Эксперт недвижимости Константин Барсуков

💰 Почему продавцы не снижают цену, даже если "полгода" нет покупателей? Обсуждали сегодня с коллегами один парадокс: объект висит в продаже 6 месяцев — очевидно, цена завышена. А собственник упорно держит цену. На загородке вообще годами объявления висят без изменений, а иногда цену ещё и поднимают. Почему так? 🔹Первая ментальная ловушка — «дело в рынке, а не в цене» Собственник считает, что квартира не продаётся, потому что "рынок вялый", "ипотечников нет", "все ждут". Ну, значит, просто время сейчас не то, вот рынок оживёт — и купят. Он не видит прямой связи между ценой и отсутствием спроса. 🔹 Вторая ловушка — «я уже потратил эти деньги в голове» Озвученная цена воспринимается как уже имеющаяся сумма. Снижая цену, человек будто "забирает деньги из своего кармана". Поэтому при торге часто слышим: «Мы уже и так недавно снизили». Хотя на самом деле — просто вернулись к реальной рыночной стоимости. Но собственник воспринимает это как скидку, которая уже сделана. 🔹 Парадокс недополученной прибыли Часто говорят: “Ну что ж он не продался за полгода, мог бы снизить цену, давно бы деньги забрал, положил бы на депозит, и ещё заработал!” Но он же не снизил тогда, когда только выставил квартиру. Уже сколько-то месяцев прошло и на депозите он не заработал. Значит, снижать уже поздно, поэтому нужно "заработать" на цене продаже. И это тоже ментально подталкивает к тому. что бы держать цену. 🧠Кстати, такой же механизм только в обратную сторону приводил многих людей к покупке на стадии максимального роста цены, вместо покупки в начальной фазе роста. В 2019-м и даже 2020-м году много было тех, кто считал ипотеку не выгодной, мол, лучше в аренде посижу, чем столько переплачивать и т.п Что делать? В начале продажи, рекомендую проводить адекватную оценку стоимости. Смотреть не только на то, что продается, но и на то, сколько времени это продается. Если вы хотите всё же попробовать продать по более высокой цене, чем вам говорят, не "примеряйте" эту цену на себя. Т.е. не думайте, что вот моя квартира стоит столько-то, значит я могу купить себе за эти деньги то-то и то-то. Пока покупатель не найден, ваша квартира не стоит столько. А то ведь часто бывает, говорим, мол цена вашей недвижимости такая-то. А в ответ, нет, мы за такую цену не продадим, иначе мы не купим себе альтернативу. Но вы ее и не купите, так как ваша квартира не стоит тех денег, что вы хотите, и рынок это за полгода рекламы уже показал. 📉 Вывод: если ваш объект не уходит больше 2-3 месяцев — это повод задуматься: всё ли вы делаете правильно и (что бывает чаще) не оценили ли объект слишком высоко. Покупателей сегодня и, правда, не много. Но, учитывая дефицит объектов, если все делается правильно (в том, числе проведена правильная оценка) за 2-3 месяца продажа должна быть Не попадайтесь в эти ловушки! Рынок всё равно расставит всё по своим местам 😌 @expertned

К слову о подготовке квартиры к продаже. Сотрудник поделился. Когда делали фото объекта, на кухне над раковиной под навесным шкафом, обнаружил ловушку для тараканов. Спрашивает собственника, мол тараканы есть? Собственник, говорит, что нет. А ловушку несколько…

К слову о подготовке квартиры к продаже. Сотрудник поделился. Когда делали фото объекта, на кухне над раковиной под навесным шкафом, обнаружил ловушку для тараканов. Спрашивает собственника, мол тараканы есть? Собственник, говорит, что нет. А ловушку несколько лет назад повесили арендаторы предыдущие, боялись, что тараканы заведутся, так как мусоропровод в подъезде. Ну и висела, никто не снимал. Агент снял ловушку. Первый же показ, покупатели спрашивают: "Тараканы есть?". Очевидно, что висела бы эта ловушка, и что бы мой сотрудник покупателям не говорил, осадочек бы остался, и не факт, что выбрали бы нашу квартиру. А так выбрали. Поэтому всегда, перед продажей нужно относиться к квартире, как очень придирчивый покупатель. Залезть во все углы, посмотреть все трубы. И всё, чему может быть придан негативный оттенок, должно быть убрано (если это, конечно, возможно). @expertned

https://www.mk.ru/press-center/2025/07/17/god-bez-lgotnoy-ipoteki-chto-stalo-s-rynkom-zhilya.html

