Эксперт недвижимости Константин Барсуков

⚡️ А тем временем ключевую оставили на том же уровне - 21% @expertned

Итого, если на словах, а не в таблице. То с 1 июля 2025 года ипотека будет выглядеть так: 1. Считаем, что исчезнут: Кредиты на вторичное жильё с ПВ менее 20% (или, что тоже самое LTV >80%) + ПДН >50% — Надбавки к риску 4,0–7,0 делают их невыгодными для банков, даже если формально лимит ЦБ 10%. — Особенно проблемные: займы с первоначальным взносом <20% + ПДН >80% – их почти не будет. ДДУ (новостройки) с ПДН >50% и взносом <20% — Лимит ЦБ всего 2%, а надбавки 1,5–4,0. Банки быстро исчерпают квоту и перестанут выдавать. Да и надбавка - 4, как-то тоже не очень будет стимулировать банки в выдаче такого "добра". - ПДН> 80%, что ДДУ, что вторичка - не выгодны банкам, с учетом лимитов, их практически не будет. 2. Останутся, но будут серьезно ограничены: Стандартная ипотека на новостройки (ДДУ) и на вторичку с ПДН ≤50% и взносом < 20%. — Надбавки здесь небольшие, но лимиты всего до 5% (для ДДУ) и 10% (для вторички) – банки будут выдавать, но ужесточат требования. Скорее всего будет повышенная ставка. 3. Помним про запрет по льготным программам (выше писал). 4. Что останется доступным: Классическая ипотека с низким риском (ПВ > 40% (LTV ≤60%), ПДН ≤50%) — Надбавки 0,25–0,5, без жёстких лимитов – банки будут выдавать охотно. Льготная ипотека по госпрограммам при строгом соблюдении условий (ПДН ≤50%, взнос ≥20%) — Например, семейная ипотека – спрос останется высоким, но без «перекредитований» с высоким ПДН. @expertned

Совместил макропруденциальные лимиты с надбавками. На картинках то, что мы получаем с 1 июля этого года. При этом, нужно еще учесть ограничения по льготными программам: 🔹 Семейная ипотека (на новостройки) ПВ: ≥20% (или ≥15% для Дальнего Востока и некоторых регионов). ПДН: ≤50% (фактически), до 80% (формально, но банки не одобряют). 🔹 Льготная ипотека для IT-специалистов ПВ: ≥20%. ПДН: ≤50% (прямое требование программы). 🔹 Дальневосточная ипотека ПВ: ≥15%. ПДН: ≤60% (допускается в некоторых случаях). 🔹 Сельская ипотека ПВ: ≥10% ПДН: ≤50%. Т.е. там где по льготке стоит "практически нет" - нужно понимать, что для семейки (кроме ДВ) вообще нет. Запрет. Так же для Ай-ти, ДВ ипотеки ПВ менее 15% - тоже запрет @expertned

ЦБ установил макропруденциальные лимиты для ипотеки. На картинке то, как они будут выглядеть. Грубо, ЦБ сильно ограничивает ПВ менее 20% и ПДН более 50%. Завтра на это попробую ещё наложить макропруденциальные надбавки. И картинка станет целостной. @expertned

Рай нужен? #суровый_маркетинг

Предоплату вчера принимали.... В целом много чего можно сказать, но апофеозом было требование предоставить документ от ПИКа, подтверждающий расхождение в цене из-за разницы между площадью в ДДУ и фактической. И документ обязательно должен быть в бумажном виде с печатью. Я опускаю сейчас то, что у нас вообще-то и регистрация электронная, и ПИК все присылает в электронном виде. И то, что у нас акт с ПИКом есть после всех измерений. И то, что деньги не мы ПИКу должны. А ПИК нам эти деньги присылал, так как площадь меньше. Сейчас важно другое. Сам аргумент по этому требованию. Он нам говорит, потом ПИК будет требовать деньги с нового собственника. Да-да!! Не смотря на то, что прошло три года с даты подписания Акта и у нас не переуступка, а ДКП... И главное, вот площадь в ЕГРН, вот площадь в ДДУ, вот пункт из ДДУ, где указано кто кому и сколько платит, если есть расхождение с фактом. Вот Акт, подписанный застройщиком. Нет, дайте отдельную бумагу на бумажном носителе с печатью... А то с нового собственника затребуют. А ведь его клиент нанял его для того, чтобы была проведена юр.экспертиза!! Как он ее проведет с таким уровнем? С незнанием базовых вещей. Мне руководитель отдела, говорила потом, что нашу замену аванса на обеспечительный платеж, он спрашивал, чем аванс отличается от обеспечительного платежа.... Не должен риэлтор без юриста или юридического образования проводить юр.экспертизу и общаться на юридические темы, не должен! @expertned

