Эксперт недвижимости Константин Барсуков

Вышла статистика Гильдии Риэлторов Москвы по вторичке за июнь. Обратите внимание, что цены, указанные в статистике - это цены в объявлениях. Т.е. отличие от цен в сделках есть. Ну и усреднение тоже играет свою роль. Однако, январь - июнь по всем типам квартир рост. Я это трактую как явный сигнал к росту и стоимости в реальных сделках. Можно, конечно, говорить про перенасыщение рынка квартирами с завышенными ценами. Это есть, но они уже начинают диктовать цену выхода на рынок новых предложений. Что вносит определенные коррекции и в поведение покупателя. Грубо, было три одинаковые квартиры 11, 11,5 и 11,7 млн. Та, что за 11 была снизилась до 10,5 и была продана. Остались 11,5 и 11,7. Висят. Приходит новый объект, и глядя на них выходит в 11,5. Висят теперь 11,5 - две штуки и одна 11,7 млн. Кто-то из покупателей за 10,5 ждет. Кто видел это. Но с другой стороны, одна из них уйдет в 11 млн., ну ладно, в 10,8 млн. И ее могут купить. Т.е. цена стала выше. Особенно, если из этих трех, вдруг одна будет снята по каким-то причинам. Т.е. такое медленное поднятие цены в объявлении создает у покупателя иллюзию новых цен. И одно дело, если покупатель все полгода следил за рынком и видел по какой цене продаются квартиры. А ведь кто-то только пришел, и для него картина выглядит иначе... @expertned

Подумал, что картинки хорошо показывают то, что сегодня на вторичке происходит и что может быть завтра. Если ЦБ резко начнет снижение ключевой, как это многие хотят, то, боюсь лимиты и надбавки просто не успеют за рынком, и нас ждет резкий рывок цен. Если же снижение ключа будет плавным, по хорошему, не чаще раза в квартал (особенно при ставках ниже 18%), то вполне можем в спокойном режиме с небольшим плавным ростом, выйти в наполненный и активный рынок. Пока всё, что говорит и делает ЦБ идет в пользу последнего варианта. В общем, как бы всем не хотелось увидеть 25 июля ключевую ставку в 18%, но возможно лучше будет оставить 20%. @expertned

Минстрой "наехал" на рассрочку. Я считаю, что рассрочка в том объеме, в котором она появляется сейчас, — это точно нехорошо», — заявил Заместитель главы Минстроя России Никита Стасишин, добавив, что такие механизмы «точно не стимулируют увеличение доступности жилья» Здесь инициаторами рассрочки выступают больше банки, а даже не застройщики, чтобы не менять модели проектного финансирования», — пояснил он. «Те банки, которые требуют от застройщиков поддержания темпов продаж, описанных в моделях и штуках, будут нести ответственность вместе с застройщиками за то, что они сотворили. Вот и всё" "Банки всё равно заработают ещё больше, сколько они хотели заработать. Им здесь абсолютно наплевать на то, заработают ли застройщики" Посмотрим, конечно, во что это выльется. Пока я сильно сомневаюсь, что Минстрой против инструмента, помогающего застройщикам. Скорее всего идет борьба за регулирование рассрочки. ЦБ хочет её отрегулировать одним образом, строительная отрасль - другим. Плюс застройщики хотят лояльность от ЦБ по каким-то видам льготных программ. В общем, учитывая, кивок Стасишина в пользу "нехороших" банков, я думаю, что скорее это именно выплеск "подковерной" борьбы с ЦБ на публику, чем отход Минстроя от своих позиций. @expertned

Зацените ситуацию. Продается свободная квартира. Её выбирает покупатель, который продает свою квартиру. Говорит: "Сегодня мне вносят предоплату, с вами свяжется мой риэлтор". Ну, ок. Риэлтор связался. мол давайте обсуждать условия. Мы как раз сейчас принимаем…

