Эксперт недвижимости Константин Барсуков

Хороший вопрос подняли коллеги. Мужчина продает квартиру, в которой прописан он и его несовершеннолетний ребёнок. Выписываться намерены по заявлению «в воздух», т.к. сейчас постоянно всей семьей (+ мама ребенка) проживают в ОАЭ. При этом, мама ребенка прописана…

Хороший вопрос подняли коллеги. Мужчина продает квартиру, в которой прописан он и его несовершеннолетний ребёнок. Выписываться намерены по заявлению «в воздух», т.к. сейчас постоянно всей семьей (+ мама ребенка) проживают в ОАЭ. При этом, мама ребенка прописана в другой московской квартире, которая принадлежит теще. Отказываются туда прописать ребенка. Можно такое покупать? #юридеская проверка #закон#прописка @expertned

⚔️ ЦБ наносит ответный удар... Напомню последние эпизоды этого "столкновения": ЦБ заявляет — у застройщиков всё отлично, спрос есть, строят с запасом. А заодно намекает на «пузырь». В ответ застройщики в лице Вице-премьера Хуснуллина озвучили, что если…

⚔️ ЦБ наносит ответный удар... Напомню последние эпизоды этого "столкновения": ЦБ заявляет — у застройщиков всё отлично, спрос есть, строят с запасом. А заодно намекает на «пузырь». В ответ застройщики в лице Вице-премьера Хуснуллина озвучили, что если так пойдёт дальше, в 2027 году ничего не сдадим. Плюс предложения по новым льготным программам — для учителей, врачей и т.д. 👨‍🏫👩‍⚕️ Но это всё лирика. А реальность такова, что продажа квартир в рассрочку (т.е. минуя ипотеку и контроль ЦБ) увеличилась в сравнении с прошлым годом вдвое. 🏗 Строители в начале года попытались узаконить рассрочку как альтернативу ипотеке — не вышло. ЦБ встал намертво. Но и запретить рассрочку он не смог. Поэтому придумали зайти через удорожание проектного финансирования для тех застройщиков, кто слишком активно использует рассрочку! Итого сегодня ЦБ разослал кредитным организациям информационное письмо, в котором: — Прямо называет рассрочку «риском» для покупателей и банков — Рекомендует понижать рейтинг застройщиков, активно использующих такую схему — Готовит норматив, усиливающий резервирование по проектам с рассрочкой Формально — забота о покупателях. Фактически — давление на альтернативу ипотеке, в обход банковской системы. 💬 Что это значит: Если застройщик продаёт жильё в рассрочку — банк теперь может отказать ему в финансировании, или ужесточить условия. А значит, рассрочка станет менее выгодной. 🏗 В этом противостоянии пока выигрывает ЦБ. Но уверен, что застройщики просто так не сдадутся. Ждём интересного продолжения. #застройщики#ипотека#регулирование#рассрочка_от_застройщика#ЦБ @expertned

Из выступления Э. Набиуллиной: Напомню: ставка в 21% была установлена в конце октября. Чтобы она полностью транслировалась в экономику и инфляцию, требуется не менее 3 кварталов. Это означает, что с учетом инерции и лагов наши предыдущие решения продолжат обеспечивать торможение инфляции. В условиях, когда баланс по-прежнему смещен в сторону проинфляционных рисков, наш подход к снижению ставки требует большой осторожности. Он может предполагать паузы между шагами. Более того, если инфляция перестанет устойчиво снижаться и тем более начнет расти, не исключено повышение ключевой ставки. Для дальнейшей дезинфляции нам нужно поддерживать жесткие денежно-кредитные условия. Это возможно даже при снижении ставки, если одновременно уменьшаются инфляция и инфляционные ожидания. Наши дальнейшие решения будут направлены на достижение цели по инфляции вблизи 4% в следующем году. Выделил жирным два фрагмента. Про второй я последнее время постоянно говорю. Первый - это правильные слова, чтобы не было завышенных ожиданий. Так вот, если слышите от каких-нибудь "экспертов/аналитиков", что ещё немного и ипотечники толпой побегут сметать всё с рынка, можете смело им эти два фрагмента отсылать. Ну, и самое важное. Многие продавцы квартир с альтернативой, забывают, что после продажи, им ещё и покупать нужно. Обратите внимание, что вам на растущем рынке сделку будет связывать существенно сложнее, чем на ровном. И пытаться выставить сейчас объект дороже рынка "потому что цены расти будут" - не самая правильная стратегия. Потому, что если вы реально дождетесь продажи на растущем рынке, то объект свой вы, конечно, дороже продадите. Но вот за какую сумму потом покупать будете? И с каким нервом будет сделка проходить? @expertned