Кстати, ещё вот подумалось. Вторичка сегодня - это очень высокий первоначальный взнос. А где он низкий? Новостройки по льготным программам.. То есть повышенный риск, значит повышенные требования к банку. Похоже, ЦБ заодно и льготные программы хочет ужать. Посмотрим, конечно, но не удивлюсь, если мы увидим, что банки начнут повышать минимальный ПВ для льготных программ. @expertned

Теперь по новостройкам. Для застройщиков у ЦБ есть два "привета". Первый. Что было раньше. Ипотека на новостройки, особенно по схемам с эскроу-счетами и проектным финансированием, считалась менее рискованной (или, скажем так, более предсказуемой), чем ипотека…

А вот ещё одно будничное и скучное заявление ЦБ у себя на канале: "Банки начнут рассчитывать нормативы достаточности капитала по новым правилам с 18 августа". Ну, будут и будут. Риск-веса там какие-то, надбавки.. Кому надо в этом разбираться? Поэтому что…

А вот ещё одно будничное и скучное заявление ЦБ у себя на канале: "Банки начнут рассчитывать нормативы достаточности капитала по новым правилам с 18 августа". Ну, будут и будут. Риск-веса там какие-то, надбавки.. Кому надо в этом разбираться? Поэтому что…

А вот ещё одно будничное и скучное заявление ЦБ у себя на канале: "Банки начнут рассчитывать нормативы достаточности капитала по новым правилам с 18 августа". Ну, будут и будут. Риск-веса там какие-то, надбавки.. Кому надо в этом разбираться? Поэтому что в итоге имеем в общественном сознании? Ключевая вниз, ипотечники прибежали, всё купили. Цены полетели вверх. Самое смешное, что будет так. Ключевая вниз, продавцы подумали, что ипотечники прибежали, цены подняли вверх. Потом смотрят, а ипотечников почему-то нет. Где ипотечники? Нет и нет. Потом кто-то начинает разбираться, объяснять, мол не будет ипотечников. ЦБ то не просто так все эти будничные заявления делает. Потом все начинают это понимать. Но цены не снижают. На самом деле зря ЦБ не объясняет все эти механизмы на пальцах. Сильно недооценивают они психологию, как минимум, рынка недвижимости. В итоге инфляционный эффект может оказаться существенно выше, чем мог бы, если бы ЦБ четко и ясно сказало, мол ребята ипотеку доступную не ждите.. В общем, кому интересно, почитайте https://www.cbr.ru/press/event/?id=25789, там есть ссылки на две инструкции ЦБ. Очень любопытное чтение.. Я завтра сухую выжимку сделаю из этих инструкций. Если грубо, ЦБ в очередной раз (и заметим заранее) ужесточил требования к кредитованию в целом, и к ипотеке в частности. А еще мне там понравился такой прям жирный намек застройщикам, на то, что всякие их схемы получения денег от граждан, которые не нравятся ЦБ, влетят им в копеечку, через удорожание проектного финансирования. У нас новый регулятор строительной отрасли появился? Сбылась мечта Набиуллиной о контроле над стройкой? @expertned

Кстати, маленький совет продавцам на текущем рынке. Покупатели, которые смотрят себе объект, но еще его не купили - довольно хорошо уже изучили локальный сегмент. Соответственно, если появляется новый объект, они идут на него смотреть. И, если у вас объект…

Что сегодня со вторичкой? Решил повторить картинку. Очень наглядная получилась. Мало продавцов, мало покупателей. В итоге, получается сегментация рынка. Например, в каком-нибудь районе условно старой застройки, квартир очень мало в продаже. В итоге, при…