Зацените ситуацию. Продается свободная квартира. Её выбирает покупатель, который продает свою квартиру. Говорит: "Сегодня мне вносят предоплату, с вами свяжется мой риэлтор". Ну, ок. Риэлтор связался. мол давайте обсуждать условия. Мы как раз сейчас принимаем аванс за нашу квартиру. Ему говорят, давайте может совместно схему согласуем с вашим покупателем, чтобы все красиво было? Тишина. На следующий день - мы аванс приняли, будут раздельные сделки. Сначала продаем нашу, затем идем к вам. Аванс хотим на 30 дней внести. Ну, им в ответ - если 30 дней, то давайте 200 тысяч и обеспечительный платеж. Присылаем ему соглашение. В ответ вот такое... Я в определенном недоумении. Ладно бы такой косяк делали люди, которые без риэлтора работают. Но! Брать аванс, а не что-то что обеспечивает исполнение, обязательств на три недели. Снимать с рекламы свой объект на этот срок. А затем надеяться, что ты сам, как покупатель сможешь сделать тоже самое?! Продавцу это зачем? На 30 дней снять объект с рекламы в надежде, что твой покупатель не передумает?! Я каждый раз когда такое встречаю понимаю, что нужен закон о риэлторской деятельности. Нужен... Человек азы не понимает, а уже риэлтор - частый маклер! Частником чтобы работать нужен высший пилотаж, опыт громадный, навыки, знания. Потому что ты один, поддержки инфраструктуры агентства за спиной нет. А сейчас, смотрю прям мода такая, отработал годик в агентстве и пошел на вольные хлеба, типа и сам всё знает.. А по ситуации, большой вопрос, даже если решат внести обеспечительный платеж или задаток, стоит ли брать его в такой ситуации. Так как что там ещё скрывается - не известно. @expertned

Несколько раз за последние дни журналисты просили комментарий на тему новости о том, что цена квадратного метра жилья в Москве с учетом ипотеки составляет 2 млн. руб. Специально даже картинку нашел по этой "новости"... Я так понимаю, что ни одного моего коммента не выйдет, потому что я говорил, что бред комментировать не могу. У меня искреннее недоумение, кто и зачем это считал? Я даже не спрашиваю "как", потому что очевидно, что тут совсем будет проблема. Но зачем?! В чём ценность этой информации? Какие выводы можно из неё сделать? Зачем её везде постят? И самое важное! Почему не подсчитана стоимость килограмма стиральной машины с учетом потребительского кредита?! @expertned

Итого, на что обратить риэлтору, чтобы не стать фигурантом уголовного дела в случае, если продавец окажется под влиянием. 1. Провести антирисковые мероприятия для выявления возможного влияния на продавца. Очевидно, что мероприятия эти должны быть зафиксированы.…

🟢 Вчера руководство Гильдии риэлторов Москвы провело встречу с представителями высшего звена Главного следственного управления, чтобы обсудить проблему мошенничества при продаже недвижимости, когда граждане совершают сделки под влиянием третьих лиц. Основной…

🟢 Вчера руководство Гильдии риэлторов Москвы провело встречу с представителями высшего звена Главного следственного управления, чтобы обсудить проблему мошенничества при продаже недвижимости, когда граждане совершают сделки под влиянием третьих лиц. Основной…

