, плюс что-то заработать допом - флиппинг или строительство домов. Вопрос сохранности денег на длинном периоде - идем в аренду. Вопрос. Если человек хочет обеспечить сохранность денег на длинном периоде, должен ли он покупать квартиру, в которой он хотел бы жить или он должен покупать квартиру, которая: - быстро сдается - в ней будет минимальный простой при смене арендатора - не требует доп.вложений - будет ликвидна в горизонте 10 лет - возможно принесет доп.доход - которую можно будет быстро продать Вы ведь понимаете, что это разные задачи, да? И ведь еще вопрос, а почему именно жилая квартира, а не нежилое помещение? В любом случае, вы ведь видите, что в списке требований нет ни одного из серии "квартира должна мне понравиться". Но, если человек хочет годик по сдавать, а затем сделать ремонт и начать жить в квартире, то сразу на первый план выходит "квартира мне должна нравиться". Потому что в этом случае размер арендной платы/скорость сдачи - носит второстепенных характер. Грубо, как-то так. Если есть вопросы - пишите в комментариях. Я думаю, что сниму на неё ещё одно видео, заодно отвечу на вопросы, если они будут. @expertned