А вообще меня "радует" напор журналистов по комментариям на подобные темы. Это показатель тишины на рынке. Когда событий на рынке недвижимости мало, то любой такой инфоповод вызывает громадный всплеск активности журналистов. Писать ведь о чем-то надо, да не о чем. А тут тема появилась. В общем, чтобы Россреестр Москвы не говорил про рекорды по количеству сделок, а сделок на вторичке, на самом деле, не так уж и много. Что опять начало провоцировать разговоры про "коррекцию". Как будто есть от чего корректироваться. Ну и вообще, на мой взгляд, употребление "биржевой" терминологии для рынка недвижимости абсолютно не корректно. Как и попытки просчитать рынок теханализом. Ни одного случая не знаю, кто бы с теханализом прав оказался по движению рынка недвижимости. А ведь сколько раз такие попытки видел. Ну, очевидно же, что для рынка недвижимости - это использование методики не правильно. Но пытаются... Ну. что, граждане "трейдеры" и "аналитики", цены-то когда падать будут? @expertned https://t.me/expertned/2763

https://ria.ru/20250423/gosduma-2012864161.html По-хорошему, с посуточной арендой в жилых помещениях нужно что-то делать. Но нюансы, конечно, есть...

https://ria.ru/20250423/gosduma-2012864161.html По-хорошему, с посуточной арендой в жилых помещениях нужно что-то делать. Но нюансы, конечно, есть...

Напоминаю, что есть возможность рефинансировать вашу ипотеку под 22%. Если вы брали ипотечный кредит по ставке 24% и выше, то будет выгодно! Рассчитать свою выгоду от рефинансирования и подать заявку, можно здесь: @ref_ned_bot

Громадная проблема долевой собственности в том, что люди критично не понимаю цену доли. Они делят цену всей квартиры на размер своей доли. И думают, что доля столько и стоит. А на самом деле доля стоит 50%-70% от цены, определенной выше указанным способом. Поэтому продавать совместно всю квартиру куда выгоднее. И в какой бы вы ссоре не были, насколько несправедливым бы вы считали получение доли другим собственником, чем быстрее будет понимание, что нужно действовать в продаже совместно - тем выгоднее это будет всем. В противном случае все получают существенно меньше, чем могли. И это печально.. @expertned

А как вам новость о том, что Греф и Костин великодушно снизошли до отмены комиссий за выдачу льготной ипотеки? Т.е. уровень. В октябре прошлого года Вице-Премьер обещает позвонить Грефу и решить вопрос комиссиями. Не решил. или не звонил. Тут не важно. И пока Президент не озвучил, что это неправильно, чтобы банки с госучастием (!!!!) брали комиссию за выдачу гос.программы. Они не дергались. А теперь они везде рассказывают, какие они молодцы, что брать перестанут. Такие хапуги, слов нет. Т.е. небольшой коммерческий банк устраивает маржинальность, которую дают сверх ключевой. А весь из себя высокотехнологичный Сбер, у которого вроде как расходная часть и на масштабе, и на технологичности, ниже должна быть - не устраивает. И ВТБ туда же. С 2017 года ничего не поменялось. Как начали копипастить Сбер, так везде и копипастят. Своего ничего придумать не могут. А ведь был передовой банк, в свое время на ипотечном рынке. В итоге, что? Тоже заявляют, что в убыток себе работать придется, если без комиссии выдавать льготку. Ещё раз. Куча коммерческих банков выдает и норм. А им в убыток. Так у вас значит с процессами беда какая-то! Сбер, ВТБ вам расходную часть перетрясти нужно, раз вы в убыток уходите там, где у других плюс. И ведь больше чем уверен, что и Сбер, и ВТБ сейчас тупо начнут жестко лимитировать выдачу на объекты, которые не под их проектным финансированием! Кому-то, конечно, выдадут, чтобы на очередной встрече с Президентом и Греф, и Костин могли рассказать, какие они молодцы и как себе в убыток работают ради блага государства. А реально, я бы проще сделал. Не выгодно вам? Комиссию берете? Хорошо. Никакой льготной ипотеки с завтрашнего дня вы не выдаете. Её выдают те банки, которым это выгодно, кто комиссии не берет. Но расходную часть Сбера и ВТБ потрясти точно надо. Я вот Счетной палате прям строго рекомендую обратить внимание на то, что Сбер и ВТБ нуждаются для получения прибыли в большей маржинальности, чем другие, существенно менее крупные банки. А учитывая, что у них и доля рыночная высокая, то там однозначно перерасход средств есть. @expertned