К слову о ВТБ и их продуктах. В частности М2. В кои-то веки сложились звезды, чтобы сделку в М2 делать. И офис "Привилегия" - не хухры-мухры. Итого, приходим за полчаса до сделки. А офис закрыт! Сидит один сотрудник, мебель разбирает. Говорит, что сделки не делают. Пишем в М2. Мол проблема. В ответ - У вас не в обычном офисе сделка, а в "Привилегии". Как правило находятся на разных этажах, можно уточнить у менеджера зала. Мы пока ответ ждали, увидели объявление, что офис переехал на другой адрес. Хорошо не далеко. Пишем в М2, пишем куратору. Чтобы подтвердили, что офис действительно по другому адресу. А то вдруг действительно "на другом этаже". Пока ждём ответ. Сотрудник дошел до другого адреса. И чудо. Они реально переехали. Ещё в феврале (!!!). А М2 не в курсе! И в отделении никто не знает, что у них сделка. Спрашивают у нас кто менеджер. А нам до этого в М2 сказали, что менеджера укажут в отделении. А еще у них в офисе сейчас совещание и сделку не очень хотят делать. В итоге, пока сотрудники М2 искали, где теперь офис. Мы убедили офис ВТБ, что сделку делать нужно. Минут через 10 после этого, М2 отписались, что да, адрес другой... Менеджера они так и не знают... И ведь даже не создать свой инструмент нужно было. А просто скопировать его у Сбера. И даже это ВТБ нормально сделать не смог... @expertned

💥 о как. А ключевую снизили! На 1 процентный пункт до 20%.

И так. Ключевая 20%. Не думал, что ЦБ рискнет это делать сейчас. Но это мнение чисто по рынку недвижимости. Посмотрим что будет. Но хуже всего, если сейчас пронесется восторженный всплеск по продавцам. В том числе через различных "аналитиков" и "экспертов". Мол началось. Сейчас каждый раз вниз. Ипотечники придут, всё раскупят. Почему хуже всего? Потому что это создаст ложные иллюзии у тех, кто и так стоит в рынке с завышенными ценами. Первое! Да, я считаю, что до конца года мы увидим рост цен на вторичку в пределах 10%. НО! Не априори. А с высокой вероятностью. Порядка 80%. Но есть и порядка 20% за то, что цены останутся на том же уровне. Второе! Снижение ключевое не означает повышение доступности ипотеки. По сути месяц остался в работе без лимитов. С июля начнут действовать механизмы снижающие для банков привлекательность рисковой ипотеки. А риск - это ПВ ниже 30%, ПДН более 50%. Третье! Рост, если он будет, то будет в реальной стоимости объектов. В той, по которой сделки происходят. Я же вижу КУЧУ объектов с завышенными ценами на суммы выше 10%. Эти объекты как не покупали, так и не будут покупать. Особенно те, что висят год, не продаются, а потом раз, и цену поднимают.. Вот как-то так. @expertned

💥 о как. А ключевую снизили! На 1 процентный пункт до 20%.

Про риэлторское Вчера на оценку Правительства направили законопроект "О деятельности в сфере оказания услуг по операциям с недвижимостью", разработанный рабочей группой, в которой я состою. Думаю, что примерно через месяц, может быть два, получим на него…

Итого. Большинство за "оставят как есть" Затем - снизят в пределах 1%. Ну и в целом за снижение существенно выше, чем за повышение. Скоро увидим, насколько прогноз большинства совпадет с решением ЦБ..