🟢 Вчера руководство Гильдии риэлторов Москвы провело встречу с представителями высшего звена Главного следственного управления, чтобы обсудить проблему мошенничества при продаже недвижимости, когда граждане совершают сделки под влиянием третьих лиц. Основной акцент встречи на ситуациях, когда люди продают квартиры под влиянием мошенников, и затем передают им деньги от продажи. Такие случаи становятся всё более частыми и требуют особого внимания со стороны профессионального сообщества. Обсуждались возможные дополнительные меры защиты: 🔷усиление контроля за так называемыми “свободными продажами”, где граждане продают квартиры без одновременного приобретения нового жилья — именно такие сделки чаще всего подвержены риску; 🔷 разработка информационных материалов для граждан о признаках влияния и способах защиты; 🔷информирование риэлторов о признаках подобных ситуаций и способах их выявления. ❗️Сотрудники Следственного управления отметили: «В2024 году в Москве было возбуждено множествоуголовных дел по фактам подобных мошенничеств, причём в 7 случаях обвинения выдвинуты непосредственно в отношении риэлторов, принимавших участие в схемах или извлекавших личную выгоду из уязвимого положения граждан» ▶️Кроме того, представители Главного следственного управления позитивно оценили информацию о разработке закона о риэлторской деятельности, отметив, что его принятие может оказать положительный эффект на прозрачность и безопасность рынка.м Также сотрудники Главного следственного управления ознакомились с информацией о наличии реестра аттестованных специалистов в Гильдии риэлторов Москвы и Российской гильдии риэлторов, а также о прохождении добровольной сертификации. Было отмечено, что такие инициативы способствуют повышению профессионализма и прозрачности на рынке, и в целом воспринимаются как очень положительный шаг. 🤝 По результатам встречи была достигнута договорённость о поддержании постоянных каналов связи между Гильдией и правоохранительными органами для оперативного обмена информацией и реагирования на новые случаи. В завершение встречи Гильдия предложила вновь рассмотреть инициативу по заморозке денежных средств, полученных от продажи недвижимости, на 7 дней как дополнительную меру защиты продавцов от мошеннических схем. 📌Гильдия Риэлторов Москвы продолжает работу по защите граждан и развитию прозрачных стандартов на рынке недвижимости. #Комитет_по_взаимодействию_с_органами_государственной_власти

В комментариях к предыдущему посту обсудили с коллегой "ценопад" на вторичке. Поясню мысль, которая у нас с коллегой вызывает полное взаимопонимание. Нужно отличать приведение цены в объявлении к реальности от снижения. Вот как это выглядит на живом примере. Обращается к нам клиент за продажей квартиры. Мы говорим, цена вашей квартиры 18,5-19 млн. На текущем рынке с низким предложением, учитывая особенности вашей квартиры, можно попробовать получить выше 19 млн. Рекомендуем выставить за 19,5 и посмотреть на спрос. Далее, если что снизиться. Т.е. мы говорим, что 19,5 уже в целом выше рынка. Но свободная трешка в окружении альтернатив выглядит привлекательно. Что говорит клиент? Смотрите, вы говорите, что цена 19,5, а на самом деле, я открываю ЦИАН и вижу там кучу предложений за 21-23 млн. И состояние моей квартиры не намного хуже, чем у них (на самом деле существенно хуже). Да, есть за 19 и даже за 18, но они существенно дальше от метро, чем моя квартира. Разбираем все эти предложения, мало того, что и состояние квартир за 21-23 млн лучше, так они и в рекламе висят в текущей цене от 2 до 4 месяцев. А еще до этого висели по более высокой цене. Ну, если квартира висит 4 месяца в какой-то цене, то очевидно - эта цена не рыночная. Да и потом, с чего там квартира должна стоить более 20 млн, если мы в этом районе несколько квартир разной комнатности продали в прошлом году, и точно понимаем цену за метр. Роста цен не было. Но, клиент не согласен с нашей оценкой. Значит, мы ставим по той цене, которая ему кажется правильной, чтобы попробовать. Да, я понимаю, что это не очень хорошая стратегия, и считаю, что лучше сразу поставить по нормальной цене и быстро продать, чем висеть несколько месяцев. Тем более, что ставки по депозитам еще хороши. Но, очевидно, что попробовать нужно, чтобы у человека не было сомнений. В итоге мы выходим в цену в районе 21 млн. И сидим в ней. Через какое-то время мы снизимся до 20 млн, затем до 19,5 и вот здесь начнется продажа. Сторонний наблюдатель (или аналитик, который смотрит на цены объявлений) скажет, что цена упала на 1,5 млн. Я скажу, что завышенная цена приведена к рынку. Учитывая, что сегодня рынок переполнен объявлениями с завышенной ценой, то такие истории у нас сегодня норма. Уверен, что и у коллег тоже самое. Не говоря уже о людях, продающих недвижимость без риэлтора. Так что обязательно смотрите на срок продажи объекта-конкурента в последней цене при определении стоимости своей квартиры. @expertned

Столкнулись сегодня со следствием макропруденциальных лимитов и надбавок. Клиент. ИП, покупаем коммерческую, под залог коммерческой, т.е. как понимаете для банка риск на риске. Во-первых, закладывается отдельно-стоящее здание, во-вторых, речь про покупку…